Prilikom davanja stambenog prostora na privremeno korištenje potrebno je sastaviti ugovor o zakupu. Prvi od njih je ako se stan prenosi pojedincu, a ugovor o zakupu mora biti sastavljen ako je zakupac entiteta. Obrazac za ugovor o najmu stana nije teško pronaći na internetu, ali morate znati koje klauzule treba da budu prisutne u ovom dokumentu.

Ugovor o najmu stana - garancija za obje strane

Ugovor o zakupu je dokument kojim se utvrđuje prenos stambenog prostora na privremeno korištenje na određeno vrijeme, u kojem se preciziraju svi uslovi zakupa, kao i odgovornosti strana. Samo ovaj dokument može garantovati poštivanje uslova, ali i pomoći u rješavanju spora ako strane imaju potraživanja jedna protiv druge.

Ugovor o zakupu može biti dugoročni (na period duži od 1 godine) ili kratkoročni (na period do 11 mjeseci). Postoji značajna razlika između njih: svi dugoročni ugovori moraju biti registrovani kod poreska uprava, stoga je vlasnicima kuća isplativije i lakše sklapati ugovore sa stanarima kratkoročni ugovor, a po isteku roka - produžiti ga. U ovom slučaju, ugovorom je određen period od najviše 11 mjeseci.

Video konsultacije će vas upoznati sa specifičnostima sklapanja standardnog ugovora o najmu stambenih prostorija u javnom stambenom fondu:

Šta treba uključiti u ugovor o najmu?

Ugovor o zakupu stambenog prostora mora sadržavati jasno definisane klauzule

Svaki ugovor o najmu mora sadržavati nekoliko osnovnih obaveznih klauzula:

• Informacije o strankama. Ako su vlasnik nekretnine i zakupac fizičke osobe, tada morate navesti svoje puno ime i podatke iz pasoša.
• Predmet ugovora. Naveden je stambeni prostor koji se iznajmljuje, kao i period na koji se daje na privremeno korišćenje. U nekim slučajevima potrebno je naznačiti od kog trenutka ugovor stupa na snagu. Na primjer, stanar može dobiti pravo korištenja stana dvije sedmice nakon potpisivanja dokumenta.
• Ugovorena cijena. Naznačen je iznos zakupnine i redoslijed njenog plaćanja. Može biti dnevno, sedmično, mjesečno itd., preporučljivo je naznačiti određen datum na koji će se izvršiti uplata za stanovanje.
• Prava i stranke. Osnovna svrha ugovora je da se detaljno preciziraju svi uslovi koji se odnose na učestalost posjeta stana od strane vlasnika, broj stanara, održavanje čistoće i reda, izvođenje popravki, plaćanje komunalnih računa itd.

Što su uslovi detaljniji, lakše će se dokazati nepoštivanje uslova iz ugovora i tražiti troškove ili plaćanje kazne. Ugovor precizira odgovornosti strana: vlasnik imovine precizira uslove pod kojima se ugovor može jednostrano raskinuti.

Vlasnik se obavezuje da će unaprijed obavijestiti zakupca o raskidu ugovora, a rok za iseljenje mora biti najmanje dvije sedmice.

Primjer standardnog obrasca za iznajmljivanje stana

Ugovor o najmu stana: uzorak

Zakupodavac prenosi na Zakupca stambeni prostor koji se nalazi na adresi: ul. Kutuzova, 8. ap. 3, sastoji se od 2 sobe, ukupne stambene površine 64 m2. m, stambena – 42 kv. m, kuhinja – 9 kvadratnih metara. m na privremeno korištenje za stanovanje pod najamninom.

Stanodavac je vlasnik stambenog prostora na osnovu potvrde o državnoj registraciji br. 123456-654321. Prostor se prenosi na privremeno korišćenje zajedno sa imovinom, čiji je spisak dat u Prilogu 1. Period zakupa prostorija je 9 meseci, određen je od 15. oktobra 2015. do 15. jula 2016. godine.

