Šta je zadatak

Prednosti kupovine nekretnine na asignaciju od kupovine gotovih nekretnina

Kako smanjiti rizik od dodjele

Dokumenti za transfer

Pravnik za nekretnine

Gordon Andrej Eduardovič

Stan ili stan u novogradnji ima očigledne prednosti - nema pravne istorije i tamnih tačaka, gradnja se izvodi po savremenim projektima i korišćenjem savremenih materijala, i ambijenta, u takvim objektima određenog nivoa. Nije posljednja stvar za odluku o kupovini nove zgrade cijena. Cijena kvadratnom metru na “jami” ispod gotove, oko 30% za objekte puštene u rad 2016. godine, a ranije je dostigao 50%.

Prodaja stanova u novim zgradama u Rusiji u fazi izgradnje vrši se prema različitim zakonskim shemama, koje se koriste i pri prodaji poslovnog prostora, stanova, parking mjesta i drugih nestambenih prostorija.

u moskovskoj oblasti poslednjih godina a stanovi i poslovni prostori i parking prostori u fazi izgradnje se uglavnom prodaju po ugovorima o udjelu u kapitalu (DDU) ili ustupom prava po već zaključenim DDU.

Naravno, pouzdanije je da kupac zaključi ugovor o udjelu u kapitalu (DDU), ali ponekad investitor nema stanove za prodaju, ili investitor u početku prodaje samo ustupanjem prava.

Šta je ustupanje prava

Ustupanje prava, odnosno ustupanje prava je pravni termin iz Građanskog zakonika Ruske Federacije. To znači postupak zamjene jedne strane (povjerioca) u ugovoru. Drugo ustupanje prava naziva se cesija (član 382. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Na primjer: prilikom sklapanja DDU ugovora jedna strana, investitor, preuzima obavezu da će izgraditi stambenu zgradu ili drugu nekretninu i nakon puštanja u funkciju prenosi udio na učesnika u zajedničkoj izgradnji, a učesnik u zajedničkoj izgradnji preuzima obavezu da plati iznos novca utvrđen ugovorom o DDU.

Dakle, u DDU ugovoru postoje dvije strane - investitor i učesnik u zajedničkoj izgradnji (dioničar). Ako je dioničar uplatio cjelokupan iznos prema DDU ugovoru, tada on postaje povjerilac graditelja i ima pravo zahtijevati od investitora da prenese završeni građevinski objekat.

Istovremeno, prema članu 382. Građanskog zakonika Ruske Federacije i članu 8. zakona „O udjelu u kapitalu u izgradnji...“ br. 214-FZ, dioničar ima pravo ustupiti svoja prava prema DDU bilo kojoj osobi.

Ovo ustupanje je formalizovano relevantnim ugovorom ili sporazumom o ustupanju prava (potraživanja).

Dakle, novi vlasnik kapitala zauzima mjesto dioničara u DDU ugovoru. A sva prava prvobitnog dioničara po DDU ugovoru, kao i obaveze, prelaze na novog dioničara. Na primjer, platiti dodatni novac za stanove, u slučaju povećanja površine stana na osnovu rezultata mjerenja.

Razlika između ustupanja prava i ugovora o prodaji

Razlika između ustupanja prava i ugovora o prodaji stana u novogradnji nije sasvim tačna postavka pitanja. Ispravno je postaviti pitanje: koja je razlika između ustupanja prava po DDU od kupoprodaje stana u novogradnji.

Činjenica je da po kupoprodajnom ugovoru možete prodati stan, kancelariju, parking u zgradi koja je izgrađena i puštena u funkciju. U fazi izgradnje stan se kupuje pod uslovima pod kojima ga prodaje "prodavac" - investitor. Ukoliko je sa investitorom zaključen DDU ugovor, onda nosilac interesa može ovaj stan prodati u periodu izgradnje samo putem ustupanja prava iz DDU ugovora, sklapanjem ugovora o ustupanju prava po DDU. Pošto je takav postupak direktno predviđen zakonom o zajedničkoj izgradnji 214-FZ (član 8).

Na ovaj način, fundamentalna razlika kupoprodaja stana u novogradnji iz ustupanja prava po DDU je objekt. Kod kupoprodaje nove zgrade radi se o stvari (stanu), u ustupanju je pravo zahtijevati od investitora ispunjenje obaveze prijenosa stana. U stvari, pravo potraživanja prodaje se koncesijom.

Prednosti kupovine stana po zadatku od kupovine gotovog stana

Ako se pitanje odnosi na prednosti kupovine stana po ustupku po DDU-u od kupovine gotovog stana u novoj zgradi, onda postoje dvije takve prednosti:

1) Po DDU i ustupkom, u pravnom smislu, sa prvim dokumentima se stiče potpuno novo, primarno stanovanje.

Kupnja stana u završenoj novogradnji je ista kao i stan na sekundarnom tržištu. Sa svim pravnim pitanjima do prethodne registracije.

2) Prilikom kupovine putem ustupka, u stanu neće biti prijavljenih lica, a ne može biti ni lica koja zadržavaju pravo korištenja stana.

3) Pitanje je cijene. Cijena u periodu izgradnje uvijek je niža od gotovog stanovanja u novogradnji do 30%. U isto vrijeme, kada kupujete stan od dioničara na ustupku, možete ga kupiti i niže nego od investitora. Kupac po zadatku može dosta uštedjeti.

Ali ako stan kupujete na asignaciju na kredit (hipoteku), uprkos značajnoj razlici u cijeni, rizici dioničara su svakako veći, budući da je gotova kuća tu, a kada se gradnja završi, to je pitanje.

Rizici prilikom kupovine stana po asignaciji

Naravno, postoje rizici prilikom kupovine stana po Asignaciji. A rizik od odlaganja izgradnje nije glavni.

• Glavni rizik ustupanja je dvostruka prodaja. Kada se stan može prodati ne jednom, već nekoliko kupaca. Na velikim objektima to se može dogoditi greškom u početnim fazama prodaje, kada su stanovi sniženi i postoji veliki priliv kupaca. Postoje tehničke greške u izvršenju ugovora. Ali ima i prevara.
• Rizik kupovine stana sa teretom. Nije neuobičajeno da investitori stanove u novogradnji stavljaju pod hipoteku na osnovu kredita, ili kao kolateral po ugovorima sa dobavljačima građevinskog materijala ili izvođačima radova. I takve stanove mogu prodati po zadatku. Poteškoća je u tome što je moguće otkloniti teret sa takvog stana samo potpunom otplatom duga investitora prema dobavljaču (izvođaču).

U novembru 2016. godine, prilikom uvida u novogradnju prije sklapanja DDU, utvrdili smo da je prije mjesec dana sud već izvršio ovrhu na dugove za nabavku armature za izgradnju kuće po DDU ugovoru, ustupanje po kojem je pripremamo za našeg klijenta. Ispostavilo se da je ovaj ugovor založen. Ali programer je o tome šutio, a avans je napravio klijent prije nego što je podnio zahtjev za pravnu podršku za kupovinu.

