Toimeksianto on melko suosittu kaupankäyntitapa ostettaessa asuntoa uudesta rakennuksesta.

Tarjoamme selville, kuinka se toteutetaan suurimmalla hyödyllä ja mahdollisimman pienellä riskillä ostajalle.

Kaupan toteuttamismenettely vaihtelee riippuen sopimuksesta, jonka perusteella rakennuttaja myy asuntoja: pääomaosuus tai liittymällä asunto-osuuskuntaan. Tämä artikkeli keskittyy oikeuksien siirtoon osakesopimuksen nojalla .

Mikä on toimeksiannon ydin?

erektio korkea kerrostalo kestää useita vuosia, ja "neliöhinta" nousee vähitellen laitoksen rakentamisen lähestyessä määräaikaa. Asunto louhintavaiheessa on halvempi kuin myöhemmissä vaiheissa - juuri tällä hetkellä sijoittajat haluavat ostaa asunnon myöhempää myyntiä varten. Kun asunto myydään edelleen ennen talon käyttöönottoa, tehdään erikoissopimus - saatavien luovutus (luovutussopimus).

Tärkein asia, joka ostajan tulee ymmärtää, on, että hän ei hanki itse asuntoa, vaan oikeutta vaatia sitä. Toisin sanoen hänelle ei siirry ainoastaan ​​oikeudet saada asunto, vaan myös riskit, joita hän kantaa investoidessaan rakenteilla olevaan kohteeseen, sekä velvollisuudet täyttää osakeomistussopimus.

Toimeksiantobonukset

Usein tämä on ainoa mahdollisuus asua haluamassasi talossa, jos kaikki asunnot on myyty loppuun tai niiden hinta on noussut rajusti. Halutessaan pysyä kilpailukykyisenä osakkeenomistaja (sijoittaja) tarjoaa asunnon paljon halvemmalla kuin rakennuttaja myy jäljellä olevat vaihtoehdot. Lisäksi lämpenemisen ei tarvitse odottaa kauan - yleensä he antavat oikeudet käytännössä rakennettuihin taloihin.

Neuvottelutemppuja tai kuinka saada suurin hyöty

Voittojen maksimoimiseksi sijoittajat yrittävät myydä asunnon toimeksiannossa lähempänä laitoksen käyttöönottoa, ja niiden myymiseen on ehdittävä ennen vastaanottotodistuksen allekirjoittamista (asunnon vastaanotto). Tämän lain allekirjoittamisen jälkeen ja omistusoikeuden rekisteröintiin asti kuluu keskimäärin 3-5 kuukautta, ja tänä aikana asunnon uudelleenrekisteröinti ei ole mahdollista. Näin ollen taloissa, joissa on paljon asuntoja, lähempänä laitoksen käyttöönottoa voit neuvottele rohkeasti myyjien kanssa ja säästää paljon ostoksestasi.

Tilanne on samanlainen urakoitsijayritysten kanssa, jotka saivat asunnon rakennuttajalta tarjotun palvelun tai materiaalitoimituksen kustannuksella. Tällaiset yritykset tarjoavat yleensä asuntoja halvemmalla, koska ne tarvitsevat käyttöpääomaa.

Missä voi olla "summia"?

Ensinnäkin on olemassa riski ostaa ahdinkoasunto, jonka valmistumisajankohtaa lykätään tuntemattomaksi ajaksi tai se ei valmistu ollenkaan. Ehkä ensimmäinen osakkeenomistaja (luovuttaja) päätti siirtää asunnon, koska hän löysi sellaisen teknisiä ongelmia ja rikkomukset. Siksi ostajan (luvansaajan) päätehtävänä on selvittää toimeksiannon syyt, tarkistaa perusteellisesti kehittäjää koskevat tiedot ja tutkia huolellisesti itse pääomasopimus. Mahdollisen koronhaltijan tulee myös varautua seuraaviin rahoituskuluihin:

• myyjä voi siirtää ostajalle "korvauksen" - toimeksiannon asiakirjojen uudelleen myöntämisestä aiheutuvat kustannukset (noin 30-50 tuhatta ruplaa)
• jos asuntolainalla ostettu asunto siirretään, pankki voi vaatia palkkion maksamista sen rasitteen poistamisesta (1-2 % velan määrästä).
• Kauppaan vaadittavat notaarin asiakirjat maksavat noin 3 tuhatta ruplaa.

Vaiheittaiset ohjeet kaupan tekemiseen ostajan puolesta

Kun olet päättänyt tulevasta asunnosta ja sopinut myyjän kanssa, sinun tulee:

Analysoi ja valmistele asiakirjoja

1. Tutkimme "perus" osakesopimusta kiinnittäen huomiota Erityistä huomiota velallisen oikeudet ja velvollisuudet. Tässä vaiheessa on mahdollista sopia myyjän kanssa taloudellisten velvoitteiden jaosta (selvityskulut). Jos sinulla on vaikeuksia tai väärinkäsityksiä, voit pyytää apua lakimieheltä.
2. Pyydä sovitteluasiakirjat (se on myös keskinäinen selvitystoimi), joilla vahvistetaan rakenteilla olevan asunnon nykyinen osakkeenomistaja kokonaan tai osittain.
3. Neuvottele puolisoiden notaarin vahvistama suostumus tai todistus sen poissaolosta.

Allekirjoita sopimus

1. Toimeksiantosopimuksen allekirjoittaminen tapahtuu yleensä rakennuttajan toimistossa, joka vahvistaa sopimuksen ja omalta puoleltaan (jos sopimuksessa on sellainen vaatimus). Tärkeä: jos asunto ostettiin asuntolainalla, on hankittava pankin suostumus tälle kaupalle ja siirrettävä velka ostajalle. Tässä tapauksessa sinun on valmisteltava pankille täydellinen asiakirjapaketti, jota yleensä tarvitaan lainan saamiseksi. Jos olet valmis maksamaan asunnon täyden hinnan, pankki voi vaatia sinulta maksun rasituksen poistamisesta.
2. Rekisteröidy täydentävä sopimus sopimukseen oikeuksien ja velvollisuuksien siirtämisestä elimissä julkinen palvelu rekisteröinti (Rosreestre). Tämän palvelun tarjoaa yleensä kehittäjä. Laillisesti toimeksianto astuu voimaan vasta ilmoittautumisen jälkeen.

Varojen siirto myyjälle

Suosituin ja turvallisin maksutapa on pankkitilin kautta . Lisäksi myyjä ottaa rahat vasta saatuaan rekisteröidyt asiakirjat Rosreestriltä - eli kun omistusoikeudet on jo rekisteröity uudelleen virallisesti sinulle.

Joskus myyjä voi tarjota alennusta rahansiirto kaupantekohetkellä jotta ei odoteta sopimuksen uudelleenrekisteröintiä, joka kestää yleensä useista viikoista useisiin kuukausiin. Tässä tapauksessa on kuitenkin olemassa riski, että sopimusta ei rekisteröidä tietyistä syistä: valtionveron virheellinen maksaminen, virhe sopimuksessa, notaarin asiakirjat ja muut. Tämä riski on pieni, mutta voit päättää, onko peli kynttilän arvoinen.

Muista kaupan jälkeen saada alkuperäinen toimeksiantosopimus ja osakesopimus Rosreestrin sinetillä. Muista ottaa myös asunnon maksuasiakirjat ensimmäiseltä osakkeenomistajalta.

Tehdään siis yhteenveto:

1. Tehtävä on todellinen mahdollisuus säästää rahaa asunnon ostossa
2. On tarpeen tutkia huolellisesti asiakirjat ja tarkistaa kaupan ehdot
3. Rahoituskuluista on tärkeää ottaa selvää rakennuttajalta ja pankilta (jos asunto on asuntolainassa) ja sopia niiden jakamisesta myyjän kanssa.