Odgovornosti i prava najmodavca

1. Zakupodavac je dužan da zakupcu obezbijedi udoban prostor na korištenje sa cjelokupnom imovinom, čiji je popis prikazan u prilogu.
2. Zakupodavac je dužan otkloniti sve posljedice ako su nastale ne krivnjom zakupca.
3. Zakupodavac se obavezuje da će obavijestiti zakupca o otuđenju stambenog prostora najkasnije tri sedmice prije isteka ugovora. (Dalje treba da navedete sve ostale obaveze vezane za zapošljavanje određene prostorije).

Odgovornosti i prava poslodavca

1. Zakupac se obavezuje da će primljeni stambeni prostor koristiti isključivo za svoje stanovanje bez mogućnosti prenošenja.
2. Plaćajte ugovorenu stanarinu na vrijeme.
3. Održavati čistoću i red u prenesenim prostorijama, pažljivo postupati prema njima i održavati ih u dobrom stanju.
4. Plaćanje (struja, voda, grijanje), kao i telefonski razgovori.
   (Dalje je potrebno navesti sve ostale obaveze zakupca, u zavisnosti od specifičnih zahteva stanodavca).

Plaćanja i procedure poravnanja

Mjesečna naknada za iznajmljivanje stambenog prostora iznosi 10.000 rubalja, a zakupac je dužan da je plati najkasnije do 15. u mjesecu. Promjena najma u bilo kojem smjeru moguća je samo uz doplatu.

Odgovornost strana

Ako jedna od strana ne poštuje pravila utvrđena ugovorom, druga strana ima pravo da ga raskine prije isteka roka. U slučaju kašnjenja u plaćanju zakupnine, zakupac se obavezuje da plati kaznu za svaki dan kašnjenja u iznosu od 1% od iznosa mjesečne uplate.

Sa uslovima ugovora su upoznati i u potpunosti se slažu: Zakupodavac - Aleksej Petrovič Ivanov, zakupac - Igor Olegovič Vasiljev.

Po pravilu, posebne klauzule u ugovoru predviđaju mogućnost podstana i držanja kućnih ljubimaca u stanu. ako vlasnik ne želi da stranci uđu u stan, potrebno je zapisati i podatke o tome.

Strogo govoreći, ako govorimo o iznajmljivanju ili iznajmljivanju stana između pojedinaca, onda je prikladnije govoriti o ugovoru o najmu stambenog prostora. Međutim, sa pravne tačke gledišta, naziv sporazuma od velikog značaja nema, glavna stvar je — njegov sadržaj. Stoga, radi pogodnosti, ubuduće ćemo ugovor o zakupu nazivati ​​ugovorom o zakupu.

Dakle, svako mora sklopiti ugovor o zakupu (ili najmu), bez obzira na odnos stranaka. Čak i ako ste iz vaše ljubaznosti dopustili da vam rođak ili prijatelj besplatno boravi u vašem stanu, bolje je da ozvaničite odnos pismenim putem - u takvoj situaciji se sklapa ugovor o besplatnom najmu (pogledajte: Šta je i kako sastaviti ugovor o besplatnom najmu?). By najmanje, tako da možete izbjeći moguće sporove oko toga ko plaća javna komunalna preduzeća i da li stanar provodi previše vremena pod tušem ili ispred TV-a.

A pitanje ugovora je mnogo relevantnije ako je stanar dužan platiti iznajmljeno stanovanje. Pitanja u vezi sa postupkom korišćenja prostorija i iznosom ili vremenom plaćanja zakupnine mogu završiti na sudu - čl. 162 Građanskog zakonika Ruske Federacije direktno kaže da se u nedostatku pismenog sporazuma iskaz svjedoka ne može koristiti na sudu. Osim toga, prema istom Građanskom zakoniku, pisani oblik nije samo izričito predviđen za ugovore o zakupu (član 674. Građanskog zakonika), već se mora koristiti i u svim slučajevima kada nastupi jedan ili oba od sljedećih uslova:

• najmanje jedna strana u transakciji je pravno lice;
• transakcija vrijedna više od 10.000 rubalja sklapa se između fizičkih lica, odnosno građana.

U slučaju stanovanja, posljednji uslov je posebno relevantan - mjesečni trošak najma stana u Moskvi, Sankt Peterburgu ili drugom veliki grad Sada košta znatno više.

Da li je moguće samostalno sastaviti ugovor o najmu bez advokata?