• Rizik kupovine "kontroverznog stana". Situacija može nastati kada se stan kupuje od investitora, od investitora i od pojedinca. Ako je prodavac nove zgrade učesnik u parnici, njegova imovina može biti oduzeta ili oduzeta (provedena radi otplate duga).
• Rizik da zadatak bude poništen. Najčešći sa Situacija u kojoj je za ustupanje potreban pristanak treće strane. Po pravilu, to se dešava kada zadatak daju pojedinci.

Činjenica je da, prema Porodičnom zakonu Ruske Federacije, transakcija podliježe državna registracija potrebna je saglasnost drugog supružnika. Dešava se da tokom transakcije nema informacija o tome da je prodavac u braku. I nakon nekog vremena, čini se da tužba priznaje transakciju kao nevažeću.

Treba napomenuti da su rizici: 1) kupovina stana sa teretom, 2) kupovina spornog stana, 3) priznavanje ugovora nevažećim - mogući i kod kupovine gotovog stana u novogradnji. Pored toga, mogu postojati registrovana lica ili registrovane organizacije.

Koji su rizici prodavca prema ugovoru o ustupanju?

Prodavac prava ima isti rizik kao i prodavac stana - da ne dobije novac za ustupljeno pravo (cena stana). A to se ne dešava često. Uz pravilnu organizaciju transakcije, rizik od gubitka novca je minimalan, ali postoji, ne može se isključiti u principu. Kada samostalno obavljate transakcije, rizik je veoma visok. Činjenica je da se sigurna plaćanja mogu izvršiti samo putem bankovne ćelije ili preko računa. Nepravilna papirologija o pristupu ćeliji ili računu će stvoriti prepreku između prodavca i novca, što će u potpunosti zavisiti od pristojnosti kupca.

Ako tome dodamo i ugovor koji nije sadržajno osmišljen, možete se oprostiti od novca ili još dugo trčati za njim.

Ostali rizici su oduzimanje dozvole od banke ili krađa novca iz sefa. Rizici su realni, isto smo prošli sa našim klijentima. Oduzimanje dozvole se nadoknađuje korištenjem dvije poznate državne banke, ali se u tim bankama ne može isključiti krađa. U ugovorima koje banke koriste za zakup ćelija ne postoji klauzula o odgovornosti za sigurnost sadržaja.

Kako izbjeći duplu prodaju stanova

Postoje dva načina da se zaštitite od dvostruke prodaje:

• Provjerite odabrani stan prije transakcije. Potrebno je pribaviti izvod iz registra nekretnina (EGRN) i provjeriti svu dokumentaciju za stan.
• U ugovoru o ustupanju propišite uslove koji će svesti vaše rizike na minimum.

Rizici Opterećenja, sporovi, hapšenja

Rizici tereta, sporova, hapšenja, teoretski, treba da budu identifikovani izvodom iz registra nepokretnosti (EGRN). Međutim, trenutno, državni sistem ne garantuje tačnost ovih informacija.

Osim toga, sam zakon “O državnoj registraciji nekretnina” br. 218-FZ sadrži minu - minimalno vrijeme za izdavanje izvoda iz registra nekretnina je 3 radna dana. Shodno tome, prilikom dobijanja izvoda, podnosilac ima informaciju koja je stara 3 radna dana ili više.

Stoga je moguće smanjiti rizike tereta, sporova, hapšenja na stanu u izgradnji samo uz pomoć pravne provjere čistoće stana tokom pripreme transakcije.

To se podjednako odnosi i na kupovinu gotove nove zgrade.

Ko prodaje stanove po zadatku

Dodjela stanova za prodaju:

• Izvođač, ako su stanovi predknjiženi na neku treću organizaciju.

Shema je apsolutno legalna, ali zahtijeva ispravnu registraciju ovlaštenja programera za sklapanje i potpisivanje ugovora o ustupanju. Odgovarajuća dokumentacija za zadatak također mora biti dostupna. Shema se koristi prilično često.

• Dobavljači i izvođači radova, investitori.

Kao samostalna pravna lica, dobavljači, izvođači i investitori mogu kupiti bilo koju nekretninu, uključujući i stanove po DDU ugovorima. Ako je potrebno, ove organizacije mogu prodati kupljene stanove bez čekanja na završetak izgradnje. Prodaja je formalizirana ugovorom o ustupanju prava po DDU.

Shema je apsolutno legalna, ali zahtijeva odgovarajuću registraciju, budući da su prodavači pravna lica. Shodno tome, ovlaštenja lica koja u ime dobavljača, izvođača i investitora sklapaju i potpisuju ugovore o ustupanju po ZTIP-u moraju biti propisno potvrđena.

• Agencija za nekretnine. Oni mogu samostalno zaključivati ​​ugovore o ustupanju, na osnovu punomoćja, ugovora o posredovanju, ugovora o komisiji, ili organizovati prodaju stanova u novogradnji i pripremiti dokumentaciju. U potonjem slučaju, ugovor o ustupanju prema DDU potpisuje relevantna osoba kojoj se daju relevantna ovlaštenja.

Shema je legalna, ali zahtijeva pažljivu provjeru dokumenata.

• Pojedinci su vlasnici kapitala.

Kako smanjiti rizik od dodjele

Rizici ustupanja mogu se smanjiti samo pažljivim, puna provjera u pripremi transakcije i u skladu sa zakonom prilikom obavljanja transakcije.

Na primjer:

• Provjerite je li gradnja legalna. Zašto čitati originalne naslovne dokumente programera i provjeriti informacije o programeru u poreska služba. Provjerite građevinsku dozvolu i njenu valjanost. Provjerite dokumentaciju za zemljište, te njegovu usklađenost sa izgradnjom koja je u toku.
• Provjerite ima li programer znakove bankrota.
• Ugovor o DDU-u i prijenos prema DDU-u podliježu obaveznoj državnoj registraciji. Stoga provjerite je li DDU ugovor za stan koji kupujete registriran.
• Provjerite postoje li tereti ovog DDU ugovora.
• Prenos prava po DDU je moguć ako je dioničar isplatio investitoru u cijelosti trošak stana pod DDU. Stoga provjerite dokumente o plaćanju kod kamatara i provjerite iznose plaćene DDU ugovorom.
• Pribavite od programera potvrdu pune uplate od strane vlasnika kapitala u okviru DDU.
• Ako je potrebno, pribavite od programera saglasnost za dodjelu prava prema DDU.
• Po potrebi pribaviti saglasnost za ustupanje od trećih lica (supružnika, organa upravljanja pravnog lica, starateljstva, hipotekarnog zajmodavca i dr.)
• Dogovorite sa vlasnikom kapitala (prodavcem stana) sve uslove ugovora o ustupanju, uključujući postupak plaćanja i državnu registraciju.