Asiakirjapaketti, jonka ostaja vaatii toimeksiantoa varten

№	Asiakirjan otsikko	ilmentymä
1	Henkilöllisyystodistus (passi)	alkuperäinen
2	Valtionveron maksamisen vahvistava asiakirja	alkuperäinen ja kopio (molemmat puolet)
3	Rekisteröity DDU	alkuperäinen
4	Vaatimuksen siirtosopimus kaikkine muutoksineen ja liitteineen	4 kopiota
5	Toisen puolison notaarin vahvistama suostumus sopimuksen tekemiseen (jos esine hankitaan yhteisomistukseen)	alkuperäinen ja kopio
6	Huoltaja- ja edunvalvontaelimen suostumus vaatetusoikeuden luovuttamiseen sopimuksen mukaan, jos yhteisrakentamiseen osallistuja toimii alle 14-vuotiaan tai tuomioistuimen toimikyvyttömäksi tunnustaman henkilön puolesta	alkuperäinen ja kopio
7	Rakentajan kirjallinen suostumus sopimuksen mukaisen vaateoikeuden luovuttamiseen (Jos haluat)	alkuperäinen

Tietoja yhdestä yleisimmistä liiketoimityypeistä kiinteistömarkkinoillaErityisesti kertoo asianajaja Oleg Sukhov

Uuden rakennuksen hankinta luovutusoikeusjärjestelmällä on edelleen yksi yleisimmistä järjestelyistä kiinteistömarkkinoilla. Mutta myös yksi vaarallisimmista.

Nykyään noin 15 % rakennusvaiheessa olevista uusista rakennuksista ostetaan toimeksiantosopimuksella. Jos puhumme rakentamisen viimeisestä osasta, kun uusi rakennus on melkein valmis muuttoa varten, tämä prosenttiosuus on paljon korkeampi - noin 90%. Mutta huolimatta oikeuksien luovutuksen instituution massiivisesta luonteesta, tämä liiketoimi on edelleen yksi vaarallisimmista.

Kehittäjän konkurssi
Osakkeenomistajat voivat osakeomistussopimuksen rekisteröimishetkestä luovutuslain allekirjoittamiseen saakka luovuttaa oikeudet kiinteistöihin toiselle henkilölle 30 §:n nojalla. Venäjän federaation siviililain 382 ja art. yksitoista liittovaltion laki Nro 214-FZ "Osallistumisesta kerrostalojen yhteisrakentamiseen ...".

Syyt asuntojen "myynnille" oikeuksien luovuttamisen kautta liittyvät kuitenkin usein rakentamisen laadun ja ajoituksen rikkomiseen ja erityisesti rakennuttajayrityksen tulevaan konkurssiin.

Art. Venäjän federaation siviililain 390 mukaan alkuperäinen osallistuja (luovuttaja) ei ole vastuussa uudelle osallistujalle (luovuttajalle) kehittäjän toimista. Jos viimeksi mainittu ei täytä velvollisuuksiaan, on mahdotonta irtisanoa luovutussopimusta ja vaatia sen perusteella maksettujen varojen palauttamista. Kansalaisten, jotka ovat hankkineet oikeuden asuntoon toimeksiannosta, on pakko oikeudenkäynti rakennuttajan itsensä kanssa esimerkiksi siirron viivästyssakon perimisestä, puutteiden maksuttomasta poistamisesta ja sen maksukyvyttömyyden sattuessa saatavien sisällyttämisestä velallisen velkojien saamisrekisteriin (konkurssilain IX luvun 7 §).

Entinen osakkeenomistaja on vastuussa osakeomistussopimuksen toteuttajan toimesta, jos hän on ottanut takauksen itselleen. Mutta on otettava huomioon kaikki luovuttajan ja luovutuksensaajan määrittelemät takuuehdot ja lisäksi otettava huomioon, että tällaista takausta sovelletaan alle 5 prosentissa liiketoimista. Joten kieltäytyminen 8,2 miljoonan ruplan takaisinperinnästä. velka kiinteistöoikeuksien luovuttamisesta tehdyn sopimuksen perusteella, Irkutskin alueen välimiesoikeus on 16. maaliskuuta 2011 päivätyssä päätöksessään lähtenyt siitä, että osapuolet vahvistivat takaajan (alkuosallisen) vastuun, jos rakennuttaja ei luovuta rakennuskohdetta ennen 30.6.2010, pääomaosuussopimuksen uuden osakkeenomistajan irtisanominen ennen tätä päivämäärää sulki pois takauksen syntymisen.

Luovutuksen mitättömyys
Oikeuksien luovutus ei saa olla lain ja osakeomistussopimuksen vastaista ja se on sallittua:

Ensinnäkin vasta sen jälkeen, kun osakkeenomistaja on maksanut sopimuksen hinnan (vahvistettu kehittäjältä saadulla sopimuksella keskinäisten vaateiden kuittauksesta);

Toiseksi kehittäjän kirjallisella suostumuksella, jos sopimuksessa niin määrätään. Chernushinskyn käräjäoikeuden päätöksellä Permin alue 07.6.2012 päivätty Rakennusyhtiö LLC:n saamisoikeuden siirtäminen kansalaiselle Ch.:lle pääomaosuussopimuksen lausekkeen 7.2 vastaisesti, joka suoritettiin ilman rakennuttajan kirjallista lupaa, julistettiin mitättömäksi;

Kolmanneksi luottolaitoksen luvalla, jos asunnon on ostanut.

Jos vähintään yhtä lueteltua ehtoa ei noudateta, luovutus mitätöityy. Perustuu Art. Venäjän federaation siviililain 390, tässä tapauksessa vastuu uudelle osakkeenomistajalle on alkuperäisellä osallistujalla, joka on velvollinen palauttamaan hänelle siirretyt varat Käteinen raha(perusteeton etu), korko niiden käytöstä ja korvaa tappiot.

Näin ollen Venäjän federaation korkeimman välitystuomioistuimen (jäljempänä Venäjän federaation korkein välimiesoikeus) 23. tammikuuta 2012 antamassa tuomiossa todettiin, että T. kieltäytyi laillisesti hyväksymästä hakemusta sisällyttämisestä velallisen velkasaamisten rekisteri (rakentaja konkurssiin) hänen saatavansa 7 241 000 ruplaa . tappiot ja 7 241 000 ruplaa. rakennusinvestointisopimuksen noudattamatta jättämisestä aiheutuneita menetyksiä, koska K. ei maksanut urakan hintaa rakennuttajalle, vaan luovutti oikeutensa T.:lle. Tuomioistuin ilmoitti, että T:llä oli mahdollisuus puolustaa loukattuja oikeuksiaan perimällä K:ltä kaikki vahingot.

Oikeuksien "kaksinkertainen" luovutus
Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden täysistunnon 11. heinäkuuta 2011 annetun lain 1, 11 §:n ja 11. heinäkuuta 2011 annetun asetuksen mukaisesti kansalaisille myönnetään oikeuksia vain osakeomistussopimuksella ja kohteena valtion rekisteröinti.

On tapauksia, joissa häikäilemätön henkilö "luovaa" asunnon oikeuden usealle ostajalle. Tämä tapahtuu yleensä niin kutsuttujen sijoitussopimusten tai esimyyntisopimusten yhteydessä, joita ei tarvitse rekisteröidä Rosreestrille. Oikeuskäytäntö tunnustaa oikeuden siirtyneen sille siirronsaajalle, jonka osalta luovutus on tehty aiemmin.

Kehittäjälle ei ilmoitettu oikeuksien siirrosta
Vaatimusoikeuden siirtämisestä tulee ilmoittaa rakennuttajalle kirjallisesti, muussa tapauksessa uusi jäsen kantaa riskin tästä hänelle aiheutuvista haitallisista seurauksista, kuten vahingonkorvauksen tai sakkojen perimisen poissulkeminen tai, kuten edellä mainittiin, toimeksiantosopimuksen pätemättömäksi tunnustaminen.

