Ce este o misiune

Avantajele achiziționării de bunuri imobiliare la misiune din cumpărarea de bunuri imobiliare finite

Cum să reduceți riscul de atribuire

Transfer documente

Avocat imobiliar

Gordon Andrei Eduardovici

Un apartament sau un apartament într-o clădire nouă are avantaje evidente - nu există istoric juridic și pete întunecate, construcția se realizează conform proiectelor moderne și folosind materiale moderne, iar mediul înconjurător, în astfel de obiecte de un anumit nivel. Nu ultimul lucru pentru decizia de a cumpăra o clădire nouă este prețul. Preț metru patrat pe „groapa” de sub cea finită, aproximativ 30% pentru obiectele puse în funcțiune în 2016, iar mai devreme a ajuns la 50%.

Vânzarea de apartamente în clădiri noi în Rusia în faza de construcție se realizează conform diferitelor scheme legale, care sunt, de asemenea, utilizate la vânzarea de spații de birouri, apartamente, locuri de parcare și alte spații nerezidenţiale.

în regiunea Moscovei anul trecut iar apartamentele și birourile și locurile de parcare aflate în faza de construcție sunt vândute în principal în temeiul Acordurilor de Participare la Capital (DDU) sau prin cesiune de drepturi în baza DDU deja încheiate.

Desigur, este mai de încredere pentru cumpărător să încheie un acord de participare la capitaluri proprii (DDU), dar uneori dezvoltatorul nu are apartamente de vânzare sau dezvoltatorul aplică inițial vânzări numai prin cesiune de drepturi.

Ce este cesiunea de drepturi

Cesiunea de drepturi sau în mod corect Cesiunea de drepturi este un termen legal din Codul civil al Federației Ruse. Înseamnă procedura de înlocuire a unei părți (creditor) în contract. O altă cesiune de drepturi se numește cesiune (articolul 382 din Codul civil al Federației Ruse).

De exemplu: la încheierea unui acord DDU, una dintre părți - dezvoltatorul se obligă să construiască un bloc de locuințe sau un alt imobil și, după punerea în funcțiune, transferă o acțiune unui participant la construcția comună, iar un participant la construcția comună se obligă să plătiți suma de bani stabilită prin acordul privind DDU.

Astfel, în acordul DDU, există două părți - dezvoltatorul și participantul la construcția comună (acționar). Dacă acționarul a achitat întreaga sumă conform contractului DDU, atunci el devine creditor al dezvoltatorului și are dreptul de a cere dezvoltatorului să transfere obiectul de construcție finalizat.

În același timp, în conformitate cu articolul 382 din Codul civil al Federației Ruse și articolul 8 din legea „Cu privire la participarea la capitalul propriu în construcții ...” Nr. 214-FZ, un acționar are dreptul de a-și ceda drepturile în temeiul DDU oricărei persoane.

Această cesiune este formalizată prin contractul sau acordul relevant privind cesiunea dreptului (revendicare).

Astfel, un nou acționar ia locul acționarului în contractul DDU. Și toate drepturile acționarului inițial conform acordului DDU, precum și obligațiile, trec noului acționar. De exemplu, pentru a plăti bani în plus pentru apartamente, în cazul unei creșteri a suprafeței apartamentului pe baza rezultatelor măsurătorilor.

Diferența dintre cesiunea de drepturi și contractul de vânzare

Diferența dintre cesiunea de drepturi și contractul de vânzare a unui apartament într-o clădire nouă nu este exact formularea corectă a întrebării. Este corect să întrebăm: care este diferența dintre cesiunea de drepturi în temeiul DDU de la cumpărarea și vânzarea unui apartament într-o clădire nouă.

Cert este că în baza unui contract de vânzare poți vinde un apartament, un birou, un loc de parcare într-un imobil care a fost construit și dat în exploatare. În faza de construcție, un apartament este cumpărat în condițiile în care este vândut de „vânzător” - dezvoltator. Daca se incheie un contract DDU cu dezvoltatorul, atunci actionarul poate vinde acest apartament in perioada de constructie numai prin cesiunea de drepturi in contractul DDU, prin incheierea unui acord de cesiune de drepturi in baza DDU. Întrucât o astfel de procedură este direct prevăzută de legea construcției în comun 214-FZ (articolul 8).

În acest fel, diferenta fundamentala cumpărarea și vânzarea unui apartament într-un imobil nou din cesiunea de drepturi în temeiul DDU este un obiect. La cumpărarea și vânzarea unui imobil nou, acesta este un lucru (apartament), într-o cesiune, este dreptul de a cere de la dezvoltator îndeplinirea obligației de a ceda apartamentul. De fapt, dreptul de revendicare se vinde prin concesiune.

Avantajele achiziționării unui apartament la misiune din cumpărarea unui apartament finit

Dacă întrebarea se referă la avantajele achiziționării unui apartament pe misiune în cadrul DDU din cumpărarea unui apartament finit într-o clădire nouă, atunci există două astfel de avantaje:

1) Potrivit DDU și prin cesiune, în sens legal, se achiziționează cu primele acte o locuință primară complet nouă.

Cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă finisată este la fel ca un apartament pe piața secundară. Cu toate întrebările juridice la înregistrarea trecută.

2) La cumpărarea prin cesiune nu vor fi persoane înregistrate în apartament și nu pot exista persoane care să păstreze dreptul de utilizare a apartamentului.

3) Este o chestiune de preț. Prețul în perioada de construcție este întotdeauna mai mic decât locuința finită într-o clădire nouă până la 30%. În același timp, atunci când cumpărați un apartament de la un acționar în misiune, îl puteți cumpăra și mai mic decât de la dezvoltator. Cumpărătorul prin atribuire poate economisi mult.

Dar dacă cumpărați un apartament cu o misiune pe credit (ipotecar), în ciuda diferenței semnificative de preț, riscurile deținătorului de capital sunt cu siguranță mai mari, deoarece locuința finită este aici, iar când construcția este finalizată, aceasta este o întrebare. .

Riscuri la cumpărarea unui apartament în cadrul Cesiunii

Desigur, există riscuri atunci când cumpărați un apartament în cadrul Cesiunii. Iar riscul întârzierii construcției nu este principalul.

• Riscul principal al misiunii este vânzările duble. Când un apartament poate fi vândut nu unuia, ci mai multor cumpărători. La obiectele mari, acest lucru se poate întâmpla din greșeală în fazele inițiale ale vânzărilor, când apartamentele sunt reduse și există un aflux mare de cumpărători. Există erori tehnice în executarea contractelor. Dar există și escrocherii.
• Riscul de a cumpăra un apartament cu o povară. Nu este neobișnuit ca dezvoltatorii să ipotecheze apartamente în clădiri noi prin împrumuturi sau ca garanție în cadrul contractelor cu furnizorii de materiale de construcție sau antreprenori. Și pot vinde astfel de apartamente la misiune. Dificultatea constă în faptul că este posibil să se îndepărteze grevarea unui astfel de apartament doar prin rambursarea integrală a datoriei dezvoltatorului față de furnizor (antreprenor).

În noiembrie 2016, la inspectarea unui imobil nou înainte de încheierea unui DDU, am constatat că în urmă cu o lună, instanța de judecată a perceput deja executarea silită a datoriilor pentru furnizarea de amenajări pentru construirea unei locuințe pe contractul DDU, a cărei cesiune era fiind pregătiți pentru clientul nostru. S-a dovedit că acest contract era amanet. Însă dezvoltatorul a tăcut despre acest lucru, iar avansul a fost făcut de client înainte de a solicita suport juridic pentru achiziție.