Dokumenti za transfer

Kao rezultat izvršenja ustupanja prava po DDU ugovoru, novi vlasnik kapitala mora imati sljedeću dokumentaciju:

• Ugovor o udjelu u kapitalu DDU (original ili ovjerena kopija) registriran kod Rosreestra, kao i svi aneksi i dodaci uz njega (ako ih ima).
• Dokumenti o plaćanju originalnog dioničara za plaćanje prema DDU ugovoru i ugovorima (ako ih ima).
• Potvrda programera o plaćanju prema DDU od strane originalnog dioničara
• Akt prijenosa gore navedenih dokumenata.
• Ugovor o ustupanju prava prema DDU, registriran kod Rosreestr.
• Saglasnost programera, ako ugovor o ustupanju prava po DDU nije tripartitan i ne uz učešće programera.
• Saglasnost za ustupanje prava po DDU trećih lica: supružnika prvobitnog nosioca kamate po DDU (ako postoji bračni drug), saglasnost banke kreditora za hipoteku (ako je DDU u hipoteci na kredit), saglasnost starateljstva (ako je kamatar maloljetan) itd.
• Dokumenti za plaćanje za plaćanje od strane novog vlasnika kapitala prema ugovoru o ustupanju prema DDU.

Tereti stana po ustupanju

Prilikom kupovine stana po DDU ne bi trebalo biti nikakvih tereta. Istovremeno, ako su prilikom kupovine korištena kreditna sredstva po DDU ugovoru, banke zahtijevaju uspostavljanje zaloga – hipoteke stana.

Prilikom kupovine stana u fazi izgradnje, zalog (hipoteka) se nameće na DDU ugovor, uz obavezu upisa zaloge prilikom upisa vlasništva nad stanom po prijemu po završetku izgradnje.

Prilikom kupovine stana putem ustupa po DDU sa hipotekom, potrebno je razraditi šemu transakcije sa bankom kreditorom. Budući da novi vlasnik kapitala neće moći samostalno (bez saglasnosti banke) otkloniti teret DDU ugovora zalogom.

Isto važi i za druge terete - hapšenja, zabrane koje se mogu izreći DDU sporazumu odlukom suda, sudski izvršitelji.

U kojim slučajevima će vam biti odbijena državna registracija prava na kupljenu nekretninu

Završna faza kupovine bilo koje nekretnine je državna registracija vlasništva i prijenos vlasništva na novog vlasnika (kupca). To se podjednako odnosi i na kupovinu nekretnina putem ustupanja. Ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji (DDU ugovor) podliježe obaveznoj državnoj registraciji i smatra se zaključenim (stupa na snagu) od momenta registracije.

Ugovor o ustupanju prava prema DDU također stupa na snagu tek nakon njegove državne registracije. Od nove 2017. godine, postupak državne registracije prava na nepokretnostima (stanovi, kuće, parcele i sl.) kao i upis ugovora značajno se promijenio. O slučajevima u kojima će vam biti odbijena državna registracija prava na stanu i drugim nekretninama,.

Posljednje ažuriranje: 29.06.2018

Pitanje:

Želim da prodam stan u novogradnji. Kako uraditi? Kuća je tek puštena u rad, ali vlasništvo još nije formalizovano.

odgovor:

Prodajem stan u novogradnji mnogo lakše nego učiniti isto na . Lakše ne u smislu pronalaženja Kupca, već u smislu pripreme i obrade posla. Zašto?

Budući da je stan u novogradnji nema pravnu istoriju , i nema potrebe za prikupljanjem i provjerom veliki broj dokumenata, proučavanje pripadanja imovinska prava i prava korišćenja za stan. Ovo, a ni jedno ni drugo nije tu. Šta je onda tu? Kako prodati stan ovdje?

I postoji samo prava potraživanja za stan u kući u izgradnji. Čak i ako je kuća već izgrađena i predata državnoj komisiji, svejedno, prije potpisivanja, vlasnik kapitala može je samo prodati.

Zašto prije potpisivanja Prijenosno-prijemni certifikat, a ne prije registracije vlasništvo? Jer nakon prenosa stana na dioničara ( prema Zakonu), investitor formalno ispunjava svoje obaveze iz ugovora, a dioničar gubi pravo potraživanja za njega.

Ako je dioničar već prihvatio stan do Actu, ali vlasništvo nad stanom još nije izdato ( A ovaj proces može trajati nekoliko mjeseci.), tada je u suspendiranom stanju. Pravo potraživanja on više nema imovinska prava Ne još. A u ovoj državi vlasnik kapitala zakonski ima pravo prodati stan samo za Ugovor prije kupovine.

Ali kupci vrlo nerado daju novac po ovoj vrsti ugovora, pa se stanovi u novogradnji prodaju ili prije potpisivanja Prijenosno-prijemni certifikat- uključeno Ugovor o ustupanju prava potraživanja ili nakon prijema vlasništvo- po uobičajenom Ugovor o kupoprodaji.

Odmah ćemo napraviti rezervu da ćemo dalje govoriti samo o ustupanju prava na. Iako se, generalno, prava mogu ustupiti prema drugim vrstama ugovora sa developer, samo su ti ugovori već sivi. U zakonu Developer može privući sredstva građana za izgradnju višestambenih samo na DDU, u skladu sa . Upravo ovu opciju ćemo razmotriti.

U ovom zakonu FZ-214) član 11 precizira pravo akcionara da se povuče iz projekta putem ustupanja ( zadaci) prava potraživanja pod DDU.

Iz čega proizilazi da dioničar ima pravo prodati svoje pravo na traženje stana u novogradnji svakom licu, bez obzira na pristanak developer (osim ako nije drugačije navedeno u DDU ugovoru sa Programerom). Ali postoji jedno upozorenje: ako vlasnik kapitala još nije u potpunosti isplatio s developer za stan, onda je ovde već potrebna njegova saglasnost. A uz ustupanje prava potraživanja, u ovom slučaju, istovremeno se dešava i prenos duga na novog akcionara.

Postupak prodaje stana u novogradnji na ustupanju potraživanja može se sažeti u nekoliko osnovnih koraka. Da bi to učinio, zajmoprimcu će trebati:

1. Odrediti prodajnu cijenu stana;
2. Pošta reklame o prodaji;
3. Pokazati Kupcu stan ako je već završen;
4. Dati Kupcu na upoznavanje sa DDU-om i dokumentima o plaćanju koji potvrđuju izvršeno plaćanje Programeru;
5. Dogovoriti uslove plaćanja;
6. Pripremiti i potpisati Ugovor o prijenosu potraživanja;
7. Registrirajte ugovor o dodjeli kod Rosreestr.