Trans-Baikalin aluetuomioistuimen 10. heinäkuuta 2012 antamassa päätöksessä todettiin, että osakkeenomistaja, jolle oikeudet siirtyivät luovutuksen kautta, haastoi rakennuttajaa oikeuteen vaatien rakennusurakoinnin ja moraalisen vahingon korvaamista. rakentamisen määräaikojen rikkominen, mutta koska rakennuttajalle ei ilmoitettu luovutusoikeuksista ja hän teki sopimuksen entisen osallistujan kanssa rakentamisen valmistumisen lykkäämisestä, niin perusteet osakkeenomistajan vaatimusten täyttämiselle, jollei määräyksistä muuta johdu. artiklan 3 kohdan Venäjän federaation siviililain 382 § ei ole saatavilla.

Siirtymäsopimuksen riitauttaminen (epäilyttävänä tapahtumana)
On syytä muistaa, että konkurssilain 61.2 §:n 1 momentin mukaan oikeuksien luovutus voidaan julistaa pätemättömäksi (epäilyttävänä liiketoimena), jos se on tehty tarkoituksellisesti alhaisella hinnalla ja alle vuosi ennen vireillepanoa. yhteisen rakentamisen osallistujan (luovuttavan) konkurssimenettelystä.

Siten Venäjän federaation korkeimman välitystuomioistuimen 27. kesäkuuta 2012 antamassa päätöksessä todetaan, että "28. lokakuuta 2009 tehdyn sopimuksen ehtojen mukaisesti velallinen luovutti yritykselle 200 000 ruplaa. hänelle kuuluva ... oikeus vaatia rakennuttajalta muiden kuin asuintilojen omistusoikeuden siirtoa. Tämän jälkeen useiden luovutussopimusten solmimisen seurauksena vaatimusoikeus siirtyi T:lle. Konkurssivaltuutettu riitautti 28.10.2009 tehdyn oikeuksien luovutussopimuksen ... tuomioistuin ... päätteli, että oli perusteltua tunnustaa liiketoimi pätemättömäksi 1 momentin perusteella. Konkurssilain 61.2 pykälä... Todettuaan, että yhtiö ei täyttänyt velvollisuuttaan maksaa siirretystä oikeudesta, ja ottaen huomioon saamisoikeuden toistuvan siirtämisen kolmansille osapuolille, tuomioistuin kieltäytyi soveltamasta yhtiöjärjestyksen seurauksia. liiketoimen pätemättömyys.

Näin ollen kansalainen T. menetti mahdollisuuden luottaa saavansa Kiinteistöt ja saatavansa luovutussopimuksen mukaisesti maksamiensa varojen palauttamisesta.

Toimeksiannolla ostettaessa asuntoa, myös silloin, kun oikeudet on siirretty useaan kertaan, ketjussa, henkilöltä toiselle, on tärkeää varmistaa, että rakennuttajayritys on luotettava, että kaikki toimeksiannot on maksettu asianmukaisesti ja ei lainrikkomuksia, jotka johtavat toimeksiannon pätemättömyyteen.

Tietääkseen, mikä on asunnon toimeksianto uudessa rakennuksessa, on välttämätöntä niille, jotka aikovat ostaa kiinteistön edulliseen hintaan.

Hyvät lukijat! Artikkelissa puhutaan tyypillisistä tavoista ratkaista oikeudellisia ongelmia, mutta jokainen tapaus on yksilöllinen. Jos haluat tietää miten ratkaise juuri sinun ongelmasi- ota yhteyttä konsulttiin:

HAKEMUKSET JA SOITOT Otetaan vastaan ​​24/7 ja 7 päivää viikossa.

Se on nopea ja ON ILMAINEN!

Määrittelemme pääkohdat tehdessämme tällaista sopimusta vuonna 2019. Uuden rakennuksen omistusoikeuksien luovutus on erityinen prosessi, jonka aikana kannattaa tietää paljon vivahteita.

Siirtymäsopimusten mukaan saamisoikeus siirtyy. Analysoimme, mitä tällaisen sopimuksen ominaisuuksia, mitä sääntöjä sovelletaan ja mitä varmenteita tarvitaan.

Perushetkiä

Joten, asunnon määräys uudessa rakennuksessa - mitä se on yksinkertaisin sanoin?

Toimeksiannon olemus on seuraava - kansalainen tai yritys tekee kaupan rakennusliikkeen kanssa, että tulevaisuudessa rakennettavan kohteen omistusoikeus siirtyy sille.

Sopimus astuu voimaan, kun osapuolet ovat sen allekirjoittaneet. Kiinteistön arvon tietyltä ajanjaksolta tulee välttämättä sopia.

Rakennusyhtiöllä on oikeus saada omistusoikeus myöhemmin rakennettavaan taloon.

Kun rakennustyöt ovat melkein valmiit (viimeistelyjä jne.), mutta asuntoja ei siirretä omistukseen, sijoittajat päättävät myydä talon kolmannelle osapuolelle, mutta korkeammalla hinnalla.

Vaaditut ehdot

Mitkä ovat edut ja haitat

Sopimuksen plussat:

Miinukset:

Oikeudellinen sääntely

Tämän tyyppistä liiketoimia säätelee seuraava asiakirja:

Lain mukaan:

1. Vaatimukset on dokumentoitava.
2. Pääsopimuksessa ei voi asettaa rajoituksia saatavan luovuttamiselle.
3. Muista ilmoittaa toimeksiannosta rakentajalle.
4. Sopimus edellyttää rekisteröintiä.
5. Sopimuksen valmistelun jälkeen ostaja saa kaikki oikeudet ja riskit.

Mitä uuden rakennuksen asunnon luovuttaminen tarkoittaa?

Asunnon oikeuksien luovuttamisen yhteydessä henkilö saa ehdottoman vaatetusoikeuden. Jos tehdään muunlainen sopimus, toimeksiantoa ei tapahdu.

Toimeksiannon voi toteuttaa kenen tahansa osakkeenomistajan kanssa, joka voi vahvistaa oikeutensa tulevaan asuntoon.

Ja siksi ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä kannattaa tarkistaa, onko se aito rakentamisessa.

Jos asuntoa ei ole maksettu kokonaan, luovutussopimuksessa todetaan, että velka siirtyy ostajalle.

Kun sopimus on toteutettu, siirronsaaja korvaa ostajan. On olemassa tämäntyyppisiä sopimuksia:

• osakeomistussopimuksen mukainen luovutus;
• aiempi ostosopimus.

Sopimusta laaditaan kunnes asunnon omistusoikeus on virallistettu ja sijoittajat maksavat osuudet ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Omistajan oikeuksien luovutus on siis vielä rakentamattoman rakennuksen myynti (kun taloa ei ole vielä otettu käyttöön). Muussa tapauksessa laaditaan jo toinen.

Luovuttaessaan oikeuksia uuteen kiinteistöön osakkeenomistajan on maksettava vero, joka siirtää oikeudet. eikä siirron saajilla ole tällaisia ​​velvoitteita.

Entisten osakkeenomistajien tulee siirtää 13 % kohteen arvosta valtionkassaan 31. huhtikuuta mennessä ensi vuonna sopimuksen tekemisen jälkeen.

Henkilö täyttää, määrää tulot, jotka on saatu sopimuksen voimassaoloaikana. Asiakirja toimitetaan asuinpaikan verotoimistoon.

Kuinka järjestää kiinteistöjä

Sopimuksen tekemiseksi sinun tulee:

• heillä on pääsopimus, jonka mukaan tällainen oikeus siirretään;
• laatia sopimus, joka vahvistaa osapuolten väliset sovintoratkaisut;
• hankkia kolmansien osapuolten suostumus;
• poistaa rasitukset;
• valmistele toimeksiantosopimus.