• Riscul de a cumpăra un „apartament controversat”. Situația poate apărea la cumpărarea unui apartament de la un dezvoltator, de la un investitor și de la o persoană fizică. Dacă vânzătorul unei clădiri noi este un participant la un litigiu, proprietatea acestuia poate fi sechestrată sau executată silită (implementată pentru achitarea datoriei).
• Riscul ca o misiune să fie invalidată. Cel mai frecvent cu Situație în care este necesar acordul unui terț pentru a efectua o cesiune. De regulă, acest lucru se întâmplă atunci când o misiune este făcută de persoane fizice.

Cert este că, în conformitate cu Codul Familiei al Federației Ruse, o tranzacție supusă înregistrare de stat este necesar acordul celuilalt soț. Se întâmplă ca în timpul tranzacției să nu existe informații despre că vânzătorul este căsătorit. Și după un timp, un proces pare să recunoască tranzacția ca nevalidă.

De remarcat că riscurile: 1) cumpărarea unui apartament cu grevare, 2) cumpărarea unui apartament în litigiu, 3) recunoașterea contractului ca nevalid - sunt posibile și la cumpărarea unui apartament finit într-o clădire nouă. În plus, pot exista persoane sau organizații înregistrate.

Care sunt riscurile vânzătorului conform contractului de cesiune?

Vânzătorul de drepturi are același risc ca și vânzătorul unui apartament - să nu primească bani pentru dreptul cedat (prețul unui apartament). Și asta nu se întâmplă foarte des. Cu organizarea corectă a tranzacției, riscul de a pierde bani este minim, dar există, nu poate fi exclus în principiu. Când faci tranzacții pe cont propriu, riscul este foarte mare. Cert este că plățile securizate se pot face doar printr-o celulă bancară sau printr-un cont. Documentele necorespunzătoare pentru accesul la o cutie de valori sau un cont vor crea un obstacol între vânzător și bani, care va depinde în întregime de decența cumpărătorului.

Dacă adăugăm la aceasta un acord care nu este gândit în conținut, poți fie să-ți iei rămas bun de la bani, fie să alergi după ei mult timp.

Alte riscuri sunt revocarea unei licențe de la o bancă sau furtul de bani dintr-o cutie de valori. Riscurile sunt destul de reale, am trecut prin același lucru cu clienții noștri. Revocarea licenței este compensată prin folosirea a două bănci cunoscute de stat, însă furtul nu poate fi exclus în aceste bănci. În acordurile folosite de bănci pentru închirierea celulelor, nu există nicio clauză de responsabilitate pentru siguranța conținutului.

Cum să evitați vânzările duble de apartamente

Există două moduri de a vă proteja de vânzarea dublă:

• Verificați apartamentul selectat înainte de tranzacție. Este necesar să obțineți un extras din registrul imobiliar (EGRN) și să verificați toate documentele pentru apartament.
• În contractul de cesiune, prescrieți condiții care vă vor minimiza riscurile.

Riscuri Grevezi, dispute, arestări

Riscurile de Grevări, Litigii, Arestări, teoretic, ar trebui identificate printr-un extras din registrul imobiliar (EGRN). Cu toate acestea, în prezent, sistemul de stat nu garantează acuratețea acestor informații.

În plus, legea „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” nr. 218-FZ conține în sine o mină - timpul minim pentru eliberarea unui extras din registrul imobiliar este de 3 zile lucrătoare. În consecință, la primirea unui extras, solicitantul are informații care au o vechime de 3 zile lucrătoare sau mai mult.

Prin urmare, este posibil să se reducă riscurile de Grevări, Litigii, Arestări pe un apartament în construcție doar cu ajutorul unei verificări legale a curățeniei apartamentului în timpul pregătirii tranzacției.

Acest lucru este valabil și pentru achiziționarea unei clădiri noi finisate.

Cine vinde apartamente la misiunea

Apartamente de atribuire de vanzare:

• Dezvoltatorul, dacă apartamentele sunt preînregistrate pentru o terță organizație.

Schema este absolut legală, dar necesită înregistrarea corectă a autorității dezvoltatorului pentru a încheia și semna un acord de cesiune. Trebuie să fie disponibile și documentele adecvate pentru sarcină. Schema este folosită destul de des.

• Furnizori și contractori ai dezvoltatorilor, investitori.

Fiind persoane juridice independente, furnizorii, antreprenorii și investitorii pot cumpăra orice proprietate, inclusiv apartamente în baza acordurilor DDU. Dacă este necesar, aceste organizații pot vinde apartamente achiziționate fără a aștepta finalizarea construcției. Vânzarea se formalizează printr-un acord de cesiune de drepturi în temeiul DDU.

Schema este absolut legală, dar necesită o înregistrare corespunzătoare, deoarece vânzătorii sunt persoane juridice. În consecință, competențele persoanelor care, în numele furnizorilor, antreprenorilor și investitorilor, încheie și semnează acorduri de cesiune în temeiul LTIP trebuie confirmate în mod corespunzător.

• Agentie imobiliara. Aceștia pot încheia contracte de cesiune pe cont propriu, pe bază de împuterniciri, contracte de agenție, contracte de comision, sau pot organiza vânzarea de apartamente în clădiri noi și pot pregăti documente. În acest ultim caz, contractul de cesiune în temeiul DDU este semnat de persoana în cauză, căreia îi sunt eliberate împuternicirile relevante.

Schema este legală, dar necesită o verificare atentă a documentelor.

• Persoanele fizice sunt deținători de capitaluri proprii.

Cum să reduceți riscul de atribuire

Riscurile legate de alocare pot fi reduse numai cu atenție, verificare completăîn pregătirea tranzacției și cu respectarea legii la efectuarea unei tranzacții.

De exemplu:

• Asigurați-vă că construcția este legală. De ce să citiți documentele de titlu originale ale dezvoltatorului și să verificați informațiile despre dezvoltator în serviciul fiscal. Verificați autorizația de construire și valabilitatea acesteia. Verificați documentele pentru terenul și conformitatea acestuia cu construcția în curs.
• Verificați dacă dezvoltatorul are semne de faliment.
• Acordul DDU și cesiunea conform DDU sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Prin urmare, asigurați-vă că acordul DDU pentru apartamentul pe care îl cumpărați este înregistrat.
• Verificați dacă există sarcini pentru acest acord DDU.
• Cesiunea de drepturi conform DDU este posibilă dacă acționarul a plătit integral dezvoltatorului costul apartamentului conform DDU. Așadar, verificați documentele de plată cu deținătorul de dobândă și verificați sumele plătite cu acordul DDU.
• Obțineți de la dezvoltator confirmarea plății integrale de către deținătorul de capital în conformitate cu DDU.
• Dacă este necesar, obțineți de la dezvoltator consimțământul cu privire la cesiunea drepturilor conform DDU.
• Dacă este necesar, obțineți consimțământul pentru cesiune de la terți (soț, organe de conducere ale persoanei juridice, tutelă, creditor ipotecar etc.)
• Acordați cu deținătorul capitalului propriu (vânzătorul apartamentului) toți termenii contractului de cesiune, inclusiv procedura de plată și înregistrarea de stat.