Hajdemo malo detaljnije preko ovih tačaka.

Odlučite se prodajna cijena stana u novogradnji nema problema. Zapravo, to je već urađeno za nas Developer. Kao osnovu uzimamo njegov trenutni nivo cijena stanova u ovoj zgradi. Budući da se u našoj novogradnji prodaje veliki broj stanova pod istim uslovima i u istom stanju, teško da ćemo moći improvizirati sa cijenom. Stoga se jednostavno vezujemo za ustaljeno developer nivo cijene za slične stanove u zgradi iu zavisnosti od željene brzine prodaje možemo dodati ili ukloniti 2-3% cijene developer.

Za reklamiranje vašeg stana Internet je dovoljan za danas. Kako sastaviti i gdje postaviti oglas za prodaju stana detaljno je opisano u našem UPUTSTVO KORAK PO KORAK , na odgovarajući . U ovom slučaju, princip reklamiranja stana na primarno tržište malo drugačije od reklamiranja sekundarno. Osim toga, Kupac već ima ideju o kući i stanovima u njoj, zahvaljujući reklamama developer.

Ako developer aktivna prodaja još uvijek traje u ovoj kući, tada ga možete kontaktirati u odjelu prodaje sa zahtjevom da proda naš stan zajedno sa ostalima. Ovo može ubrzati prodaju, ali ćete morati podnijeti gubitak nekog iznosa za prodajne usluge.

Ako je kuća završena i stan je pogodan za inspekcija (čak iu obliku betonske kutije), onda slobodno tamo i provedite mali izlet za Kupca. Bolje je unaprijed voditi računa da unutrašnjost bude čista i svijetla: uklanjamo građevinski otpad i kačimo svjetlije svjetiljke.

OD dokumenata ovdje je sve jednostavno - Kupcu pokazujemo naše Ugovor o vlasničkom učešću (DDU) , prava po kojima ćemo ga ustupiti. Potvrđujemo izvodima o plaćanju sve uplate izvršene po ovom ugovoru ( Kupac može dodatno zatražiti od Programera akt usaglašavanja plaćanja).

Ovdje dodajemo saglasnost banke na ustupanje prava ( ako smo ovaj stan kupili uz hipoteku). A na vrh stavljamo notarski ovjereni pristanak supružnika na dodjelu ( ako je stan u).

Dalje obaveštavamo developer o svojoj namjeri da proda stan na ustupanju prava. Ako, prema uslovima našeg DDU sa developer, tu je predviđena njegova pismena saglasnost za ustupanje, može tražiti određeni iznos za tu saglasnost. Moram dati. Ovdje je sve legalno.

Sljedeći korak je pregovaranje sa Kupcem o ( za detalje o načinima gotovinskog obračuna u transakcijama pogledajte link u Glosaru).

Nakon toga sastavljamo i potpisujemo stvarni ugovor o ustupanju (Obrazac ovog ugovora možete dobiti od Programera) i pošaljite ga Rosreestru na registraciju. Više o sastavu, nijansama i uslovima izdržavanja kazne ( uključujući i njegov uzorak) - pogledajte link.

Ovim je završena prodaja stana u novogradnji. Akt o prijemu i prijenosu stana novi dioničar će već potpisati iz developer bez našeg učešća. I ono što je nama najprijatnije, sve probleme koji su nastali kasnije sa prijemom stana, uknjižbom prava svojine i slično, Kupac će riješiti i sa developer a ne kod nas. Zato smo mu dali sve. prava potraživanja .

Rezervirani novac za stan ćemo morati podići samo nakon registracije ugovori o ustupanju .

Od toga kada tačno mi ćemo prodati svoja prava potraživanja na stan u novogradnji, zavisiće od i Cijena ovu prodaju. Naravno, naša cijena će morati da bude u skladu sa trenutnim cijenama koje postavljaju developer u istoj kući, ali morate razumjeti da su cijene developer na isti način zavise od toga kada se tačno stanovi prodaju. Šta ovdje utiče na trenutnu cijenu?

Prije svega, cijena će biti određena faza pripravnosti kuća u izgradnji. Za nove zgrade ovo je odlučujući faktor. Najniža cijena je u početnim fazama izgradnje. Najviša - nakon puštanja kuće u funkciju.

Osim toga, utiče i cijena sezonalnost tržišta nekretnina i makroekonomski faktori privrede . visoka sezona ( one. periodima povećane potražnje) tradicionalno se smatra vrijeme od sredine septembra do sredine decembra ( nakon ljetnih praznika i prije novogodišnji praznici ), i – od februarskih do majskih praznika. U preostalim mjesecima potražnja, najčešće, pada, a cijene blago zaostaju za njom. Što se tiče makroekonomskih faktora ( fluktuacije deviznih kurseva, strukturni problemi u finansijskoj ili građevinskoj industriji, itd.), onda se ovdje, prilikom planiranja prodaje, mora osloniti na trenutnu analizu tržišta i kretanja cijena.

Kako prodati stan u novogradnji bez poreza?

AT Ugovor o ustupanju prava potraživanja naznačit ćemo iznos za koji dodjeljujemo ova prava Kupcu. Ovaj iznos će zavisiti iznos poreza od prodaje našeg stana u novogradnji.

porez na dohodak fizičkih lica ( porez na dohodak fizičkih lica) se pojavljuje ovdje u slučaju prijema razlika prihoda između kupovine i prodaje naše nove zgrade. A mi smo dužni da 13% ove razlike damo državi. Ali ako iznos prodaje ( ustupanje prava) nekim čudom ispao jednak iznosu za koji smo prethodno kupili ovaj stan developer, tada će poreska osnovica biti nula.

Više o ( sa primjerima proračuna) – pogledajte vezu u Glosaru.

Predstavljen je detaljan algoritam postupanja prilikom kupoprodaje stana interaktivna karta Otvara se u iskačućem prozoru."> UPUTSTVO KORAK PO KORAK (će se otvoriti u iskačućem prozoru).

O jednoj od najčešćih vrsta transakcija na tržištu nekretnina saPosebno za to govori advokat Oleg Sukhov

Kupovina nove zgrade u okviru šeme prenosa prava ostaje jedna od najčešćih šema na tržištu nekretnina. Ali i jedan od najopasnijih.

Danas se oko 15% novih objekata u početnoj fazi izgradnje kupuje na osnovu ugovora o ustupanju. Ako govorimo o završnom dijelu izgradnje, kada je nova zgrada skoro spremna za useljenje, onda je taj postotak znatno veći - oko 90%. Ali, uprkos masovnosti institucije ustupanja prava, ova transakcija i dalje ostaje jedna od najopasnijih.