Toimeksiannon rekisteröintimenettely riippuu siitä, onko asunto maksettu vai onko vielä velkoja. Jos varat on maksettu, luovuttaja siirtää oikeudet ilman velvoitteita kehittäjille.

Tässä tapauksessa ei tarvitse edes hankkia rakennusyhtiön suostumusta. Voit vain lähettää ilmoituksen.

Suunnitteluvaiheet ovat:

Kannattaa tutustua kehittäjän asiakirjoihin	yrityksen rekisteröintitodistus; perustamisasiakirjat; rakennuslupa; vuosineljänneksen kirjanpitoraportit; maahan; näyte hankeilmoituksesta; todistukset, joista selviää kuka rahoittaa rakentamisen
Lisäksi he keräävät asiakirjoja ja lupia tapahtumaa varten	Kun ostat asunnon asuntolainalla, sinun tulee allekirjoittaa asuntolainat ja laatia. Sinun on myös saatava puolisosi suostumus. Myyjä ilmoittaa aikeestaan ​​ja saa häneltä luvan. Saa todistuksen, joka vahvistaa velan puuttumisen. Vaaditut dokumentit: puolueiden passit; ensisijainen sopimus; talon rakentavan oikeushenkilön kirjallinen suostumus; todistukset, jotka vahvistavat osakkeenomistajan suorittaman maksun (kokonaan tai osittain); tehdä sopimus
Tee sopimus	—
Rekisteröi sopimus valtion virastoissa	Tätä varten he allekirjoittavat sopimuksen rekisteröintiviranomaisen työntekijän läsnä ollessa. Ne tarjoavat useita asiantuntijan pyytämiä todistuksia. He maksavat. Allekirjoita rekisterinpitäjän tekemä hakemus. Lisäksi todetaan, että asiakirjat on vastaanotettu rekisterinpitäjältä. Asiakirjat valmistuvat 10 päivässä

Tärkeää valmistettaessa:

Kuinka myydä tällainen talo

Jos olet päässyt osakekumppaniksi kerrostalon rakentamiseen, sinun tulee tietää, että sinulla on toimeksiantosopimuksen mukainen oikeus myydä oikeutesi. Tällaisesta halusta kannattaa ilmoittaa kehittäjälle.

Siirtämällä oikeutensa ja velvollisuutensa siirronsaajalle luovuttaja ei vastaa rakennusyhtiön toimista tai laiminlyönneistä.

Mikäli rakennuttaja ei noudata kohteen valmistumiselle asetettua määräaikaa, luovutussopimuksen irtisanominen on mahdotonta.

Video: mikä on asunnon toimeksianto uudessa rakennuksessa

Siksi ammattijuristit suosittelevat, että sopimusta laadittaessa sisällytetään lauseke, joka velvoittaa osakkeenomistajan takaamaan kehittäjän.

Sopimuksen tekeminen

Toimeksiantosopimuksen vaatimukset:

1. Sen on oltava kirjallinen.
2. Muista heijastaa kaupan osapuolten tiedot.
3. Yksi osapuolista on kehittäjä. Hänen on hyväksyttävä tehtävä.
4. Määritä objekti käyttämällä Yksityiskohtainen kuvaus. Sopimuksessa tulee olla kuvaus kohteesta - kerros, numero, pinta-ala, huonemäärä, osoite.
5. Määritä summa.
6. Sopimus rekisteröidään notaarin toimistossa ja se rekisteröidään myös valtion virastossa.

Jos nämä ehdot eivät täyty, sopimus mitätöityy.

Asiakirjan allekirjoittamisen jälkeen henkilöllä on oltava alkuperäiskappale ja jäljennös sopimuksesta, todistukset laskelmista ja sopimuksen mukaisesti maksettujen varojen määrästä, asiakirja asiakirjojen siirrosta.

Joskus yksittäiset ihmiset ovat vaarassa joutua takautuvasti paperityöhön. Tässä tapauksessa ongelmat ovat mahdollisia.

On olemassa vaara, että sopimus mitätöidään, osallistuja menettää olemassa olevat oikeudet esineeseen.

Uuden rakennuksen asunnon omistusoikeuden luovuttamista koskevan sopimuksen pääkohdat:

• tiedot kehittäjäyrityksestä sekä osakkeenomistajasta, siirronsaajasta;
• kuvaus asunnosta;
• kunkin osapuolen oikeudet ja velvollisuudet;
• selvitysmenettely ja ehdot;
• päivämäärä, allekirjoitus.

Miksi se on vaarallista (sudenkuopat)

Tämän tyyppisen sopimuksen tekemisessä on tietty vaara. Tärkeimmät riskit, joita saattaa syntyä toimeksiantosopimusta laadittaessa:

Toimeksiantosopimus laaditaan useammin, jos tällaisessa suunnitelmassa on ongelmia:

Rakennuttaja viivyttelee jatkuvasti määräaikoja ja pidentää rakentamista, eikä pysty saamaan työtä valmiiksi	Tämän seurauksena sijoittajat siirtävät oikeudet ja velvollisuudet toiselle henkilölle. Tämä vaihtoehto sopii niille, joilla ei ole kiirettä hankkia kiinteistöjä. Tärkeintä on selvittää ajoissa, miksi työ viivästyy
Sijoittajat voivat olla pettyneitä rakennusprojektin laatuun	Sitten he yrittävät siirtää omistajan oikeuden toiselle osakkeenomistajalle. On tärkeää tarkistaa kaikki asiakirjat sekä rakennustöiden nykyinen tila. Tämän voi tehdä riippumaton arvioija.
Jos on olemassa vaara, että rakennusyritys menee konkurssiin	Osakkeenomistajat tekevät toimeksiantosopimuksen säästääkseen sijoittamiaan varojaan

Sopimuksen tulee olla reilu. Jos toimeksianto myönnetään takautuvasti, seuraavat seuraukset ovat mahdollisia:

• osakkeenomistajan rikosoikeudellinen vastuu;
• liiketoimen tunnustaminen pätemättömäksi;
• notaarin kieltäytyminen suorittamasta tätä tapausta, koska hänellä ei ole oikeutta määrätä asiakirjassa vääriä tietoja.

Riskien vähentämiseksi:

• vertaa asunnon hintaa markkina-arvoon (hinnan yli- tai aliarviointi ei ole sallittua);
• tarkista taloa rakentava yritys - mikä on maine, onko sitä vastaan ​​nostettu aiemmin vaatimuksia, onko sillä lupa jne.;
• tarkastaa rakennuksen sijainti (mikä on infrastruktuuri);
• määritellä, missä rakennusvaiheessa rakennus on;
• allekirjoittaa sopimus tarkastaen kohteen ehdot, takuut ja hinnan;
• tarkasta asunto löytääksesi puutteet.

Ostajan on ratkaistava useita taloudellisia kysymyksiä:

Kaikki talonrakentamista harjoittavat yritykset eivät suostu tekemään toimeksiantokauppoja. Syynä tähän on halu säilyttää yrityksen imago.

Ja valmiiden asuntojen hinta on korkeampi, joten tällaiset kaupat eivät ole kannattavia kehittäjille. Edullisin tapa ostaa asunto on ostaa rakentajalta.

Mutta sinun tulee olla varovainen, ettet joudu huijareihin, jotka ovat hyvin perehtyneet lain kiertämiseen ja etujen saamiseen.