Transfer documente

Ca urmare a executării cesiunii de drepturi în baza contractului DDU, noul deținător de capital trebuie să dețină următoarele documente:

• Contractul de participare la capitaluri proprii DDU (original sau copie certificată) înregistrat la Rosreestr, precum și toate anexele și completările la acesta (dacă există).
• Documentele de plată ale acționarului inițial pentru plată conform acordului DDU și acordurile (dacă există).
• Confirmarea dezvoltatorului la plata conform DDU de către acționarul inițial
• Actul de transfer al documentelor de mai sus.
• Un acord privind cesiunea de drepturi în temeiul DDU, înregistrat la Rosreestr.
• Consimțământul dezvoltatorului, în cazul în care contractul de cesiune a drepturilor în temeiul DDU nu este tripartit și nu cu participarea dezvoltatorului.
• Consimțământul la cesiunea de drepturi în temeiul DDU de către terți: soții deținătorului de capital inițial în cadrul DDU (dacă există un soț), consimțământul băncii creditoare pentru ipoteca (dacă DDU este în ipoteca pe împrumut), consimțământul de tutelă (dacă titularul dobânzii este minor) etc.
• Documente de plată pentru plata de către un nou deținător de capital în baza unui contract de cesiune în temeiul unui DDU.

Grevele apartamentului la atribuire

Atunci când cumpărați un apartament sub DDU, nu ar trebui să existe niciun fel de sarcini. În același timp, dacă fondurile de credit au fost utilizate în timpul achiziției în baza acordului DDU, băncile solicită stabilirea unui gaj - o ipotecă a unui apartament.

La cumpărarea unui apartament în faza de construcție se impune un gaj (ipotecă) asupra contractului DDU, cu obligația de a înregistra gajul la înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului la primirea acestuia la finalizarea construcției.

Când cumpărați un apartament printr-o cesiune în cadrul unei DDU cu ipotecă, este necesar să se elaboreze schema de tranzacție cu banca creditoare. Deoarece noul deținător de capital nu va putea înlătura grevarea contractului DDU cu un gaj pe cont propriu (fără acordul băncii).

Același lucru este valabil și pentru alte sarcini - arestări, interdicții care pot fi impuse acordului DDU printr-o hotărâre judecătorească, executorii judecătorești.

În ce cazuri vi se va refuza înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare achiziționate

Etapa finală a achiziției oricărui imobil este înregistrarea de stat a dreptului de proprietate și transferul dreptului de proprietate către un nou proprietar (cumpărător). Acest lucru este valabil și pentru achiziționarea de bunuri imobiliare prin cesiune. Acordul de participare la construcția comună (acordul DDU) este supus înregistrării de stat obligatorii și se consideră încheiat (intră în vigoare) din momentul înregistrării respective.

Acordul privind cesiunea de drepturi în temeiul DDU intră și în vigoare numai după înregistrarea sa de stat. Începând cu noul an 2017, procedura de înregistrare de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare (apartamente, case, parcele etc.), precum și de înregistrare a contractelor s-a schimbat semnificativ. Despre cazurile în care vi se va refuza înregistrarea de stat a drepturilor asupra unui apartament și a altor bunuri imobiliare.

Ultima actualizare: 29.06.2018

Întrebare:

Vreau să-mi vând apartamentul într-o clădire nouă. Cum să o facă? Casa tocmai a fost pusă în funcțiune, dar dreptul de proprietate nu a fost încă oficializat.

Răspuns:

Vând apartament într-un bloc nou mult mai ușor decât să faci același lucru pe . Mai ușor nu în ceea ce privește găsirea unui Cumpărător, ci în ceea ce privește pregătirea și procesarea unei tranzacții. De ce?

Pentru ca apartamentul este intr-un bloc nou nici un istoric juridic , și nu este nevoie să colectați și să verificați un numar mare de documente, studiind apartenenţa drepturi de proprietateși drepturi de utilizare pentru un apartament. Aceasta, și nici una, nici alta nu este aici. Atunci ce este acolo? Cum se vinde un apartament aici?

Și există doar revendica drepturi pentru un apartament intr-o casa in constructie. Și chiar dacă casa a fost deja construită și predată comisiei de stat, totuși, înainte de a semna, deținătorul de capital nu o poate vinde decât pentru.

De ce înainte de a semna Certificat de transfer-acceptare, și nu înainte de înregistrare proprietate? Pentru că după cedarea apartamentului către acționar ( conform Legii), dezvoltatorul își îndeplinește în mod oficial obligațiile care îi revin în temeiul contractului, iar acționarul pierde revendica dreptul către el.

Dacă acționarul a acceptat deja apartamentul până la Actu, dar dreptul de proprietate asupra apartamentului nu a fost încă emis ( Și acest proces poate dura câteva luni.), atunci este în stare suspendată. Drepturi de revendicare nu mai are drepturi de proprietate Nu încă. Și în această stare, deținătorul de capital are în mod legal dreptul de a vinde apartamentul doar pentru Contract de pre-cumpărare.

Dar Cumpărătorii sunt foarte reticenți în a da bani în cadrul acestui tip de contract, așa că apartamentele din clădirile noi sunt vândute fie înainte de semnare. Certificat de transfer-acceptare- pe Contract de cesiune a drepturilor de creanță sau după primire proprietate- conform obiceiului Acord de cumpărare.

Vom face imediat o rezervare la care mai departe vom vorbi doar despre cesiunea dreptului la. Deși, în general, drepturile pot fi cesionate în cadrul altor tipuri de contracte cu dezvoltator, doar că aceste contracte sunt deja gri. În lege Dezvoltator poate atrage fonduri de la cetățeni pentru construcția de locuințe cu mai multe apartamente numai pe DDU, în conformitate cu . Această opțiune o vom lua în considerare.

În această lege FZ-214) articolul 11 ​​precizează dreptul acționarului de a se retrage din proiect prin cesiune ( sarcinile) drepturi de revendicare în temeiul DDU.

Din care rezultă că acționarul are dreptul de a-și vinde dreptul de a revendica un apartament într-o clădire nouă oricărei persoane, indiferent de consimțământ dezvoltator (cu excepția cazului în care se specifică altfel în acordul DDU cu Dezvoltatorul). Dar există o avertizare: dacă deținătorul de capital nu a plătit încă în totalitate cu dezvoltator pentru un apartament, atunci aici este deja necesar acordul lui. Și odată cu cesiunea drepturilor de creanță, în acest caz, are loc și transferul datoriei către un nou acționar.

Procesul de vânzare a unui apartament într-o clădire nouă cu privire la cesiunea de creanțe poate fi rezumat în câțiva pași de bază. Pentru a face acest lucru, împrumutatul va avea nevoie de:

1. Stabiliți prețul de vânzare al apartamentului;
2. Post reclame despre vânzare;
3. Arată Cumpărătorului apartamentul dacă acesta a fost deja finalizat;
4. Furnizați Cumpărătorului pentru familiarizarea cu DDU și documentele de plată care confirmă plata efectuată către Dezvoltator;
5. Acordați condițiile de plată;
6. Pregătește și semnează Acordul de cesiune a revendicărilor;
7. Înregistrați acordul de cesiune la Rosreestr.

Să trecem peste aceste puncte mai detaliat.