Sam ugovor o zakupu (tačnije, komercijalni zakup, ako je riječ o transakciji između dva građanina) nije jedan od pretjerano složenih dokumenata. Svaka kompetentna osoba, koja je provela neko vrijeme proučavajući zakonodavstvo i upoređujući različite oblike ugovora o najmu stanova, u brojnim dostupnim na pravnim web stranicama ili pravnim forumima, moći će samostalno sastaviti takav ugovor.

Međutim, postoje trenuci kada je bolje obratiti se profesionalcu. Obično se ova potreba javlja ako:

• postoje sumnje da stanodavac ima pravo izdavanja stana;
• ugovor je zaključen preko posrednika u čiji integritet niste sigurni;
• Najam za stanovanje se previše razlikuje od onoga što se traži za slične stanove u istom dijelu grada.

U tom slučaju bi bilo bolje da se prvo konsultujete sa advokatom, ili čak naručite sastavljanje ugovora o zakupu koji sadrži uslove koji mogu zaštititi vaša prava.

Šta treba da sadrži standardni ugovor o najmu? Besplatno preuzmite uzorak za 2018

Građansko pravo predviđa koncept bitnih uslova ugovora. Ako se ne odražavaju u tekstu, onda se ugovor smatra ne samo nevažećim, već jednostavno nije zaključen. U vezi sa iznajmljivanjem stanovanja, bit će bitni sljedeći uslovi:

• identitet zakupodavca i zakupca;
• predmet ugovora (karakteristike stambenog prostora koje omogućavaju da se nedvosmisleno odredi šta se tačno iznajmljuje);
• iznos zakupnine (u principu, ne morate ga navesti, ali tada nećete dobiti ugovor o zakupu, već ugovor o besplatnom korištenju stambenog prostora).

Dakle, ugovor mora sadržavati sljedeće dijelove:

1. Preambula. Naziv ugovora (“Ugovor o najmu stana” ili, tačnije sa pravne tačke gledišta, “Ugovor o najmu stana”), mjesto i datum njegovog zaključenja, nazivi ili titule (za pravna lica) stranaka, kao i njihove skraćenice su navedene ovdje , koje će se koristiti dalje u tekstu sporazuma.
2. Predmet ugovora. Ovdje treba detaljno opisati stan koji se iznajmljuje po ugovoru. Kako potpunije informacije, što bolje – dakle, u ugovoru treba navesti ne samo adresu, već i površinu ​​​​​ugovor o zakupu sa pravom podzakupa stana i sl.).
3. Iznos zakupnine.
4. Prava i obaveze stranaka.
5. Odgovornost strana.
6. Period na koji je zaključen ugovor. U nedostatku ove klauzule, ugovor će se smatrati zaključenim na period od 5 godina. Isti rok je određen čl. 683 Građanskog zakonika Ruske Federacije kao najduži rok ugovora o najmu stanova.
7. Detalji i potpisi. Ovdje morate opisati stranke što je detaljnije moguće. Za građane je potrebno navesti podatke iz pasoša i mjesto stalne registracije, za pravna lica - organizaciono-pravnu formu, INN, OGRN, BIC i druge bankovne podatke.

Naravno, ova struktura je samo indikativna. Po svom nahođenju, strane mogu tu uključiti dodatne uslove. Konkretno, organizacija koja iznajmljuje stambeni prostor za svoje zaposlene može zahtijevati da ugovor sadrži klauzulu o neotkrivanju sadržaja dokumenta trećim licima.

Pogledajmo sada neke od elemenata strukture detaljnije.

Lica koja sklapaju sporazum

Zakon razlikuje 2 vrste ugovora o privremenom komercijalnom korištenju stambenog prostora:

• ugovor o zakupu stana prema kojem zakupac može biti pravno lice;
• ugovor o zakupu zaključen samo sa građanima zakupcima (fizicima).

U većini slučajeva razlika između njih je mala, zbog čega se oboje često nazivaju ugovorom o zakupu. Ali ipak postoje neke razlike. Konkretno, prema ugovoru o zakupu zaključenom na period duži od 1 godine, privremenim stanovnicima nije dozvoljeno besplatno useljenje, a visina zakupnine nije bitan uslov (pošto građanin može dozvoliti drugim licima da koriste svoj stan besplatno).