Mikä on toimeksianto

Tilauksesta ostamisen edut valmiin kiinteistön ostamisesta

Kuinka vähentää toimeksiannon riskiä

Siirrä asiakirjoja

Kiinteistöalan lakimies

Gordon Andrei Eduardovich

Uuden rakennuksen huoneistolla tai huoneistolla on ilmeisiä etuja - ei ole juridista historiaa ja pimeitä pisteitä, rakentaminen tapahtuu nykyaikaisten projektien mukaan ja käyttämällä nykyaikaisia ​​materiaaleja ja ympäristöä tällaisissa tietyn tason kohteissa. Hinta ei ole viimeinen asia uuden rakennuksen ostopäätöksessä. Hinta neliömetri valmiin alla olevalla ”kuoppaalla” noin 30 % vuonna 2016 käyttöönotetuista kohteista ja aiemmin 50 %.

Uusien rakennusten asuntojen myynti Venäjällä rakennusvaiheessa tapahtuu erilaisten lakisääteisten järjestelmien mukaisesti, joita käytetään myös toimistotilojen, asuntojen, pysäköintipaikkojen ja muiden ei-asuinalueiden myynnissä.

Moskovan alueella viime vuodet ja rakennusvaiheessa olevat asunnot ja toimistot sekä pysäköintipaikat myydään pääosin pääomaosuussopimuksilla (DDU) tai jo solmittujen DDU:n mukaisten oikeuksien luovutuksella.

Tietysti ostajan on luotettavampaa tehdä pääomaosuussopimus (DDU), mutta joskus rakentajalla ei ole asuntoja myynnissä tai rakennuttaja soveltaa myyntiä aluksi vain oikeuksien luovutuksella.

Mitä on oikeuksien luovutus

Oikeuksien luovutus tai oikein Oikeuksien luovuttaminen on Venäjän federaation siviililain laillinen termi. Se tarkoittaa menettelyä yhden osapuolen (velkojan) korvaamiseksi sopimuksessa. Toista oikeuksien luovutusta kutsutaan luovutukseksi (Venäjän federaation siviililain 382 artikla).

Esimerkiksi: DDU-sopimusta tehdessään toinen osapuoli - rakennuttaja sitoutuu rakentamaan kerrostalon tai muun kiinteistön ja sen käyttöönoton jälkeen luovuttaa osuuden yhteisrakentamiseen osallistujalle ja yhteisrakentamiseen osallistuja sitoutuu maksaa DDU-sopimuksessa määrätyn rahasumman.

DDU-sopimuksessa on siis kaksi osapuolta - rakennuttaja ja yhteisen rakentamisen osallistuja (osakas). Jos osakas on maksanut koko summan DDU-sopimuksen perusteella, hänestä tulee rakennuttajan velkoja ja hänellä on oikeus vaatia rakennuttajaa luovuttamaan valmiin rakennuskohteen.

Samanaikaisesti osakkeenomistajalla on Venäjän federaation siviililain 382 §:n ja "Pääosuus rakentamiseen ..." nro 214-FZ 8 §:n mukaan osakkeenomistajalla oikeus luovuttaa oikeutensa DDU kenelle tahansa.

Tämä luovutus on virallistettu asiaa koskevalla sopimuksella tai sopimuksella oikeuden (vaatimuksen) luovuttamisesta.

Näin ollen DDU-sopimuksessa osakkeenomistajan tilalle tulee uusi osakkeenomistaja. Ja kaikki alkuperäisen osakkeenomistajan DDU-sopimuksen mukaiset oikeudet sekä velvollisuudet siirtyvät uudelle osakkeenomistajalle. Esimerkiksi ylimääräisen rahan maksamiseen asunnoista, jos asunnon pinta-ala kasvaa mittaustulosten perusteella.

Oikeuksien luovutuksen ja myyntisopimuksen välinen ero

Ero oikeuksien luovutuksen ja uudisrakennuksen asunnon myyntisopimuksen välillä ei ole aivan oikea kysymyksenasettelu. On oikein kysyä: mitä eroa on DDU:n mukaisten oikeuksien luovuttamisella uudessa rakennuksessa olevan asunnon ostosta ja myynnistä.

Tosiasia on, että myyntisopimuksella voit myydä asunnon, toimiston, parkkipaikan rakennetussa ja käyttöönotetussa rakennuksessa. Rakennusvaiheessa asunto ostetaan ehdoilla, joilla "myyjä" - rakennuttaja - myy sen. Jos rakennuttajan kanssa tehdään DDU-sopimus, niin osakkeenomistaja voi myydä tämän asunnon rakentamisen aikana vain DDU-sopimuksessa olevan oikeuksien luovutuksen kautta tekemällä sopimuksen DDU:n mukaisesta oikeuksien luovutuksesta. Koska tällaisesta menettelystä säädetään suoraan yhteistä rakentamista koskevassa laissa 214-FZ (8 artikla).

Tällä tavalla, perustavanlaatuinen ero uudessa rakennuksessa olevan asunnon osto ja myynti DDU:n mukaisten oikeuksien luovutuksesta on kohde. Uuden rakennuksen ostossa ja myynnissä kyseessä on asia (asunto), toimeksiannossa on oikeus vaatia rakennuttajalta asunnon luovutusvelvollisuuden täyttämistä. Itse asiassa vaateoikeus myydään toimiluvalla.

Toimeksiannon oston edut valmiin asunnon ostosta

Jos kysymys koskee DDU:n toimeksiannon perusteella hankitun asunnon ostamisen etuja valmiin asunnon ostamisesta uudessa rakennuksessa, tällaisia ​​etuja on kaksi:

1) DDU:n mukaan ja toimeksiannosta hankitaan laillisessa mielessä täysin uusi ensisijainen asunto ensimmäisillä asiakirjoilla.

Asunnon ostaminen valmiista uudisrakennuksesta on sama asia kuin asunnon ostaminen jälkimarkkinoilta. Kaikki aiempaan rekisteröintiin liittyvät oikeudelliset kysymykset.

2) Toimeksiannosta ostettaessa asunnossa ei ole rekisteröityjä henkilöitä, eikä asunnon käyttöoikeuden säilyttäjiä voi olla.

3) Se on hintakysymys. Rakennusaikana hinta on aina 30 % alhaisempi kuin valmiin asunnon uudisrakennuksessa. Samalla osakkeenomistajalta toimeksiannosta ostettaessa asunnon voi ostaa myös halvemmalla kuin rakentajalta. Toimeksiannon ostaja voi säästää paljon.

Mutta jos ostat asunnon toimeksiannosta luotolla (asuntolaina), niin merkittävästä hintaerosta huolimatta osakkeenomistajan riskit ovat varmasti suuremmat, koska valmis asunto on täällä, ja kun rakentaminen on valmis, tämä on kysymys .

Riskit ostettaessa asuntoa toimeksiannon alla

Toimeksiannon alaisen asunnon ostamiseen liittyy tietysti riskejä. Eikä rakentamisen viivästymisen riski ole tärkein.

• Pääasiallinen toimeksiannon riski on kaksinkertainen myynti. Kun asunto voidaan myydä ei yhdelle, vaan useammalle ostajalle. Suurissa kohteissa tämä voi tapahtua vahingossa myynnin alkuvaiheessa, kun asunnot ovat alennettuja ja ostajia on paljon. Sopimusten toteuttamisessa on teknisiä virheitä. Mutta on myös huijauksia.
• Riski ostaa asunto taakalla. Ei ole harvinaista, että rakennuttajat kiinnittävät asuntoja uusiin rakennuksiin lainoilla tai rakennusmateriaalien toimittajien tai urakoitsijoiden kanssa tehtyjen sopimusten vakuudeksi. Ja he voivat myydä sellaisia ​​asuntoja toimeksiannosta. Vaikeus on, että tällaisen asunnon rasitus on mahdollista poistaa vain maksamalla rakennuttajan velka toimittajalle (urakoitsijalle).

Marraskuussa 2016 tarkastellessamme uutta rakennusta ennen DDU:n tekemistä havaitsimme, että tuomioistuin oli jo kuukausi sitten perinyt ulosmittausvelkoja talon rakentamisen kalustetoimituksista DDU-sopimuksella, jonka toimeksianto oli valmistaudutaan asiakkaallemme. Kävi ilmi, että tämä sopimus pantiin. Mutta kehittäjä vaikeni tästä, ja asiakas teki ennakkomaksun ennen laillisen tuen hakemista ostolle.