Decide cu privire la pretul de vanzare al apartamentului într-o clădire nouă nu este nicio problemă. De fapt, s-a făcut deja pentru noi Dezvoltator. Este nivelul său actual de prețuri pentru apartamentele din această clădire pe care îl luăm ca bază. Deoarece în clădirea noastră nouă se vând un număr de apartamente în aceleași condiții și în aceeași stare, este puțin probabil să reușim să improvizăm cu prețul. Prin urmare, pur și simplu ne atașăm de stabilit dezvoltator nivel de preț pentru apartamente similare din clădire și, în funcție de viteza de vânzare dorită, putem adăuga sau elimina 2-3% din preț dezvoltator.

Pentru reclamă apartamentul tău Internetul este suficient pentru azi. Cum să compuneți și unde să plasați o reclamă pentru vânzarea unui apartament este descris în detaliu în documentul nostru INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS , pe corespunzătoare . În acest caz, principiul de publicitate un apartament pe Piața primară puțin diferit de publicitate secundar. În plus, Cumpărătorul are deja o idee despre casă și apartamentele din ea, datorită reclamei dezvoltator.

Dacă dezvoltator vânzările active sunt încă în desfășurare în această casă, atunci îl puteți contacta în departamentul de vânzări cu o solicitare de a vinde apartamentul nostru împreună cu restul. Acest lucru poate accelera vânzarea, dar va trebui să suportați pierderea unei sume pentru serviciile de vânzări.

Daca casa este finalizata si apartamentul este potrivit pentru inspecţie (chiar sub forma unei cutii de beton), apoi nu ezitați să petreceți acolo mica excursie pentru Cumpărător. Este mai bine să aveți grijă în prealabil ca interiorul să fie curat și luminos: îndepărtam resturile de construcție și agățăm lămpi mai strălucitoare.

DIN documente totul este simplu aici - arătăm Cumpărătorului nostru Acord de participare la capitaluri proprii (DDU) , drepturile în baza cărora îl vom ceda. Confirmăm prin extrase de plată toate plățile efectuate în baza acestui acord ( Cumpărătorul poate solicita suplimentar de la Dezvoltator un act de reconciliere a plăților).

Aici adăugăm acordul băncii la cesiunea de drepturi ( dacă am cumpărat acest apartament cu ipotecă). Și deasupra punem consimțământul notarial al soțului/soției la cesiune ( dacă apartamentul este în).

Mai departe anunțăm dezvoltator despre intenția sa de a vinde apartamentul cu privire la cesiunea de drepturi. Dacă, în condițiile DDU-ului nostru cu dezvoltator, acolo este stipulat acordul său scris la cesiune, el poate cere o anumită sumă pentru acest acord. Trebuie să dea. Totul este legal aici.

Următorul pas este să negociezi cu Cumpărătorul despre ( pentru detalii despre metodele de decontare în numerar în tranzacții, consultați linkul din Glosar).

După aceea, întocmim și semnăm actualul acord de cesiune (forma acestui acord poate fi obținută de la Dezvoltator) și îl depuneți la Rosreestr pentru înregistrare. Mai multe despre compoziția, nuanțe și condițiile de închisoare ( inclusiv proba lui) - vezi linkul.

Astfel se finalizeaza vanzarea apartamentului din imobilul nou. Actul de acceptare si transfer al apartamentului noul acţionar va semna deja din dezvoltator fără participarea noastră. Și ceea ce este cel mai plăcut pentru noi, toate problemele apărute ulterior cu acceptarea apartamentului, cu înregistrarea drepturilor de proprietate și altele asemenea, Cumpărătorul le va rezolva și cu dezvoltator si nu cu noi. De aceea i-am dat totul. revendica drepturi .

Va trebui doar să ridicăm banii rezervați pentru apartament după înregistrare acorduri de cesiune .

Din aceasta cand exact ne vom vinde drepturile de revendicare asupra unui apartament într-o clădire nouă, va depinde de și Preț această vânzare. Desigur, prețul nostru va trebui să fie în concordanță cu prețurile actuale stabilite de dezvoltatorîn aceeași casă, dar trebuie să înțelegeți că prețurile dezvoltator la fel, acestea depind de momentul în care se vând exact apartamentele. Ce influențează prețul actual aici?

In primul rand se va stabili pretul stadiul de pregătire casa in constructie. Pentru clădirile noi, acesta este un factor determinant. Prețul cel mai mic este în fazele inițiale de construcție. Cel mai înalt - după punerea în funcțiune a casei.

În plus, prețul este afectat sezonalitatea pieței imobiliare și factori macroeconomici ai economiei . anotimpurile înalte ( acestea. perioade de cerere crescută) este considerată în mod tradițional perioada cuprinsă între mijlocul lunii septembrie și jumătatea lunii decembrie ( după vacanţele de vară şi înainte sarbatori de revelion ), și – din perioada sărbătorilor din februarie până în mai. În lunile rămase, cererea, de cele mai multe ori, scade și, respectiv, prețurile au scăzut ușor în urma acesteia. În ceea ce privește factorii macroeconomici ( fluctuațiile cursurilor de schimb, problemele structurale în industria financiară sau a construcțiilor etc.), atunci aici, atunci când planificați o vânzare, trebuie să vă bazați pe analiza curentă a pieței și a tendințelor prețurilor.

Cum să vinzi un apartament într-o clădire nouă fără taxe?

LA Contract de cesiune a drepturilor de creanță vom indica suma pentru care cesionăm aceste drepturi Cumpărătorului. Această sumă va depinde suma impozitului din vanzarea apartamentului nostru intr-un bloc nou.

impozitul pe venitul personal ( impozitul pe venitul personal) apare aici în cazul primirii diferență de venit între cumpărarea și vânzarea noului nostru construcție. Și suntem obligați să dăm 13% din această diferență statului. Dar dacă valoarea vânzării ( cesiunea de drepturi) prin minune s-a dovedit a fi egală cu suma de la care cumpărasem anterior acest apartament dezvoltator, atunci baza impozabilă va fi zero.

Mai multe despre ( cu exemple de calcul) – vezi linkul din Glosar.

Un algoritm detaliat al acțiunilor la cumpărarea și vânzarea unui apartament este prezentat în hartă interactivă Se deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI PAS CU PAS (se va deschide într-o fereastră pop-up).

Despre unul dintre cele mai comune tipuri de tranzacții pe piața imobiliară cuSpecial pentru spune avocatul Oleg Suhov

Achiziția unui imobil nou în regim de cesiune de drepturi rămâne una dintre cele mai des întâlnite scheme de pe piața imobiliară. Dar și una dintre cele mai periculoase.

Astăzi, aproximativ 15% din clădirile noi aflate în stadiul inițial de construcție sunt achiziționate în baza unui contract de cesiune. Dacă vorbim despre partea finală a construcției, când noua clădire este aproape gata de mutare, atunci acest procent este mult mai mare - aproximativ 90%. Dar, în ciuda naturii de masă a instituției de cesiune a drepturilor, această tranzacție rămâne încă una dintre cele mai periculoase.

Falimentul dezvoltatorului
Din momentul înregistrării contractului de participare la capitaluri proprii și până la semnarea actului de transfer, deținătorii de capitaluri proprii pot cesiona drepturile asupra bunurilor imobiliare unei alte persoane în temeiul art. 382 din Codul civil al Federației Ruse și art. 11 din Legea federală nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună clădire de apartamente…».