Stečaj investitora
Od momenta upisa ugovora o vlasničkom učešću pa do potpisivanja prenosnog akta, akcionari mogu ustupiti prava na nepokretnosti na drugo lice na osnovu čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 11 Federalnog zakona br. 214-FZ „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade…».

Međutim, razlozi za "prodaju" stanova putem ustupanja prava često su povezani sa kršenjem kvaliteta i vremena izgradnje, a posebno sa predstojećim bankrotom investitorske kompanije.

Prema čl. 390 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prvobitni učesnik (ustupitelj) nije odgovoran novom učesniku (primatelj) za radnje programera. Ukoliko potonji ne ispuni svoje obaveze, nemoguće je raskinuti ugovor o cesiji i zahtijevati povrat uplaćenih sredstava po njemu. Moraće građani koji su pravo na stan stekli ustupom parnica sa samim investitorom, na primjer, o naplati kazne za kašnjenje u prijenosu, o besplatnom otklanjanju nedostataka, au slučaju njegove finansijske nelikvidnosti, o uvođenju potraživanja u registar potraživanja povjerilaca dužnika (st. 7 Glave IX Zakona o stečaju).

Bivši dioničar je odgovoran za izvršenje od strane nosioca ugovora o udjelu u kapitalu ako je preuzeo garanciju. Ali potrebno je uzeti u obzir sve uslove o garanciji koje određuju cedent i cesionar, i pored toga, voditi računa da se takva garancija praktikuje u manje od 5% transakcija. Dakle, odbijanje da se udovolji zahtjevima za povrat 8,2 miliona rubalja. duga po ugovoru o ustupanju prava na nekretnini, Arbitražni sud Irkutske oblasti je u svojoj odluci od 16. marta 2011. polazio od činjenice da su stranke utvrdile odgovornost jemca (početnog učesnika) ako je investitor ne prenese građevinski objekat prije 30.06.2010. godine, raskid ugovora o udjelu novog dioničara prije ovog datuma isključuje nastanak garancije.

Nevaljanost cesije
Ustupanje prava ne smije biti u suprotnosti sa zakonom i ugovorom o vlasničkom učešću i dozvoljeno je:

Prvo, tek nakon što dioničar plati cijenu ugovora (potvrđenu ugovorom koji je primio od investitora o prebijanju međusobnih potraživanja);

Drugo, uz pismenu saglasnost investitora, ako je to predviđeno ugovorom. Odlukom Okružnog suda Černušinskog Perm Territory od 07. juna 2012. godine, ustupanje prava potraživanja Građevinskog preduzeća doo građaninu Ch., u suprotnosti sa klauzulom 7.2 ugovora o vlasničkom učešću, izvršeno bez pismene saglasnosti izvođača, proglašeno je nevažećim;

Treće, uz dozvolu kreditne institucije, ako je stan kupio.

Neispunjavanje barem jednog od navedenih uslova povlači za sobom ništavost cesije. Na osnovu čl. 390 Građanskog zakonika Ruske Federacije, u ovom slučaju, odgovornost prema novom dioničaru leži na prvobitnom učesniku, koji je dužan vratiti sredstva koja su mu prenesena gotovina(neosnovano bogaćenje), kamata za njihovo korišćenje i nadoknadu gubitaka.

Dakle, u odluci Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije (u daljem tekstu: Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije) od 23. januara 2012. godine, utvrđeno je da je T. pravno odbio da udovolji zahtjevu za uključivanje u registar potraživanja povjerilaca dužnika (programer je proglasio bankrot) njegovog potraživanja u iznosu od 7.241.000 rubalja. gubitke i 7.241.000 rubalja. gubitke uzrokovane neispunjenjem ugovora o ulaganju u izgradnju, budući da K. nije isplatio cijenu ugovora investitoru, već je svoja prava ustupio T.. Sud je ukazao da je T. imala mogućnost da zaštiti svoja povrijeđena prava tako što će naplatiti svu štetu od K.

„Dvostruko“ ustupanje prava
U skladu sa članovima 1, 11 Zakona o učešću i Uredbom Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. jula 2011. godine, ustupanje prava građanima je omogućeno samo na osnovu ugovora o vlasničkom učešću i podliježe državnoj registraciji.

Postoje slučajevi kada nesavjesna osoba „dodijeli“ pravo na stan na više kupaca. To se obično dešava prema takozvanim investicionim ugovorima ili preliminarnim kupoprodajnim ugovorima, za koje nije potrebno da budu registrovani kod Rosreestra. Sudska praksa priznaje pravo preneto na asignata u odnosu na koji je ustupanje izvršen ranije.

Programer nije obaviješten o prijenosu prava
Programer mora biti pismeno obaviješten o ustupanju prava potraživanja, u suprotnom novi član snosi rizik od štetnih posljedica koje to za njega prouzrokuje, na primjer, kao što je isključenje mogućnosti naplate štete ili kazne ili, kao što je gore navedeno, priznavanje ugovora o ustupanju nevažećim.

U presudi Transbajkalskog regionalnog suda od 10. jula 2012. godine utvrđeno je da je akcionar, na koga su prava preneta ustupanjem, tužio investitora radi naplate kazne i naknade nematerijalne štete. u vezi sa kršenjem rokova izgradnje, ali budući da investitor nije bio obaviješten o pravu ustupanja i da je sa bivšim učesnikom zaključio ugovor o odlaganju završetka izgradnje, onda je osnov za ispunjenje zahtjeva vlasnika kapitala, u skladu sa odredbama stava 3. čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije nije dostupan.

Osporavanje ugovora o ustupanju (kao sumnjiva transakcija)
Treba imati na umu da se, u skladu sa stavom 1. člana 61.2 Zakona o stečaju, prenos prava može proglasiti nevažećim (kao sumnjiva transakcija) ako je izvršen po namjerno niskoj cijeni i manje od godinu dana prije pokretanja. stečajnog postupka od strane učesnika u zajedničkoj izgradnji (cedenta).

Tako je u presudi Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 27. juna 2012. godine navedeno da je „prema uslovima sporazuma od 28. oktobra 2009. godine, dužnik ustupio kompaniji 200.000 rubalja. koji mu pripada ... pravo zahtijevati od investitora prijenos vlasništva nad nestambenim prostorom. Zatim je, kao rezultat sklapanja više ugovora o cesiji ... pravo potraživanja prešlo na T. Stečajni povjerenik je osporio ugovor o ustupanju prava od 28.10.2009. godine ... sud ... je zaključio da je postojao osnov za priznanje ... transakcije nevažećom na osnovu st. 1. čl. 61.2 Zakona o stečaju ... Utvrdivši da društvo nije izvršilo svoje obaveze plaćanja ustupljenog prava, a uzimajući u obzir ponovljen prenos prava potraživanja na treća lica, sud je odbio da primijeni posljedice nevaljanost transakcije.