• Riski ostaa "kiistanalainen asunto". Tilanne voi syntyä ostettaessa asuntoa rakennuttajalta, sijoittajalta ja yksilöllinen. Jos uuden rakennuksen myyjä on osallisena oikeudenkäynnissä, hänen omaisuutensa voidaan takavarikoida tai ulosmitata (täytäntöönpano velan maksamiseksi).
• Vaara toimeksiannon mitätöimisestä. Yleisin kanssa Tilanne, jossa toimeksiannon tekemiseen tarvitaan kolmannen osapuolen suostumus. Yleensä näin tapahtuu, kun toimeksiannon tekevät yksilöt.

Tosiasia on, että Venäjän federaation perhelain mukaan valtion rekisteröinti edellyttää toisen puolison suostumusta. Tapahtuu, että kaupan aikana ei ole tietoa myyjän avioliitosta. Ja hetken kuluttua näyttää siltä, ​​että oikeusjuttu tunnustaa kaupan pätemättömäksi.

On huomioitava, että riskit: 1) rasitetun asunnon ostaminen, 2) riita-asunnon ostaminen, 3) sopimuksen mitättömäksi toteaminen - ovat mahdollisia myös ostettaessa valmis asuntoa uudesta rakennuksesta. Lisäksi voi olla rekisteröityjä henkilöitä tai rekisteröityjä organisaatioita.

Mitkä ovat myyjän riskit toimeksiantosopimuksen perusteella?

Oikeuksien myyjällä on sama riski kuin asunnon myyjällä - olla saamatta rahaa luovutetusta oikeudesta (asunnon hinta). Ja tätä ei tapahdu kovin usein. Kaupan oikealla organisoinnilla rahan menettämisen riski on minimaalinen, mutta se on olemassa, sitä ei periaatteessa voida sulkea pois. Kun teet kauppoja itse, riski on erittäin suuri. Tosiasia on, että turvalliset maksut voidaan suorittaa vain pankkisolun tai tilin kautta. Epäasianmukainen paperityö kassakaapin tai tilille pääsyä varten luo esteen myyjän ja rahan välille, mikä riippuu täysin ostajan säädyllisyydestä.

Jos tähän lisätään sisällöltään harkitsematon sopimus, voit joko sanoa hyvästi rahalle tai juosta sen perässä pitkään.

Muita riskejä ovat pankin toimiluvan peruuttaminen tai rahan varastaminen tallelokerosta. Riskit ovat melko todellisia, kävimme läpi saman asiakkaidemme kanssa. Toimiluvan peruuttamista kompensoi kahden tunnetun valtion omistaman pankin käyttö, mutta varkausta ei voida sulkea pois näissä pankeissa. Pankkien solujen vuokraamiseen käyttämissä sopimuksissa ei ole lauseketta vastuusta sisällön turvallisuudesta.

Kuinka välttää asuntojen tuplamyynti

On kaksi tapaa suojautua kaksoismyynniltä:

• Tarkista valittu asunto ennen kauppaa. On tarpeen hankkia ote kiinteistörekisteristä (EGRN) ja tarkistaa kaikki asunnon asiakirjat.
• Määritä toimeksiantosopimuksessa ehdot, jotka minimoivat riskisi.

Riskit Rasitukset, riidat, pidätykset

Rasitteiden, riitojen ja pidätysten riskit tulisi teoriassa tunnistaa kiinteistörekisteriotteen (EGRN) perusteella. Kuitenkin tällä hetkellä valtion järjestelmä ei takaa näiden tietojen oikeellisuutta.

Lisäksi laki "kiinteistöjen valtion rekisteröinnistä" nro 218-FZ itsessään sisältää miinan - vähimmäisaika kiinteistörekisterin otteen myöntämiselle on 3 työpäivää. Näin ollen hakijalla on otteen vastaanottaessaan 3 arkipäivää tai sitä vanhemmat tiedot.

Siksi rakenteilla olevan asunnon Rasitteiden, Riitojen, Pidätysten riskejä on mahdollista vähentää vain asunnon puhtauden laillisen tarkastuksen avulla kaupan valmistelun aikana.

Tämä koskee myös valmiin uuden rakennuksen hankintaa.

Kuka myy asuntoja toimeksiannosta

Kohdeasunnot myynnissä:

• Rakennuttaja, jos asunnot on esirekisteröity jollekin kolmannelle organisaatiolle.

Suunnitelma on täysin laillinen, mutta edellyttää rakennuttajan valtuutuksen asianmukaista rekisteröintiä toimeksiantosopimuksen tekemiseen ja allekirjoittamiseen. Tehtävään tulee myös olla asianmukaiset asiakirjat. Kaavaa käytetään melko usein.

• Kehittäjän toimittajat ja urakoitsijat, sijoittajat.

Itsenäisinä oikeushenkilöinä toimittajat, urakoitsijat ja sijoittajat voivat ostaa mitä tahansa omaisuutta, mukaan lukien asunnot DDU-sopimusten perusteella. Tarvittaessa nämä organisaatiot voivat myydä ostettuja asuntoja odottamatta rakentamisen valmistumista. Myynti vahvistetaan DDU:n mukaisella oikeuksien luovutussopimuksella.

Järjestelmä on täysin laillinen, mutta vaatii asianmukaisen rekisteröinnin, koska myyjät ovat oikeushenkilöitä. Näin ollen niiden henkilöiden valtuudet, jotka tekevät ja allekirjoittavat LTIP:n mukaisia ​​toimeksiantosopimuksia tavarantoimittajien, urakoitsijoiden ja sijoittajien puolesta, on vahvistettava asianmukaisesti.

• Kiinteistövälitystoimisto. He voivat tehdä toimeksiantosopimuksia itsenäisesti, valtakirjan perusteella, edustussopimuksia, toimeksiantosopimuksia tai järjestää uusien rakennusten asuntojen myyntiä ja laatia asiakirjoja. Jälkimmäisessä tapauksessa DDU:n mukaisen toimeksiantosopimuksen allekirjoittaa asianomainen henkilö, jolle on myönnetty asiaankuuluvat valtuudet.

Järjestelmä on laillinen, mutta vaatii asiakirjojen huolellista tarkistamista.

• Yksityishenkilöt ovat osakkeenomistajia.

Kuinka vähentää toimeksiannon riskiä

Luovutusriskejä voidaan vähentää vain huolellisella, täysi tarkistus kauppaan valmistautumista ja lain noudattamista kauppaa tehtäessä.

Esimerkiksi:

• Varmista, että rakentaminen on laillista. Miksi lukea kehittäjän alkuperäiset otsikkoasiakirjat ja tarkistaa kehittäjän tiedot veropalvelu. Tarkista rakennuslupa ja sen voimassaolo. Tarkista tontin asiakirjat ja sen yhteensopivuus käynnissä olevan rakentamisen kanssa.
• Tarkista, onko kehittäjällä merkkejä konkurssista.
• DDU-sopimus ja DDU:n mukainen toimeksianto ovat pakollisen valtion rekisteröinnin alaisia. Varmista siis, että ostamasi asunnon DDU-sopimus on rekisteröity.
• Tarkista, onko tässä DDU-sopimuksessa rasituksia.
• DDU:n mukaisten oikeuksien luovutus on mahdollista, jos osakkeenomistaja on maksanut rakennuttajalle kokonaisuudessaan DDU:n mukaisen asunnon kustannukset. Tarkista siis maksuasiakirjat koronhaltijalta ja DDU-sopimuksella maksetut summat.
• Hanki kehittäjältä vahvistus DDU:n mukaisen osakkeenomistajan täyden maksun suorittamisesta.
• Tarvittaessa hanki kehittäjältä suostumus DDU:n mukaisten oikeuksien luovuttamiseen.
• Tarvittaessa hanki toimeksiannon suostumus kolmansilta osapuolilta (puoliso, oikeushenkilön hallintoelimet, edunvalvonta, asuntolainanantaja jne.)
• Sovi osakkeenomistajan (asunnon myyjän) kanssa kaikki toimeksiantosopimuksen ehdot, mukaan lukien maksumenettely ja valtion rekisteröinti.