Cu toate acestea, motivele „vânzării” apartamentelor prin cesiunea de drepturi sunt adesea asociate cu o încălcare a calității și calendarului construcției și, în special, cu viitorul faliment al companiei dezvoltatoare.

Potrivit art. 390 din Codul civil al Federației Ruse, participantul inițial (cedentul) nu este responsabil față de noul participant (cesionar) pentru acțiunile dezvoltatorului. În cazul în care acesta din urmă nu își îndeplinește obligațiile, este imposibil să rezilieze contractul de cesiune și să ceară restituirea fondurilor plătite în temeiul acestuia. Cetăţenii care au dobândit drepturile asupra unui apartament prin cesiune vor trebui litigii cu dezvoltatorul însuși, de exemplu, cu privire la perceperea unei penalități pentru întârzierea transferului, la eliminarea gratuită a deficiențelor, iar în cazul insolvenței sale financiare, la includerea creanțelor în registrul creanțelor creditorilor debitorului (paragraful 7 al capitolului IX din Legea falimentului).

Fostul acționar este responsabil pentru executarea de către dezvoltator a contractului de participare la capitaluri proprii, dacă acesta și-a asumat garanția. Dar este necesar să se țină seama de toate condițiile privind garanția determinate de cedent și de cesionar și, în plus, să se țină seama că o astfel de garanție se practică în mai puțin de 5% din tranzacții. Deci, refuzul de a satisface pretențiile pentru recuperarea a 8,2 milioane de ruble. datorie în temeiul unui acord privind cesiunea de drepturi asupra bunurilor imobiliare, Curtea de Arbitraj a Regiunii Irkutsk, în decizia sa din 16 martie 2011, a pornit de la faptul că părțile au stabilit răspunderea garantului (participantului inițial) în cazul în care dezvoltatorul nu transferă obiectul de construcție înainte de 30.06.2010, rezilierea noului acționar al contractului de participare la capitaluri proprii înainte de această dată a exclus apariția unei garanții.

Invaliditatea cesiunii
Cesiunea de drepturi nu trebuie să contravină legii și contractului de participare și este permisă:

În primul rând, numai după ce acționarul plătește prețul contractului (confirmat prin acordul primit de la dezvoltator cu privire la compensarea pretențiilor reciproce);

În al doilea rând, cu acordul scris al dezvoltatorului, dacă acesta este prevăzut de contract. Prin decizia tribunalului districtual Cernushinsky Teritoriul Perm din data de 07 iunie 2012, a fost declarată nevalidă cesiunea dreptului de revendicare al Companiei de Construcții SRL către cetățeanul Ch. cu încălcarea clauzei 7.2 din contractul de participare la capitaluri proprii, efectuată fără acordul scris al dezvoltatorului;

În al treilea rând, cu permisiunea instituției de credit, dacă apartamentul a fost achiziționat de.

Nerespectarea a cel puțin uneia dintre condițiile enumerate atrage nulitatea cesiunii. În baza art. 390 din Codul civil al Federației Ruse, în acest caz, responsabilitatea față de noul acționar revine participantului inițial, care este obligat să returneze fondurile transferate acestuia. bani lichizi(imbogățirea fără justă cauză), dobânda pentru folosirea acestora și compensarea pierderilor.

Astfel, prin decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (denumită în continuare Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse) din 23 ianuarie 2012, s-a stabilit că T. a refuzat în mod legal să satisfacă cererea de includere în registrul creanțelor creditorilor debitorului (dezvoltatorul declarat faliment) al creanței sale în valoare de 7.241.000 de ruble . pierderi și 7.241.000 de ruble. pierderi cauzate de neîndeplinirea contractului de investiții în construcții, întrucât K. nu a plătit prețul contractului dezvoltatorului, ci și-a cedat drepturile lui T.. Instanța a indicat că T. a avut ocazia să-și protejeze drepturile încălcate prin recuperarea tuturor daunelor de la K.

Cesiune „dublă” a drepturilor
În conformitate cu articolele 1, 11 din Legea privind participarea la și Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 iulie 2011, cesiunea de drepturi către cetățeni este prevăzută numai în baza unui acord de participare la capital și este supuse înregistrării de stat.

Există cazuri în care o persoană fără scrupule „cedează” dreptul la un apartament mai multor cumpărători. Acest lucru se întâmplă de obicei în cadrul așa-numitelor acorduri de investiții sau contracte preliminare de vânzare, care nu trebuie să fie înregistrate la Rosreestr. Practica judiciară recunoaște dreptul ca fiind transferat cesionarului pentru care s-a făcut cesiunea anterior.

Dezvoltatorul nu a fost anunțat despre transferul drepturilor
Dezvoltatorul trebuie să fie notificat în scris cu privire la cesiunea dreptului de revendicare, în caz contrar membru nou suportă riscul unor consecințe negative cauzate de aceasta pentru el, de exemplu, cum ar fi excluderea posibilității de a recupera daune sau penalități sau, după cum sa menționat mai sus, recunoașterea contractului de cesiune ca nul.

În hotărârea Judecătoriei Trans-Baikal din 10 iulie 2012 s-a stabilit că acționarul, căruia i-au fost transferate drepturile prin cesiune, a chemat în judecată dezvoltatorul pentru recuperarea unei pedepse și repararea prejudiciului moral în legătură cu încălcarea termenelor de construcție, dar întrucât dezvoltatorul nu a fost notificat cu privire la drepturile de cesiune și a încheiat un acord cu fostul participant privind amânarea finalizării construcției, atunci motivele pentru îndeplinirea cerințelor deținătorului de capital, sub rezerva dispozițiilor al paragrafului 3 al art. 382 din Codul civil al Federației Ruse nu este disponibil.

Contestarea unui acord de cesiune (ca tranzacție suspectă)
Trebuie amintit că, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 61.2 din Legea falimentului, o cesiune de drepturi poate fi declarată nulă (ca tranzacție suspectă) dacă a fost efectuată la un preț în mod deliberat scăzut și cu mai puțin de un an înainte de începere. a procedurii de faliment de către un participant la construcția comună (cedent).

Astfel, în decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 iunie 2012, se indică faptul că „în condițiile acordului din 28 octombrie 2009, debitorul a cedat companiei pentru 200.000 de ruble. aparținând acestuia ... dreptul de a cere de la dezvoltator transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale. Apoi, ca urmare a încheierii mai multor contracte de cesiune ... dreptul de creanță a trecut către T. Comisarul de faliment a contestat acordul de cesiune a drepturilor din data de 28.10.2009 ... instanța ... a concluzionat că au existat temeiuri pentru recunoașterea... tranzacției ca invalidă în temeiul alin.1 al art. 61.2 din Legea falimentului... Constatând că societatea nu și-a îndeplinit obligațiile de plată pentru dreptul cedat, și ținând cont de transferul repetat al dreptului de creanță către terți, instanța a refuzat să aplice consecințele invaliditatea tranzacției.

Astfel, cetățeanul T. a pierdut ocazia de a conta pe primire imobiliareși pentru restituirea fondurilor plătite de acesta în baza contractului de cesiune a creanței.

Atunci când cumpărați un apartament prin cesiune, inclusiv atunci când drepturile au fost transferate de mai multe ori, într-un lanț, de la o persoană la alta, este important să vă asigurați că firma dezvoltator este de încredere, că toate cesiunile sunt plătite corespunzător și că există fără încălcări ale legii care atrage nulitatea cesiunii.