Time je građanin T. izgubio mogućnost da računa na primanje nekretnina i za povraćaj sredstava koje je uplatio po ugovoru o ustupanju potraživanja.

Prilikom kupovine stana po ustupanju, uključujući i kada su prava prenošena više puta, lančano, sa jedne osobe na drugu, važno je osigurati da je građevinska kompanija pouzdana, da su svi ustupci uredno plaćeni i da postoje nema povreda zakona koje povlače za sobom ništavost ustupanja.

Izvor slike: Lori Photobank

Možete prodati stan u novogradnji za različitih razloga: neko je kupio kuću u svrhu ulaganja i planira vratiti uloženo, nekome se samo mijenjaju životne okolnosti. Ali ako je kuća još u izgradnji, tj. kuća nije puštena u funkciju, onda će procedura biti ista: prodaja stana ustupanjem prava. Sama po sebi, ova vrsta transakcije je odavno razrađena na tržištu, ali to ne znači da će biti lako prodati svoju nekretninu. Stranica portala zamolila je stručnjake da objasne koje poteškoće čekaju privatnog prodavca, i što je najvažnije, kako se s njima nositi.

Privatni prodavači odlažu posao do boljih vremena

Danas je prodaja stana u novogradnji putem ustupanja prava prilično česta pojava, jer, kako objašnjava Irina Dobrohotova, predsednik upravnog odbora , strategija za ulaganje u novu zgradu predviđa kratko vrijeme(18-24 mjeseca). “Obično je potrebno toliko vremena za izgradnju kuće uz poštovanje plana izgradnje, a najprikladnija je prodaja u fazi završetka izgradnje, ali prije puštanja kuće u funkciju i sticanja vlasništva”, rekao je stručnjak.

Međutim, stručnjaci trenutno bilježe smanjenje broja ustupljenih prodaja od strane pojedinaca na primarnom tržištu nekretnina. "To je zbog dva razloga", rekao je. Maria Litinetskaya, izvršni partner . -Prvo, sami investitori nisu spremni da napuste projekat, jer su se u fazi ulaganja u nekretnine nadali velikom profitu. Sada su takvi prodavci jednostavno odgodili dogovor "do boljih vremena". Drugo, potražnja za stanovima po ustupanju danas nije velika, a zbog činjenice da ovaj oblik kupovine podrazumijeva uglavnom jednokratnu uplatu, a danas je posebno teško pronaći kupce koji mogu uplatiti cijeli iznos odjednom”, rekao je stručnjak.

Teorija i praksa

Transakcija za ustupanje prava u novogradnji može se podijeliti na nekoliko aspekata - pravnog, ekonomskog i tržišnog. S prvim je sve prilično jednostavno: prema riječima Vasilij Šarapov, advokat razvojne kompanije, pravni rizici prodavca u takvoj transakciji su minimalni. Obično glavni dio pravnih rizika u ustupanju snosi kupac, odnosno novi ulagač kapitala, koji će u ugovoru sa investitorom zauzeti mjesto bivšeg ulagača u kapital.

Ključni rizik za prodavca je kašnjenje u isplati prava potraživanja od strane kupca. Ovaj rizik se može smanjiti korišćenjem mehanizma bankarskih ćelija, kao i bankarskih akreditiva. Suština potonjeg, objašnjava Vasilij Šarapov, je da kupac polaže sredstva koja pripadaju prodavcu na poseban akreditiv u banci. Prodavac dobija pristup ovim sredstvima nakon što vlasniku banke predoči registrovani akreditiv dopunski ugovor DDU o prijenosu prava potraživanja na novog ulagača. Jedini nedostatak ovog mehanizma je što banka uzima pristojnu proviziju za ovu uslugu - 1% ili čak više od iznosa sredstava, napominje stručnjak. Stoga, u slučajevima kada je to zakonom dozvoljeno, strane u transakciji mogu platiti u gotovini zakupom sefa - i to je pouzdano i znatno jeftinije od akreditiva.

Ne zaboravite na porez na prihod od prodaje imovine. “Ako se ustupanje prava na stanu odvija uz povećanje vrijednosti, onda prodavac je dužan plati porez na dohodak fizičkih lica u iznosu od 13% razlike u cijeni- kaže pažnja Maria Litinetskaya, izvršni partner Metrium grupe.- Na primjer, dioničar je kupio kuću za 5 miliona rubalja, a prodaje je za 7 miliona rubalja. On mora platiti državi porez na 2 miliona rubalja, odnosno 260 hiljada rubalja. Stoga će mnogi prodavci potcijeniti cijenu. Pitanje je - da li je kupac spreman na takve ustupke?

Međutim, glavnu složenost transakcije za ustupanje prava na stan u novogradnji daje tržišni aspekt. Prema Svetlana Kondačkova, izvršni partner, izvršni direktor , jedan od njihovih najvećih problema je nesklad između očekivanih cijena i stvarne tržišne vrijednosti nekretnine. U posljednje 2 godine cijene stambenih nekretnina u Moskovskoj regiji pale su u prosjeku za 10-15% u rubljama, a broj onih koji žele prodati "ustupljive" stanove značajno se povećao. Istovremeno, ponude investitora su mnogo atraktivnije u smislu cijene, raznih promotivnih programa i raznovrsnih shema financiranja novih zgrada za kupce. Prodavci prava u takvim uslovima prisiljeni su ili ozbiljno sniziti cijene ili povući svoje stanove iz prodaje.

Taj "najbolji trenutak za prodaju stana"

Kada treba prodati stan na ustupanju prava? Kako pronaći savršen trenutak? I da li danas uopšte treba da napustimo projekat, ako nema teške životne nužde? Stručnjaci kažu da ovdje ne može biti jednoznačne preporuke, jer sve zavisi od individualne strategije ulaganja, tržišnih uslova, dinamike rasta cijena u novogradnji i životnu situaciju kod prodavca.

Generalno, najpovoljniji period za ustupanje stambenih potraživanja je kada je kuća skoro gotova, ali još nije uknjižena u posjed, odnosno nakon glavnog poskupljenja, On prica Maria Litinetskaya("Metrium Group"). U tom slučaju investitor može računati profitabilnostod25-30 % i više ako je projekat likvidan. Činjenica je da nakon registracije stanova u posjedu, većina investitora, u pravilu, počinje aktivno iznositi ponude na tržište. Zbog velike konkurencije mnogi od njih na kraju moraju sniziti cijene, pa je bolje da se prije ovog trenutka dogovorimo o ustupanju potraživanja”, objašnjava stručnjak.

Kako prodati stan u novogradnji na ustupanju prava

Recimo da su razjašnjena sva pitanja u vezi svrsishodnosti prodaje stana u novogradnji o ustupanju prava. Sljedeći korak je utvrđivanje strategije. I prvo zanimljiva poenta ovdje - gdje tražiti kupce za takvo stanovanje?