Siirrä asiakirjoja

DDU-sopimuksen mukaisen oikeuksien luovutuksen toteuttamisen seurauksena uudella osakkeenomistajalla on oltava seuraavat asiakirjat:

• Rosreestrin rekisteröimä DDU-osakkuussopimus (alkuperäinen tai oikeaksi todistettu kopio) sekä kaikki sen liitteet ja lisäykset (jos sellaisia ​​on).
• Alkuperäisen osakkeenomistajan maksuasiakirjat DDU-sopimuksen mukaiseen maksuun ja sopimuksiin (jos sellaisia ​​on).
• Alkuperäisen osakkeenomistajan vahvistus kehittäjälle DDU:n mukaisesta maksusta
• Yllä olevien asiakirjojen siirtotoimi.
• Sopimus DDU:n mukaisten oikeuksien luovuttamisesta, rekisteröity Rosreestr.
• Kehittäjän suostumus, jos sopimus oikeuksien luovuttamisesta DDU:n nojalla ei ole kolmikantainen eikä kehittäjä osallistu.
• Suostumus DDU:n mukaisten oikeuksien luovuttamiseen kolmansille osapuolille: DDU:n alkuperäisen osakkeenomistajan puolisot (jos on puoliso), velkojapankin suostumus kiinnitykseen (jos DDU on kiinnitettynä laina), edunvalvojan suostumus (jos koronhaltija on alaikäinen) jne.
• Maksuasiakirjat uuden osakkeenomistajan maksua varten DDU:n mukaisen toimeksiantosopimuksen mukaisesti.

Asunnon rasitukset luovutuksen yhteydessä

DDU-asuntoa ostettaessa ei saa olla rasitteita. Samanaikaisesti, jos luottovaroja käytettiin oston aikana DDU-sopimuksen nojalla, pankit vaativat pantin - asunnon kiinnityksen - perustamista.

Rakennusvaiheessa asuntoa ostettaessa DDU-sopimukseen asetetaan pantti (kiinnitys), jonka velvollisuus on rekisteröidä pantti asunnon omistusoikeuden rekisteröinnin yhteydessä, kun se vastaanotetaan rakentamisen valmistuttua.

Kun ostat asunnon toimeksiannon kautta DDU: n alaisena asuntolainalla, on tarpeen selvittää transaktiosuunnitelma luotonantajapankin kanssa. Koska uusi osakkeenomistaja ei voi itse (ilman pankin suostumusta) poistaa DDU-sopimuksen pantilla olevaa rasitusta.

Sama koskee muita rasitteita - pidätyksiä, DDU-sopimukselle tuomioistuimen päätöksellä määrättäviä kieltoja, ulosottoreita.

Missä tapauksissa sinulta evätään ostetun kiinteistön oikeuksien valtion rekisteröinti

Kiinteistön ostamisen viimeinen vaihe on omistuksen valtiollinen rekisteröinti ja omistusoikeuden siirto uudelle omistajalle (ostajalle). Tämä koskee myös kiinteistön ostoa toimeksiannosta. Yhteiseen rakentamiseen osallistumista koskeva sopimus (DDU-sopimus) edellyttää pakollista valtion rekisteröintiä, ja se katsotaan tehdyksi (astuu voimaan) rekisteröinnin hetkestä lähtien.

Myös DDU:n mukaisten oikeuksien luovuttamista koskeva sopimus tulee voimaan vasta sen valtion rekisteröinnin jälkeen. Uudesta vuodesta 2017 lähtien kiinteistöoikeuksien (asunnot, talot, tontit jne.) valtion rekisteröintimenettely sekä sopimusten rekisteröinti ovat muuttuneet merkittävästi. Tapauksista, joissa sinulta evätään asunnon ja muun kiinteistön oikeuksien valtion rekisteröinti.

Melko usein kiinteistönomistajat turvautuvat asuntojen omistusoikeuden luovuttamiseen. Tämä menettely on melko suosittu tilanteissa, joissa asuintilat siirretään nykyisiltä omistajilta uusille. Tällaiset asiakirjat tehdään myyntisopimusten perusteella, jos kyseessä on sijoitus- tai asuntolainaus. Tämä menettely on erityisen suosittu uusien asuinrakennusten rakentamisessa.

Mitä on omistusoikeuden siirto

Oikeuksien luovuttaminen asunnoille tai omakotitaloille on prosessi, jossa tiettyä kiinteistöä koskevat oikeudet ja velvollisuudet siirretään omistajalta toiselle. Tällaiset menettelyt voivat olla seurausta erilaisista liiketoimista: yhteisrakennuksesta asuntolainaukseen. Yllättävintä tässä tilanteessa on, että myyjät voivat tehdä oikeuksien luovutussopimuksia useamman ostajan kanssa kerralla, mutta vain sillä ehdolla, että asunto tai talo koostuu useammasta kuin kahdesta huoneesta. Tietty kiinteä esine voidaan siirtää henkilöltä toiselle rajoittamattoman määrän kertoja ( vähintään voimassa olevassa lainsäädännössä ei ole tähän liittyviä rajoituksia). Siksi ennen täyden vastuun ottamista asunnosta on erittäin suositeltavaa tiedustella aiempia liiketoimia ja sopimuksia, joita on tehty tietyn asunnon tai talon kanssa.

Erilaiset omistusoikeuksien luovutukset

Omistuksen siirtoja on kaksi päätyyppiä:

• oikeuksien luovutukset osakeomistussopimusten perusteella;
• oikeuksien luovutus myyntisopimusten perusteella.

Ensimmäisessä tapauksessa (toimeksiantosopimusta allekirjoitettaessa) kaikki liiketoimet toteutetaan osakeomistussopimusten tai osto-myyntisopimusten perusteella. DDU:n allekirjoittaminen on nykyään erittäin suosittu menettely ja sillä on kysyntää eri yhteiskuntaluokkien ihmisten keskuudessa. Tässä tilanteessa kehittäjien ja omistajien on allekirjoitettava sopimukset, joissa on selkeästi todettu, että omistajista tulee lailliset omistajat asuinkiinteistö sillä hetkellä, kun rakenteilla oleva kiinteistö otetaan käyttöön. Mutta pitkän rakentamisajan vuoksi tulevat omistajat voivat muuttaa mieltään asunnon ostamisesta tietystä uudisrakennuksesta, jolloin heillä on mahdollisuus siirtää asunnon omistusoikeus kolmansille osapuolille. Tällaiset liiketoimet olisivat tarkoituksenmukaisia ​​omistusoikeuksien luovutuksen yhteydessä, jota kutsutaan luovutukseksi.

Ennalta allekirjoitetuissa myyntisopimuksissa ostajien ja kehittäjien välisiä kauppoja ei tehdä. Mutta tällaiset sopimukset mahdollistavat samankaltaiset liiketoimet tulevaisuudessa. Joten ostajilla, jotka irtisanovat asuntojen myyntisopimukset omistusoikeuden siirron perusteella, ei ole enää oikeuksia asuntoon, ja tässä tilanteessa kehittäjät ovat velvollisia palauttamaan heille kokonaan asunnosta maksetut rahat.