Sursa imagine: Lori Photobank

Puteti vinde un apartament intr-un bloc nou pt motive diferite: cineva a cumpărat o casă în scopuri de investiție și intenționează să returneze investiția, cineva doar are circumstanțe de viață în schimbare. Dar dacă casa este încă în construcție, i.e. casa nu a fost pusă în funcțiune, atunci procedura va fi aceeași: vânzarea apartamentului prin cesiune de drepturi. În sine, acest tip de tranzacție a fost de mult elaborat pe piață, dar asta nu înseamnă că va fi ușor să-ți vinzi proprietatea. Site-ul portal a cerut experților să explice ce dificultăți așteaptă un vânzător privat și, cel mai important, cum să le facă față.

Vânzătorii privați amână tranzacția până la vremuri mai bune

Astăzi, vânzarea unui apartament într-o clădire nouă prin cesiune de drepturi este un fenomen destul de comun, deoarece, după cum explică Irina Dobrohotova, Președinte al Consiliului de Administrație , strategia de investiție într-o clădire nouă oferă timp scurt(18-24 luni). „De obicei, este nevoie de atât de mult timp pentru a construi o casă cu respectarea programului de construcție, iar cea mai potrivită este vânzarea în stadiul de finalizare a construcției, dar înainte de punerea în funcțiune a casei și de obținerea dreptului de proprietate”, a spus expertul.

Cu toate acestea, experții înregistrează în prezent o scădere a numărului de vânzări de misiuni de la persoane fizice pe piața imobiliară primară. „Acest lucru se datorează a două motive”, a spus el. Maria Litinetskaya, partener director . -În primul rând, investitorii înșiși nu sunt pregătiți să părăsească proiectul, pentru că la etapa de investiții în imobiliare au sperat la un profit mare. Acum, astfel de vânzători au amânat pur și simplu afacerea „până la vremuri mai bune”. În al doilea rând, cererea de apartamente în repartizare astăzi nu este mare și datorită faptului că această formă de cumpărare implică în principal o plată unică, iar astăzi este deosebit de dificil să găsești clienți care să poată plăti întreaga sumă deodată. a spus expertul.

Teorie și practică

Tranzacția de cesiune de drepturi într-o clădire nouă poate fi împărțită în mai multe aspecte - juridice, economice și de piață. Cu primul, totul este destul de simplu: conform cuvintelor Vasily Sharapov, avocatul unei companii de dezvoltare, riscurile legale ale vânzătorului într-o astfel de tranzacție sunt minime. De obicei, cea mai mare parte a riscurilor legale din cesiune este suportată de cumpărător, adică noul investitor de capital, care va lua locul fostului investitor de capital în contractul cu dezvoltatorul.

Riscul cheie pentru vânzător este întârziere la plata dreptului de revendicare de către cumpărător. Acest risc poate fi redus prin utilizarea mecanismului celulelor bancare, precum și a acreditivelor bancare. Esența acestuia din urmă, explică Vasily Sharapov, este că cumpărătorul depune fondurile datorate vânzătorului într-un cont special de acreditiv în bancă. Vânzătorul are acces la aceste fonduri după ce prezintă deținătorului băncii contul acreditiv înregistrat acord suplimentar către DDU cu privire la transferul dreptului de creanță către un nou investitor de capital. Singurul dezavantaj al acestui mecanism este că banca ia un comision decent pentru acest serviciu - 1% sau chiar mai mult din suma fondurilor, notează expertul. Prin urmare, în cazurile în care este permis prin lege, părțile la tranzacție pot plăti în numerar prin închirierea unei cutii de valori - aceasta este, de asemenea, fiabilă și semnificativ mai ieftină decât o scrisoare de credit.

Nu uitați de impozitul pe venitul din vânzarea proprietății. „Dacă cesiunea de drepturi asupra unui apartament are loc cu o creștere a valorii, atunci vânzătorul este obligat plătesc impozit pe venitul persoanelor fizice în valoare de 13% din diferența de preț- spune atentie Maria Litinetskaya, managing partner al Metrium Group.- De exemplu, un acționar a cumpărat o casă cu 5 milioane de ruble și o vinde cu 7 milioane de ruble. El trebuie să plătească statului o taxă pentru 2 milioane de ruble sau 260 de mii de ruble. Prin urmare, mulți vânzători vor subestima costul. Întrebarea este - cumpărătorul este pregătit pentru astfel de concesii?

Totuși, principala complexitate a tranzacției de cesiune de drepturi asupra unui apartament dintr-o clădire nouă este dată de aspectul pieței. Conform Svetlana Kondachkova, Managing Partner, CEO , una dintre cele mai mari probleme ale lor este discrepanța dintre așteptările de preț și valoarea reală de piață a proprietății.În ultimii 2 ani, prețurile imobiliarelor rezidențiale din regiunea Moscovei au scăzut în medie cu 10-15% în ruble, numărul celor care doresc să vândă apartamente „cesionabile” a crescut semnificativ. Totodată, ofertele dezvoltatorului sunt mult mai atractive din punct de vedere al prețului, al diverselor programe promoționale și al varietății de scheme de finanțare a clădirilor noi pentru cumpărători. Vânzătorii de drepturi în astfel de condiții sunt nevoiți fie să reducă serios prețurile, fie să-și retragă apartamentele de la vânzare.

Acel „cel mai bun moment pentru a vinde un apartament”

Când ar trebui să vinzi un apartament cu privire la cesiunea de drepturi? Cum să găsești acel moment perfect? Și ar trebui să părăsim deloc proiectul astăzi, dacă nu există o necesitate vitală severă? Experții spun că nu poate exista o recomandare clară aici, deoarece totul depinde de o strategie individuală de investiții, de condițiile pieței, de dinamica creșterii prețurilor într-o clădire nouă și situatie de viata la vanzator.

În general, perioada cea mai favorabilă pentru cesiunea creanțelor locative este când casa este aproape gata, dar nu este încă înregistrată în proprietate, adică după majorarea principală a prețului, El vorbește Maria Litinetskaya(„Grupul Metrium”).În acest caz, investitorul se poate baza rentabilitateadin25-30 % și peste dacă proiectul este lichid. Cert este că, după înregistrarea apartamentelor în proprietate, majoritatea investitorilor, de regulă, încep să aducă în mod activ oferte pe piață. Din cauza concurenței ridicate, mulți dintre ei trebuie în cele din urmă să reducă prețurile, așa că este mai bine să faceți o înțelegere cu privire la cesiunea creanțelor înainte de acest moment ”, explică expertul.

Cum să vinzi un apartament într-o clădire nouă cu privire la cesiunea de drepturi

Să spunem că au fost clarificate toate întrebările referitoare la oportunitatea vânzării unui apartament într-o clădire nouă cu privire la cesiunea de drepturi. Următorul pas este să descoperi strategia. Și mai întâi punct interesant Aici - unde să caut cumpărători pentru astfel de locuințe?