Osim toga, ugovor o zakupu mora naznačiti ne samo zakupca, već i osobe koje stalno borave s njim (ovo nije potrebno za iznajmljivanje). Ako takve osobe nisu odmah naznačene, onda se mogu useliti kasnije uz saglasnost vlasnika nekretnine, ako je površina koja je dodijeljena svakoj osobi u skladu sa normama stambenog zakonodavstva. Jedini izuzetak su maloljetnici: dozvola za useljenje nije potrebna i poštivanje norme nije potrebno.

Rokovi važenja ugovora o najmu stana i prateće karakteristike zaključenja

S praktične tačke gledišta, ugovori koji se odnose na zakup prostorija mogu se podijeliti u 2 grupe:

• ugovori koji traju više od godinu dana;
• ugovori koji traju kraće od godinu dana (kratkoročni).

Ova podjela je zbog sljedećih okolnosti:

1. Ako ugovorom nije određen određeni period, onda ugovor, prema čl. 683 Građanskog zakonika Ruske Federacije, smatra se zaključenim na 5 godina. Da bi raskinuo takav ugovor, stanar (stanar) mora pismeno obavijestiti vlasnika stana najmanje 3 mjeseca prije datuma predložene deložacije.
2. Tereti koji nastaju kao rezultat sklapanja ugovora na period od godinu dana ili više podliježu obaveznoj registraciji kod organa Rosreestra.

Osim toga, u slučaju kratkoročnih ugovora ne vrijede pravila koja se odnose na popravku prostorija, jer se kod iznajmljivanja na manje od godinu dana ne može pojaviti potreba za popravkom.

U pogledu uslova važi pravilo: ako je zakupac tačno platio zakupninu i nije prekršio svoje druge obaveze iz ugovora, ima pravo da po isteku ugovora sklopi novi na isti period. Vlasnik stana ima pravo odbiti sklapanje novog ugovora, ali je u tom slučaju dužan godinu dana suzdržati se od izdavanja stana. Ako je u roku od godinu dana ponovo iznajmio prostor, tada prethodni zakupac ima pravo sudskim putem zahtijevati raskid novog ugovora i naknadu za gubitke koje je pretrpio zbog činjenice da nije dobio stambeno zbrinjavanje. novi termin. Međutim, u slučaju kratkoročnih ugovora, ovo pravilo se ne primjenjuje: oni se ne mogu obnoviti.

Stambena naknada

Visinu plaćanja po ugovoru o zakupu određuju same strane. Međutim, čl. 682 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da se zakonom može utvrditi maksimalni iznos plaćanja. Istina, ovakva pravila još nisu uvedena u odnosu na komercijalno zapošljavanje, ali treba imati u vidu mogućnost uvođenja u budućnosti.

Ugovorom su regulisani i uslovi plaćanja zakupnine. Ako strane u sporazumu ništa nisu naznačile u vezi s tim, onda se primjenjuje pravilo već predviđeno Zakonom o stanovanju u odnosu na socijalnu rentu. U skladu sa njim, mjesečna naknada se plaća najkasnije do 10. u mjesecu koji slijedi za mjesecom za koji dospijeva.

Osim zakupnine, strane se mogu dogovoriti i o plaćanju komunalija. Ako to nije izričito predviđeno ugovorom, struju, vodu, grijanje itd. plaća poslodavac.

Prava i obaveze stranaka po ugovoru o najmu

Obaveze koje proizilaze iz ugovornih strana od momenta njegovog potpisivanja su:

1. Za najmodavca: obezbijediti prostor pogodan za stanovanje. Ako se otkriju nedostaci o kojima novi zakupac nije bio unaprijed upozoren, on ima pravo zahtijevati od vlasnika stana da te nedostatke ispravi, smanji najamninu ili nadoknadi troškove koji su bili potrebni za otklanjanje ovih nedostataka. Naknada je moguća ili direktnim povratom odgovarajućeg iznosa novca ili odbijanjem ovih troškova od zakupnine.
2. Za zakupca (stanara): platiti stan na vrijeme, koristiti stan samo za stanovanje i osigurati njegovu sigurnost.