Siinä tapauksessa, että talot ostetaan asuntolainalla, omistusta siirrettäessä kaikki entisten omistajien velat on maksettava uusille ostajille. Juuri tämä on tärkein ero toisen toimeksiantotyypin ja ensimmäisen välillä, koska osakkuussopimuksia tehdessään myyjät maksavat rakentajille koko summan tai siirtävät nämä velvoitteet uusille omistajille.

Asunnon ostamisen ja myynnin ominaisuudet luovutussopimusten perusteella

Asuntojen hankinta omistusoikeuden luovutuksella on nykypäivän kiinteistömarkkinoiden erittäin kannattava työkalu, jonka avulla ostetaan yhä enemmän asuntoja uusista rakennuksista. Kuten edellä mainittiin, tätä toimeksiantoa kutsutaan luovutukseksi. Joissakin tilanteissa tätä sopimusta pidetään ainoana oikea tapa asuinkiinteistön ostaminen, minkä vuoksi se on niin suosittu nykymaailmassa.

Toimeksianto on tae hintavakaudesta asuntoa ostettaessa molemmille kaupan osapuolille - ostajille ja rakentajille. Tämä on erityisen tärkeää tilanteissa, joissa ostajat äkillisesti muuttavat mielensä uuden asunnon ostamisesta ja haluavat saada rahansa takaisin tai sijoittajat haluavat sijoittaa rahansa suojautuen mahdolliselta tietyn kiinteistön hinnannousulta.

Luovutussopimuksilla asuntoa hankittaessa on hyvä ymmärtää, että oikeuksien luovutusta voidaan käyttää vain siihen hetkeen asti, kun oikeudet ovat vielä realisoimatta. Itse asiassa talon käyttöönoton jälkeen, kun rakentajien ja omistajien välillä laaditaan vastaanotto- ja luovutustodistukset, omistusoikeuksien luovuttamista ei voida virallisesti toteuttaa.

Riippumatta siitä, ostatko vai myytkö asunnon toimeksiannosta, tämä antaa molemmille osapuolille monia etuja. Mutta tällaisten sopimusten tekemiseen liittyy myös riskejä, jotka on aina otettava huomioon.

Siirtoriskit

Luovutussopimusten tekemiseen voi liittyä erilaisia ​​kiinteistöihin liittyviä riskejä. Pääsyy niiden esiintymiseen on liiketoimien ehtojen tarkkaavainen lukeminen sekä vähimmäismäärän lainopillisen ja oikeudellisen tietämyksen puute. Seuraavaksi tarkastellaan tärkeimpiä ja yleisimpiä riskejä, joiden perusteella tulevat ostajat ja myyjät voivat oppia ja analysoida huolellisesti kaikki toimeksiantosopimusten ehdot.

Suurin vaara, mitä luovuttajalle voi tapahtua, on toteutettujen sopimusten tunnustaminen pätemättömiksi. Tässä tilanteessa uudet oikeudenhaltijat voivat esittää vaatimuksensa ostajille, eivät kehittäjille. Näiden ongelmien välttämiseksi on tarpeen täsmentää tehtävän kaupan tärkeimmät yksityiskohdat. Sopimukset katsotaan päteviksi niissä tapauksissa, joissa osakkeenomistajat maksavat asiakirjassa ilmoitetut rahasummat kokonaisuudessaan, kun yhtiöllä on kirjallinen suostumus oikeuksien luovuttamiseen (velkojien lupa - asuntolainarahoituksen tapauksessa).

Seuraava riski on kehittäjien konkurssi. Nämä tilanteet ovat erittäin harvinaisia, mutta niitä tapahtuu. Tulevat konkurssiin menneet rakennuttajat tunnistat, jos sinulle tarjotaan asunnosta liian alhainen hinta (markkina-arvoon verrattuna), jos he rikkovat rakentamisen määräaikoja ja rikkovat tehtyjen sopimusten ehtoja. Siinä tapauksessa, että myyjä luovutti asumisoikeuden ja rakennusyritys meni konkurssiin, uuden osakkeenomistajan vaatimukset ohjataan rakennuttajalle.

Toinen riski on omistusoikeuksien toistuva luovuttaminen kolmannelle osapuolelle. Usein tulee tilanteita, joissa luovutussopimusten perusteella asunto myydään useita kertoja, ja ensimmäisestä osakkaasta tulee lopulta omistaja. Tällaisten ongelmien välttämiseksi on myös tarpeen tutkia huolellisesti allekirjoitettujen sopimusten ehtoja. Luovutussopimukset on myös rekisteröitävä virallisesti, samoin kuin taustalla olevat osakesopimukset.

Viimeinen riski on se, että luovuttaja rikkoo sopimusehtoja. Mutta tässä tapauksessa kehittäjät yleensä kärsivät. Tällaisissa tapauksissa asiantuntijat suosittelevat, että et ymmärrä oikeudellisia monimutkaisuuksia itse, vaan käytät ammattimaisten lakimiesten palveluita, jotka tutkivat kaikki kaupan ehdot ja auttavat myös suojaamaan sinua tulevilta ongelmilta.

Omistusoikeuksien luovutussopimuksen allekirjoittamisen ominaisuudet

Asunnon omistusoikeuden luovuttamista koskevien sopimusten tekemiseksi tai on noudatettava seuraavaa menettelyä:

• perehtyminen rakentajan papereihin: rakennuslupa, asiakirja työprojektin toteuttamisen ehdoista, hankkeen tavoitteista, tontin omistustodistus jne.;
• ilmoitus rakentajayhtiölle asunnon myynnistä toimeksiantosopimuksen perusteella;
• virallisen suostumuksen hankkiminen kehittäjältä;
• todistuksen saaminen velkasitoumusten puuttumisesta;
• toisen perheenjäsenen (aviomies, puoliso) notaarin vahvistaman suostumuksen hankkiminen;
• pankin suostumuksen hankkiminen (jos asunto on pantattu asuntolainaa varten);
• asuntootteen hankkiminen valtion rekisteristä;
• sopimuksen tekeminen ostajan kanssa (notaaritoimistossa, rakennusliikkeen tai kiinteistönvälitystoimiston toimistossa);
• sopimuksen rekisteröinti rekisteri- tai kiinteistöpalveluihin.

Kaikki omistusoikeuden luovutustapahtumat ovat verovelvollisia, jotka alkuperäisen osakkeenomistajan on maksettava. Ei ole harvinaista, että myyjät ja ostajat jakavat kaikki kustannukset puoleen, sillä tarjouskilpailun aikana ensimmäiset sijoittajat alentavat asunnon alkukustannuksia. Veron määrä lasketaan tehtyjen liiketoimien määrän mukaan.

Toimeksiantosopimusten tunnustaminen pätemättömiksi

Kuten edellä mainittiin, joissakin tilanteissa toimeksiantosopimukset voidaan mitätöidä. Vain oikeuslaitos voi tehdä tämän seuraavin perustein:

• liiketoimet ovat sovellettavien lakien vastaisia;
• useiden liiketoimien kuvitteellinen tekeminen;
• yhden osallistujan epäpätevyyden tai alaikäisen tunnustaminen;
• sopimuksen tekeminen petoksella, uhkailulla, väkivallalla jne.

Joissakin tapauksissa koko sopimusta ei tunnusteta pätemättömäksi, vaan vain joitakin kohtia. Huomaa, että varten oikeushenkilöitä on muita syitä, joiden vuoksi toimeksiantosopimus on julistettu mitättömäksi. Tällaisten ongelmien ratkaisemiseksi tarvitaan pätevää apua asiantuntijoilta, jotka voivat edustaa asiakkaiden etuja tuomioistuimessa. Oikeudenkäynnin välttämiseksi on suositeltavaa tarkistaa huolellisesti kehittäjien asiakirjat ja lukea allekirjoitetut sopimukset huolellisesti, koska kuka tietää, on aseistettu!

Piditkö?
Kerro ystävillesi!

SAMANLAISET UUTISET