„Piața pentru „misiuni” este foarte dificilă și confuză”, crede Svetlana Kondachkova (Urban Realty).-Pe fondul propunerilor dezvoltatorului, individual, care oferă proprietăți imobiliare neînregistrate, pare neconvingător. Sunt puține șanse să vinzi astfel de apartamente pe cont propriu. Trebuie să aplicați fie la departamentele de vânzări ale dezvoltatorului, dacă structura acestuia are o divizie dedicată pentru implementarea „misiunilor”, fie la companii imobiliare specializate care vând astfel de obiecte în numele dezvoltatorului însuși”, ne sfătuiește expertul.

Datorită faptului că un vânzător privat trebuie să concureze nu numai cu alți vânzători, ci și cu dezvoltatorul, se pune întrebarea - ce preț ar trebui stabilit în raport cu prețurile constructorului?

Vladimir Kashirtsev, director general al companiei , recomanda inceperea cu o analiza a costului apartamentelor instalate de dezvoltator la aceasta facilitate. „Costul ar trebui să fie stabilit la 50-100 de mii de ruble. de mai jos. Un apartament cu un preț mai mic față de prețurile standard ale dezvoltatorului va atrage mai repede atenția unui potențial cumpărător.”

Maria Litinetskaya („Grupul Metrium”) indică faptul că eticheta de preț va depinde de mai mulți factori simultan. „În primul rând, depinde de cât de repede are nevoie deținătorul de capital să-și vândă activul - în cazul unei vânzări urgente, costul apartamentului va fi mai mic. În al doilea rând, de la prețul „de intrare”: dacă un investitor a achiziționat un apartament chiar la începutul vânzărilor, atunci dimensiunea reducerii poate fi mai mare. Și, în al treilea rând, câte apartamente similare are dezvoltatorul de vânzare. Dacă, de exemplu, un investitor vinde o „odnushka” lichidă pe care dezvoltatorul nu o mai are, atunci prețul poate să nu fie mai mic, ci cu câteva procente mai mare. Cu toate acestea, în medie pe piață, de regulă, prețurile apartamentelor de investiții sunt mai ieftine decât ofertele similare de la dezvoltator cu 5-10%.

Cum poate vânzătorul să negocieze cu dezvoltatorul însuși (la urma urmei, cesiunea are loc întotdeauna cu acordul acestuia din urmă)?

„De obicei, dezvoltatorul este de acord cu înțelegerea, - Vasily Sharapov (Oraș-XXIsecol"). - Cu toate acestea, din partea sa pentru prestarea de servicii juridice sau de altă natură legate de transferul dreptului de creanță către un nou investitor, se poate percepe un comision separat prin acordul părților la tranzacție. Mărimea și disponibilitatea sa ca atare depind de politica unui anumit dezvoltator și de acordurile reale dintre părțile la tranzacție și dezvoltator.”

Dezvoltatorul este întotdeauna de acord și există condiții speciale din partea sa pe care vânzătorul unui apartament într-o casă în construcție trebuie să le accepte?

Conform Svetlana Kondachkova (Urbanrealitatea) dacă contractul prevede obținerea consimțământului dezvoltatorului pentru cesiune, atunci singura dificultate care poate apărea este momentul tranzacției. Pentru a nu plonja în complexitatea și înțelepciunea tuturor proceselor, expertul sfătuiește să încredințeze pregătirea și desfășurarea acestei tranzacții specialiștilor.

Vasily Sharapov (Oraș-XXIsecol") de asemenea, indică faptul că conformitatea dezvoltatorului depinde în mare măsură dacă datoria investitorului de acțiuni față de dezvoltator este rambursată 100% sau dacă există datorii. În cazul în care apartamentul nu este plătit în totalitate, dezvoltatorul va examina îndeaproape viabilitatea financiară a noului investitor și, dacă găsește vreo defecte, poate refuza tranzacția. „Ceva este că, conform normelor legale, dreptul de revendicare ar trebui să fie transferat unui nou investitor în capitaluri proprii cu transferul datoriilor pentru a plăti restul de capitaluri proprii care nu au fost plătite în favoarea dezvoltatorului”, spune specialistul. - Prin urmare, pentru dezvoltator, capacitatea noului debitor de a-și îndeplini obligațiile de a plăti pentru investițiile în capitaluri proprii contează. În acest caz, dezvoltatorul poate oferi noului investitor de capital să ramburseze datoria fostului investitor de capital înainte de termen în favoarea dezvoltatorului în schimbul consimțământului acestuia la transferul dreptului de creanță către dezvoltator.

Astfel, în ciuda unei serii de dificultăți, cesiunea de creanțe într-o clădire nouă este un fenomen destul de comun în prezent. Cel mai important este să alegi momentul potrivit pentru tranzacție, iar asta depinde deja situație specifică la fața locului, strategia de investiție și circumstanțele de viață ale vânzătorului.

Portal va ureaza o afacere buna!

Dacă decideți să vindeți sau să cumpărați un apartament într-o clădire nouă, atunci nu este suficient să găsiți o a doua persoană interesată și. La urma urmei, practic nu vinzi sau cumperi imobiliare, ci doar dreptul de a revendica un viitor apartament. Prin urmare, dacă intenționați să efectuați o misiune în cadrul DDU - așa se numește acest proces, cel mai bine este să înțelegeți mai întâi complexitățile legislației și capcanele. Care sunt așteptate în timpul tranzacției, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul.

Ce este o misiune DDU?

Să începem cu principalul lucru - prin descifrarea termenilor și traducerea din limbajul juridic în înțelegere. Și iată ceva de înțeles:

• DDU este un acord de participare la capital, al cărui conținut este reglementat de legea federală nr. 214 „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a spațiilor nerezidențiale”.
• Cesiunea este transferul dreptului de a revendica un apartament către un nou acționar. Acestea. ți se schimbă statutul - încetezi să mai fii investitor. Statutul cumpărătorului se schimbă - el devine proprietarul dreptului de a revendica bunuri imobiliare sub formă de locuință. Și sistemul relațiilor tale cu dezvoltatorul se schimbă
• Dezvoltatorul sau constructorul este entitate, care își asumă dreptul de a colecta bani de la deținătorii de capital pentru construcții blocși se angajează să respecte toate cerințele lege federala. Dezvoltatorul, precum și cumpărătorul și vânzătorul, au propriile lor drepturi - pot deveni o piatră de poticnire în relația dvs. în formatul de comunicare „atribuire sub DDU”. Dar mai multe despre asta mai jos.

Deci, trebuie să încheiați un acord privind cesiunea de drepturi în temeiul DDU - tocmai o formulare atât de confuză va fi mai corectă. O altă denumire legală pentru astfel de contracte este cesiunea. În consecință, vânzătorul va fi cedentul, iar cumpărătorul va fi cesionarul. Dezvoltatorul participă întotdeauna la atribuirea drepturilor în temeiul DDU - ca terț cu propriile drepturi și oportunități. Un contract de cesiune poate fi încheiat numai înainte de punerea în funcțiune a locuinței.

Printr-un precontract

Există două opțiuni pentru încheierea unui contract de cesiune. Unul care este foarte periculos pentru cumpărător este un contract preliminar de vânzare. În ciuda masei de minusuri, nu este interzis de codul civil.