Zauzvrat, pored obaveza, stranke imaju i određena prava. Neka prava zakupca (stanara) su već pomenuta. Osim toga, poslodavac ima pravo:

1. U slučaju dugoročnog ugovora (duže od godinu dana), uz saglasnost vlasnika, iznajmiti prostor ili njegov dio na osnovu ugovora o podzakupu.
2. Dozvoliti privremeni boravak na period ne duži od 6 mjeseci. Ako se ne plaća njihov smještaj (tj. nije sklopljen ugovor o podzakupu), tada nije potrebna suglasnost vlasnika - dovoljna je samo njegova obavijest. Međutim, vlasnik ima pravo zabraniti boravak privremenim stanovnicima ako će usljed njihovog useljenja svaka osoba u stanu imati manje stambenog prostora nego što je predviđeno normama ovog grada.

Kontroverzno je pitanje korištenja prostora za profesionalnu ili profesionalnu djelatnost. preduzetničku aktivnost. S jedne strane, dio 2 čl. 17. Zakona o stanovanju Ruske Federacije dozvoljava takve aktivnosti ako ne ometaju susjede i druge stanovnike stana; s druge strane - čl. 678 Građanskog zakonika Ruske Federacije direktno predviđa obavezu stanara da koristi prostorije samo za život. Čini se da u ovom slučaju poduzetnički i profesionalna aktivnost zakupcu će biti dozvoljeno - ali samo ako je to direktno odraženo u ugovoru, jer čl. 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije daje stranama mogućnost da zaključe čak i sporazum koji nije predviđen zakonom. U ovom slučaju, međutim, govorit ćemo o mješovitom sporazumu.

Odgovornost prema ugovoru o najmu

Zakon predviđa odgovornost za obje strane u ugovoru. Ali ako je najmodavac (stanodavac) odgovoran samo za prijenos prostorija odgovarajućeg kvaliteta i bez prava trećih lica, onda je odgovornost zakupca mnogo raznolikija.

Prema zakonu, poslodavac (stanar) je odgovoran:

1. Za sigurnost stanovanja i njegovu namjenu. Odgovornost za prekršaj ovdje je naknada štete prouzrokovane vlasniku i mogućnost prijevremenog raskida ugovora putem suda na inicijativu vlasnika lokala.
2. Za blagovremeno plaćanje. Odgovornost će ovdje biti plaćanje kamate po stopi Centralne banke Ruske Federacije za cijeli period kašnjenja, kao i mogućnost sudskog raskida ugovora ako plaćanje nije plaćeno 6 ili više mjeseci (za kratkoročni ugovor - 2 puta za redom).
3. Za radnje osoba koje žive u stanu kod stanara, kao i privremenih stanovnika. Vlasnika stana ne zanima ko je počinio prekršaj - i dalje će odgovarati stanar.

Tržište iznajmljivanja stanova u Rusiji ne može se nazvati civiliziranim i transparentnim. Većina transakcija iznajmljivanja stanova odvija se izvan zakonskog okvira. Potrebni dokumenti nisu formalizovani ne samo zato što su Rusi opterećeni poreskim opterećenjem, već uglavnom zato što i stanodavac i zakupac obično jednostavno nemaju pravno znanje da sve formalizuju u skladu sa zakonom. Ali, ispadanjem iz pravnog polja, obojica se nađu bespomoćni pred beskrupuloznim ljudima. Očigledno, morate zaključiti ugovor o zakupu.

Preuzmite uzorak ugovora o najmu stana:

• preuzmite obrazac ugovora o najmu stana u doc ​​formatu (microsoft word)
• preuzmite obrazac ugovora o najmu stana u pdf formatu (pdf)
• preuzmi obrazac ugovora o najmu stana u txt formatu (bilježnica)

Šta treba da znate

Do danas je akumulirano značajno pravno iskustvo u sastavljanju takvih dokumenata. Postojeći oblici standardnih ugovora o radu uzimaju u obzir većinu mogućih kontroverzna pitanja. Jednostavan ugovor o najmu stana na 11 mjeseci možete besplatno preuzeti na kraju članka. Zašto 11? Jer takav ugovor ne mora biti registrovan u Federalnoj registracijskoj službi. Ovo ne oslobađa stanodavca od plaćanja poreza, kako mnogi pogrešno vjeruju, ali može značajno uštedjeti vrijeme na birokratskim procedurama. Postoje i drugi razlozi za sklapanje ugovora na takav period. Na primjer, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, kratkoročni ugovor, tj. zaključen na period kraći od godinu dana, ne dozvoljava zakupcu stambeno podzakup, kao ni ostvarivanje prava prvenstva produženja. Ovo pravo može veoma otežati deložaciju beskrupuloznog stanara u određenim okolnostima, kao što je trudnoća.