Tržište „zadataka“ je veoma teško i zbunjujuće“, smatra Svetlana Kondačkova (Urban Realty).-U pozadini prijedloga programera, pojedinac, koja nudi svoje neuknjižene nekretnine, izgleda neuvjerljivo. Malo je šansi da takve stanove prodate sami. Morate se prijaviti ili prodajnim odjelima developera, ako njegova struktura ima namjenski odjel za provedbu "zadataka", ili specijaliziranim kompanijama za nekretnine koje prodaju takve objekte u ime samog developera", savjetuje stručnjak.

Zbog činjenice da se privatni prodavac mora takmičiti ne samo s drugim prodavačima, već i sa developerom, postavlja se pitanje - koju cijenu treba postaviti u odnosu na cijene graditelja?

Vladimir Kašircev, generalni direktor kompanije , preporučuje da se počne s analizom cijene stanova koje je instalirao programer u ovom objektu. “Trošak bi trebao biti postavljen na 50-100 hiljada rubalja. ispod. Stan s nižom cijenom u odnosu na standardne cijene graditelja brže će privući pažnju potencijalnog kupca.”

Maria Litinetskaya ("Metrium Group") označava da će cijena ovisiti o nekoliko faktora odjednom. “Prvo, zavisi od toga koliko brzo vlasnik kapitala treba da proda svoju imovinu – u slučaju hitne prodaje, cijena stana će biti niža. Drugo, od "ulazne" cijene: ako je investitor kupio stan na samom početku prodaje, tada bi veličina popusta mogla biti veća. I, treće, koliko sličnih stanova investitor ima na prodaju. Ako, na primjer, investitor proda tekućinu "odnushku" koju programer više nema, onda cijena možda neće biti niža, već nekoliko posto veća. Međutim, u prosjeku na tržištu cijene investicionih stanova su u pravilu jeftinije od sličnih ponuda investitora za 5-10%.

Kako prodavac može pregovarati sa samim developerom (na kraju krajeva, ustupanje se uvijek odvija uz saglasnost potonjeg)?

“Obično programer pristaje na dogovor, - Vasilij Šarapov (Grad-XXIvek"). - Međutim, sa njegove strane za pružanje pravnih ili drugih usluga u vezi sa prenosom prava potraživanja na novog investitora može se naplatiti posebna provizija po dogovoru strana u transakciji. Njegova veličina i dostupnost kao takva zavise od politike određenog programera i stvarnih sporazuma između strana u transakciji i programera.”

Da li se investitor uvijek slaže i postoje li neki posebni uslovi s njegove strane koje mora prihvatiti prodavac stana u kući u izgradnji?

Prema Svetlana Kondačkova (Urbannekretnina) ako ugovor predviđa pribavljanje pristanka programera za dodjelu, onda je jedina poteškoća koja može nastati vrijeme transakcije. Kako ne bi uronili u složenost i mudrost svih procesa, stručnjak savjetuje da pripremu i provođenje ove transakcije povjerite stručnjacima.

Vasilij Šarapov (Grad-XXIvek") također ukazuje da usklađenost programera u velikoj mjeri zavisi od toga da li je dug ulagača dionica prema developeru otplaćen 100% ili postoje dugovi. Ako stan nije u potpunosti plaćen, investitor će pažljivo ispitati finansijsku održivost novog ulagača i, ako otkrije bilo kakve nedostatke, može odbiti posao. „Činjenica je da se, prema zakonskim pravilima, pravo potraživanja treba prenijeti na novog ulagača u kapital uz prijenos duga za plaćanje preostalih dioničkih ulaganja koja nisu plaćena u korist investitora“, kaže stručnjak. - Prema tome, za investitora je bitna sposobnost novog dužnika da ispuni svoje obaveze plaćanja vlasničkih ulaganja. U tom slučaju, investitor može ponuditi novom ulagaču kapitala da otplati dug bivšeg ulagača prije roka u korist investitora u zamjenu za njegovu saglasnost za prijenos prava potraživanja na investitora.

Stoga je, uprkos brojnim poteškoćama, ustupanje potraživanja u novogradnji danas prilično česta pojava. Najvažnije je odabrati pravi trenutak za transakciju, a od toga već zavisi konkretnu situaciju na lokaciji, strategiji ulaganja i životnim okolnostima prodavca.

Portal želi vam dobar posao!

Ukoliko se odlučite za prodaju ili kupovinu stana u novogradnji, onda nije dovoljno pronaći drugu zainteresovanu osobu i. Na kraju krajeva, u suštini ne prodajete i ne kupujete nekretninu, već samo pravo na traženje budućeg stana. Stoga, ako planirate izvršiti zadatak prema DDU-u - tako se zove ovaj proces, najbolje je prvo razumjeti zamršenost zakonodavstva i zamke. Koje se tokom transakcije očekuju i kupac i prodavac.

Šta je DDU zadatak?

Počnimo s glavnim - dešifriranjem pojmova i prevođenjem s pravnog jezika na razumljiv. I evo nečega za razumjeti:

• DDU je ugovor o vlasničkom učešću, čiji je sadržaj regulisan saveznim zakonom br. 214 „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i nestambenih prostorija“.
• Ustupanje je prenos prava potraživanja stana na novog akcionara. One. vaš status se mijenja - prestajete biti investitor. Status kupca se mijenja - on postaje vlasnik prava potraživanja nekretnine u obliku stana. I sistem vaših odnosa sa programerom se menja
• Programer ili graditelj je entiteta, koji preuzima pravo prikupljanja novca od dioničara za izgradnju stambene zgrade i obavezuje se da će ispoštovati sve zahtjeve savezni zakon. Programer, kao i kupac i prodavač, imaju svoja prava - mogu postati kamen spoticanja u vašem odnosu u formatu komunikacije "dodjela prema DDU". Ali više o tome u nastavku.

Dakle, trebate zaključiti ugovor o ustupanju prava prema DDU-u - upravo će takva zbunjujuća formulacija biti ispravnija. Drugi pravni naziv za takve ugovore je cesija. U skladu s tim, prodavac će biti ustupitelj, a kupac će biti ustupitelj. Programer uvijek učestvuje u dodjeli prava prema DDU-u - kao treća strana sa svojim pravima i mogućnostima. Ugovor o ustupanju može se zaključiti samo prije puštanja stambenog prostora u funkciju.

Preko predugovora

Postoje dvije opcije za zaključivanje ugovora o ustupanju. Ono što je veoma opasno za kupca je predugovor o prodaji. Uprkos masi minusa, to nije zabranjeno građanskim zakonom.