Esența acordului preliminar este că nu faci efectiv o cesiune de drepturi - te înțelegi cu acționarul că acesta se obligă să încheie un contract de vânzare cu tine după ce casa este predată și aceasta intră în proprietate. Există mai multe dezavantaje ale unor astfel de relații contractuale:

• Nu ai cum să verifici grevarea acest drept cerințe - dacă viitorul apartament este ipotecar sau este gajat dintr-un alt motiv
• Încheiați un contract pentru ceva care încă nu există. De fapt, faci un contract că într-o zi va exista un contract
• În cazul unor probleme cu dezvoltatorul, nu puteți profita de măsurile de sprijinire a deținătorilor de capital - la urma urmei, de fapt, investitorul este încă persoana cu care ați încheiat un acord. Deși i-ai transferat deja banii
• Nu există niciun motiv să credem că vânzătorul în această situație nu va încheia mai multe astfel de contracte și nu veți fi la coadă pentru acest apartament

Nu încheie acorduri preliminare pentru cesiunea drepturilor de creanță în temeiul DDU. De fapt, în această situație, nu ești protejat de nimic.

Potrivit DDU

Există un mod oficial în care interacționați cu toate părțile posibile în procesul de cesiune:

• Rosreestr va controla atribuirea DDU la reînregistrare
• Prin cesiune, dezvoltatorul trebuie neapărat să-și dea acordul pentru înregistrare
• Schema decontărilor cu vânzătorii este întocmită extrem de transparent

Cesiunea sub DDU este singura modalitate legală de a reînregistra dreptul de a revendica un viitor apartament, de a nu rămâne fără bani și de a fi protejat de lege. Desigur, în această situație există și dezavantaje:

• Un proces destul de lung de înregistrare a contractului în sine
• Participarea dezvoltatorilor, unii dintre dezvoltatori luând bani în plus
• Dacă se emite o ipotecă, atunci procesul este amânat - mai multe despre asta mai jos

Procedura de înregistrare

Atribuirea unui acord de participare la capital în construcții este un proces destul de complicat pentru o persoană nepregătită. Constă din mai multe etape:

Vanzator	Cumpărător
În primul rând, trebuie să obțineți consimțământul dezvoltatorului - fără el, tranzacția va fi ilegală. Dacă dezvoltatorul solicită o compensație suplimentară din partea dvs. pentru reînregistrare, negociați. Conform legii, astfel de acțiuni ale dezvoltatorului nu sunt ilegale.	Este mai ușor pentru cumpărător să se pregătească pentru tranzacție. Este necesar să se verifice toate informațiile pentru ca în caz de probleme să se prezinte în fața instanței în calitate de cumpărător de bună credință
Obțineți un certificat de la dezvoltator care să ateste că decontarea conform contractului a fost finalizată în totalitate și că nu există datorii. Acest lucru se întâmplă atât dacă ați plătit în numerar, cât și dacă ați plătit cu un credit ipotecar.	Dacă cumpărătorul este căsătorit, atunci obțineți consimțământul soțului și certificați-l la un notar
Contactați Rosreestr și luați un certificat în formularul USRR - procedura este plătită, la momentul scrierii acestui document, un astfel de document costă 350 de ruble	Examinați și semnați un acord privind cesiunea de drepturi în baza unui contract de construcție comun
Dacă există un soț, eliberați un consimțământ notarial pentru tranzacția de reînregistrare a bunurilor imobiliare	Înregistrați acest acord la departamentul Rosreestr sau în centre multifuncționale de prestare a serviciilor publice
Dacă o ipotecă, atunci va trebui să mergeți la bancă și să cereți un certificat de lipsă de datorii și acordul băncii	După 10 zile, primiți un certificat de la Rosreestr care să ateste că contractul este înregistrat și că nu există probleme cu acesta (pentru detalii, vezi Rosreestr).

Atribuirea unui apartament sub DDU pare doar destul de simplă. De fapt, cumpărătorul va trebui să verifice de două ori mai multe informații decât dacă tocmai ar cumpăra proprietatea de la dezvoltator. Să privim situația mai detaliat.

Examinare

De asemenea, puteți obține un șablon cu câmpuri goale pentru completare automată ()

Particularități

Trebuie să înțelegeți că misiunea conform DDU implică anumite riscuri. Procesul este reglementat de capitolul nr. 24 din Codul civil al Federației Ruse - „Schimbarea persoanelor în obligație”. În special, trebuie să știți că ar fi util să înregistrați contractul la un notar - în caz de fraudă, acest lucru este puțin probabil să vă ajute, dar dacă există probleme cu subtilitățile juridice, atunci notarul va putea sugera cea mai bună cale de ieșire din situație.

Înregistrare

Ca contract de acțiuni, contractul de cesiune este înregistrat la autoritățile statului pentru a verifica toate documentele și a exclude faptul dublei vânzări. Poți face asta fie la biroul Rosreestr, fie la orice centru multifuncțional de prestare a serviciilor publice. Vei avea nevoie:

• Contract între cumpărător, vânzător și dezvoltator
• Certificate de absență a sarcinilor sau un certificat de consimțământ al băncii, dacă există o ipotecă
• Contract de capitaluri proprii între dezvoltator și vânzător
• Pașapoartele cumpărătorului și vânzătorului

Argumente pro şi contra

Dacă achiziționați un apartament printr-o cesiune de creanță, atunci vă confruntați cu mai multe avantaje și dezavantaje ale unei astfel de relații. Printre plusuri - de obicei sau prețul este puțin mai mic, deoarece se vinde apartamentul antreprenorului, cu care au plătit lucrările cu imobiliare, și nu cu bani. Sau doar însăși existența unui apartament într-o clădire nouă populară. Dar există o mulțime de minusuri - nu numai pentru cumpărător, ci chiar și pentru vânzător.

vânzări duble

Este destul de greu să devii un acționar înșelat în vremea noastră. În urmă cu zece ani, orice mijloc de a înșela cetățenii creduli era o vânzare dublă de imobile. Dezvoltatorul ar lua un apartament, l-ar vinde câtorva oameni și apoi ar dispărea. Drept urmare, poliția și instanțele au luat în considerare o mulțime de cereri pentru același spațiu de locuit. Odată cu apariția lui Rosreestr și înregistrarea obligatorie a tranzacțiilor în acesta, a devenit mai ușor. Vânzările duble de către dezvoltator, dacă mecanismul DDU funcționează, sunt practic excluse. Un alt lucru este cedarea - aici nu sunteți asigurat împotriva vânzărilor duble dacă vânzătorul a decis să acționeze în baza unui contract preliminar de vânzare și cumpărare.

Fără dezvoltator

Cumpărați o misiune conform DDU, înregistrarea este în curs de desfășurare, dar brusc primiți o cerere de la dezvoltator - el nu a fost de acord cu tranzacția și este împotriva acesteia. În acest caz, dezvoltatorul are dreptul de a contesta tranzacția, așa că asigurați-vă că verificați dacă există consimțământul pentru atribuirea dreptului de revendicare a apartamentului. Trebuie să fie pe hârtie, cu semnătura directorului și sigiliul organizației.

taxe

Acordul de cesiune în Rusia este impozitat. Prin urmare, dacă ați vândut dreptul de a vă revendica apartamentul pentru mai mult decât l-ați cumpărat de la dezvoltator, va trebui să plătiți impozit pe venitul personal.

• Pentru cetățenii țării - 13%
• Pentru un străin - 30%

Avocat al Colegiului de Protecție Juridică. Specializată în soluționarea cauzelor legate de contestarea acțiunilor ilegale ale funcționarilor, litigii de locuințe, recuperarea penalităților de la dezvoltatori. Experiență vastă în Legea federală 214.