Koji ugovor o najmu stana je koristan za stanodavca?

Standardni ugovor Zakup može sadržavati dodatne klauzule koje su od koristi jednoj od strana.

Popravke protiv kirije

U zakonu velika renovacija u iznajmljenom stanu vrši vlasnik, a sadašnji zakupac, osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Ali praksa je da popravke obavlja stanodavac uz plaćanje zakupnine. Ili popravke izvodi zakupac protiv budućih plaćanja zakupnine. Ako je količina posla velika, onda je takva trampa korisna za oboje.

Iznajmljivanje stana sa mogućnošću kupovine

Iznajmljivanje stana sa naknadnom kupovinom danas se retko praktikuje. Pravno, procedura je složena i bolje je ne sklapati sporazum bez iskusnog stručnjaka. Osim toga, sve rizike u ovom slučaju snosi najmodavac, pa je bolje ne koristiti ovu šemu prodaje.

Iznajmljivanje stana preko stambene kancelarije

Ako stambeni prostor nije privatizovan, onda se može izdavati samo uz učešće stambene kancelarije. Dakle, zakupac mora biti zainteresovan za to da li stanodavac ima pravo vlasništva na nekretnini koja se iznajmljuje. Ako ne, onda je važno osigurati da društvo za upravljanje i drugi registrovani građani imaju saglasnost za zakup.

Na šta treba obratiti pažnju kada pristajete na iznajmljivanje stana

Prilikom popunjavanja prema uzorku posebnu pažnju treba obratiti na sljedeće tačke: pojedinosti stranaka; detaljne karakteristike stan (ili njegov dio); popis imovine; postupak poravnanja i raspored plaćanja; trajanje ugovora (ne duže od 5 godina); uslovi za prijevremeni raskid ugovora. Dodatne obaveze strana, ako proizlaze iz uslova ugovora o zakupu, moraju biti detaljno navedene u relevantnim delovima dokumenta.

Trebam li ovjeriti ugovor o najmu stana?

Prema zakonu, ugovor o zakupu nije potrebno ovjeravati kod notara, a ako je zaključen na period kraći od 11 mjeseci, nema potrebe da se registruje kod državnih organa, kao što je gore navedeno. Ako je jedna od strana zabrinuta da je dokument ovjeren samo potezom olovke, što potpisnik može odbiti, onda se mogu dovesti svjedoci. Po želji, dozvoljena je notarska ovjera ugovora.

Ugovori o najmu i zakupu su dva suštinski različita pravna pojma. Prema klauzuli 1 člana 671 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o zakupu stambenog prostora podrazumijeva davanje nekretnine od strane vlasnika pojedincu uz fiksnu naknadu za potrebe života. U okviru takvog dokumenta, zakupac nema pravo da prostoriju daje u podzakup niti da je koristi za ličnu korist na bilo koji drugi način.

Član 671 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ugovor o najmu stana

1. Ugovorom o zakupu stana jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) - obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za stanovanje u njemu.
2. Pravnim licima se može dati u posjed i (ili) korištenje stambenih prostorija na osnovu ugovora o zakupu ili drugog ugovora. Pravno lice može koristiti stambeni prostor samo za stanovanje građana.

Ugovorom o najmu stana uređuju se odnosi između vlasnika nekretnine i pravnog lica koje će biti zakupac. Takođe u stavu 2 čl. 671 Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi da pravno lice može koristiti obezbeđeno stanovanje direktno za boravak osoba navedenih u sporazumu. Ovaj ugovor isključuje ostvarivanje komercijalnih i bilo koje druge svrhe od strane zakupca.