Suština predugovora je da vi zapravo ne vršite ustupanje prava - saglasni ste sa vlasnikom kapitala da se on obavezuje da će sa vama zaključiti kupoprodajni ugovor nakon što se kuća preda i ona uđe u vlasništvo. Postoji nekoliko nedostataka takvih ugovornih odnosa:

• Ne postoji način da provjerite teret ovo pravo zahtjevi - da li je budući stan pod hipotekom, ili je založen iz nekog drugog razloga
• Sklapate ugovor za nešto što još ne postoji. U stvari, sklapate ugovor da će jednog dana postojati ugovor
• U slučaju problema s developerom, ne možete iskoristiti mjere podrške vlasnicima kapitala - uostalom, investitor je i dalje osoba s kojom ste sklopili ugovor. Iako ste mu već prebacili novac
• Nema razloga vjerovati da prodavac u ovoj situaciji neće sklopiti nekoliko takvih ugovora i da nećete doći u red za ovaj stan

Ne sklapajte preliminarne ugovore za ustupanje prava potraživanja po DDU. Zapravo, u ovoj situaciji niste ničim zaštićeni.

Prema DDU

Postoji službeni način na koji stupate u interakciju sa svim mogućim stranama u procesu cesije:

• Rosreestr će kontrolisati dodjelu DDU nakon ponovne registracije
• Cesijom, programer mora nužno dati svoju saglasnost za registraciju
• Šema obračuna sa prodavcima je sastavljena izuzetno transparentno

Ustupanje po DDU je jedini legalan način da se preknjiži pravo na traženje budućeg stana, da ne ostane bez novca i da bude zaštićeno zakonom. Naravno, u ovoj situaciji postoje i nedostaci:

• Prilično dug proces registracije samog ugovora
• Učešće programera, pri čemu neki od programera uzimaju dodatni novac
• Ako se izda hipoteka, onda se proces odgađa - više o tome u nastavku

Procedura registracije

Dodjela ugovora o vlasničkom učešću u građevinarstvu prilično je komplikovan proces za nespremnu osobu. Sastoji se od nekoliko faza:

Salesman	Kupac
Prije svega, trebate dobiti pristanak od programera - bez njega će transakcija biti nezakonita. Ako programer od vas traži dodatnu naknadu za ponovnu registraciju, cjenkajte se. Prema zakonu, takve radnje programera nisu nezakonite.	Kupcu je lakše pripremiti se za posao. Potrebno je provjeriti sve podatke kako bi se u slučaju problema pojavili pred sudom kao bona fide kupac
Dobijte potvrdu od developera da je namirenje po ugovoru u potpunosti završeno i da nema dugovanja. Ovo se dešava i ako ste platili gotovinom i ako ste platili hipotekarnim kreditom.	Ako je kupac oženjen, onda pribavite pristanak supružnika i ovjerite ga kod notara
Kontaktirajte Rosreestr i uzmite potvrdu u obrascu USRR - postupak se plaća, u trenutku pisanja ovog dokumenta, takav dokument košta 350 rubalja	Ispitati i potpisati ugovor o ustupanju prava po ugovoru o zajedničkoj izgradnji
Ako postoji bračni drug, izdati ovjerenu saglasnost na transakciju za preknjižbu nekretnine	Registrirajte ovaj ugovor u odjelu Rosreestra ili u multifunkcionalnim centrima za pružanje javnih usluga
Ako je hipoteka, onda ćete morati otići u banku i tražiti potvrdu da nema dugova i saglasnost banke	Nakon 10 dana primite potvrdu od Rosreestra u kojoj se navodi da je ugovor registrovan i da nema problema sa njim (za detalje pogledajte Rosreestr).

Dodjeljivanje stana po DDU-u samo izgleda prilično jednostavno. U stvari, kupac će morati provjeriti dvostruko više informacija nego da je upravo kupio nekretninu od investitora. Pogledajmo situaciju detaljnije.

Ispitivanje

Također možete dobiti predložak sa praznim poljima za samostalno popunjavanje ()

Posebnosti

Morate shvatiti da dodjela prema DDU-u nosi određene rizike. Proces je regulisan Poglavljem br. 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije - „Promena obveznika“. Konkretno, morate znati da bi bilo korisno registrirati ugovor kod javnog bilježnika - u slučaju prevare, malo je vjerojatno da će vam to pomoći, ali ako postoje problemi s pravnim suptilnostima, tada će notar moći predložiti najbolji izlaz iz situacije.

Registracija

Kao dionički ugovor, ugovor o ustupanju se registruje kod državnih organa radi provjere svih dokumenata i isključenja činjenice dvostruke prodaje. To možete učiniti u uredu Rosreestra ili u bilo kojem multifunkcionalnom centru za pružanje javnih usluga. trebat će vam:

• Ugovor između kupca, prodavca i developera
• Potvrde o nepostojanju tereta ili potvrda o saglasnosti banke, ako postoji hipoteka
• Ugovor o kapitalu između investitora i prodavca
• Pasoši kupca i prodavca

Za i protiv

Ako stan kupujete putem ustupka potraživanja, onda se susrećete sa nekoliko prednosti i nedostataka takvog odnosa. Među plusevima - obično ili je cijena nešto niža, jer se prodaje stan izvođača radova kojem su posao platili nekretninama, a ne novcem. Ili samo postojanje stana u popularnoj novogradnji. Ali ima puno minusa - ne samo za kupca, već čak i za prodavca.

dupla prodaja

U naše vrijeme prilično je teško postati prevareni dioničar. Prije deset godina svaki način obmane lakovjernih građana bila je dvostruka prodaja nekretnina. Investitor bi uzeo stan, prodao ga nekolicini ljudi, a zatim nestao. Kao rezultat toga, policija i sudovi su razmatrali mnogo zahtjeva za isti stambeni prostor. Pojavom Rosreestra i obaveznom registracijom transakcija u njemu, postalo je lakše. Dvostruka prodaja od strane programera, ako DDU mehanizam radi, praktički je isključena. Druga stvar je cesija - ovdje niste osigurani od dvostruke prodaje ako je prodavac odlučio postupiti po predugovoru o kupoprodaji.

Bez programera

Kupite dodjelu pod DDU-om, registracija je u toku, ali odjednom dobijete zahtjev od programera - on nije pristao na transakciju i protiv je. U tom slučaju investitor ima pravo osporiti transakciju, pa obavezno provjerite postoji li saglasnost za ustupanje prava na polaganje stana. Mora biti u papirnoj formi, sa potpisom direktora i pečatom organizacije.

porezi

Ugovor o ustupanju u Rusiji se oporezuje. Stoga, ako ste prodali pravo na svoj stan za više nego što ste ga kupili od investitora, morat ćete platiti porez na dohodak.

• Za građane zemlje - 13%
• Za stranca - 30%

Pravnik Odbora za pravnu zaštitu. Specijalizirao se za rješavanje slučajeva vezanih za žalbe na nezakonite radnje službenika, stambene sporove, naplatu kazni od investitora. Veliko iskustvo u 214 Saveznog zakona.