PAŽNJA: Pravni odnosi između vlasnika nekretnine koja se iznajmljuje i zakupca će se regulisati u skladu sa odredbama poglavlja. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Što se tiče ugovora o radu, čl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Zašto morate da sastavite ugovor sa svojim stanarima pre nego što ih izdate?

Ugovor o zakupu je dokument kojim se uređuje odnos između zakupca i najmodavca. U takvom dokumentu obje strane u početku preciziraju sve uslove transakcije koja se sklapa, što kasnije pomaže da se izbjegnu nepredviđene okolnosti. Najčešći uzroci sukoba su:

• Stanje imovine i prostorija u vrijeme kada je stan vraćen vlasniku. Da se zaštitite od konfliktne situacije, prilikom potpisivanja ugovora o najmu potrebno je fotografisati namještaj i osnovnu dekoraciju stana.
• Finansijski obračuni i povećanje troškova najma. Standardni ugovor sadrži klauzulu da vlasnik nekretnine može povećati cijenu zakupa najviše jednom godišnje. Međutim, ovaj uslov se može promijeniti na zahtjev stranaka.
• Plaćanje komunalnih usluga. Danas komunalna plaćanja povećavaju svakih šest mjeseci, a računi za grijanje mogu potpuno zbuniti stanara. Stoga se prije iznajmljivanja stana svakako treba upoznati s iznosom dodatnih plaćanja. Idealna opcija bi bila da zakupac plaća samo očitanja brojila.

Razlike i nijanse u dizajnu

Postoji nekoliko vrsta ugovora koji se koriste za pružanje stanova za iznajmljivanje ili zakup:

1. Predugovor o najmu stambenog prostora.

   Ovaj oblik sporazuma smatra se dodatnim i zaključuje se na zahtjev strana. Po svom sadržaju, takav ugovor mora biti u potpunosti usklađen sa glavnim ugovorom o zakupu, inače glavni dokument neće imati pravnu snagu. Predugovor mora sadržavati sljedeće podatke:

   • Predmet transakcije (soba, stan, kuća, itd.).
   • Detalji stranaka.
   • Cijena najma mjesečno.
   • Informacije o kolateralu, depozitu i drugim dodatnim uplatama.
   • Prava i obaveze ugovornih strana.
   • Popis imovine.
   • Datum zaključenja glavnog ugovora o zakupu.

   Na inicijativu jedne od strana u transakciji može se zaključiti predugovor, na primjer, radi utvrđivanja avansa. To se radi u slučajevima kada se datum transakcije i datum useljenja u stan ne poklapaju. Takav dokument se može zamijeniti unaprijed dogovorom ili potvrdom.

2. Model (standardnog) ugovora o najmu.

   Takvi ugovori imaju propisanu formu i smatraju se glavnim dokumentom koji reguliše odnos između strana učesnika. Obično se ovaj tip koristi za dugoročne zakupne transakcije. U dokumentu se navodi:

   • Naziv, adresa i podaci o registraciji nekretnine koja se daje za iznajmljivanje.
   • Podaci iz pasoša strana u transakciji.
   • Trajanje ugovora.
   • Datum prijave.
   • Prava i obaveze stranaka u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije.
   • Procedura za finansijska poravnanja, troškovi najma, doplate.
   • Popis imovine.
   • Dodatni uslovi transakcije.

   Na zahtjev strana, standardni ugovor o zakupu može se dopuniti posebnim ugovorima: aktom prijenosa ključeva, izjavom o prijenosu novca, potvrdom o prijenosu sigurnosnih depozita i tako dalje. Takvi prilozi nisu obavezni, ali će biti pravno obavezujući nakon potpisivanja.

   PAŽNJA: U skladu sa čl. 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije, svi ugovori o najmu moraju biti registrovani kod nadležnih organa. Izuzetak će biti dokumenti u kojima se navodi da se prostor daje na period kraći od 12 mjeseci.

   Međutim, ova klauzula ne uključuje transakcije između fizičkog i pravnog lica, kako je navedeno u tački 3. čl. 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

   Član 609 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Obrazac i državna registracija ugovora o zakupu

   1. Ugovor o zakupu na period duži od godinu dana, a ako je najmanje jedna od ugovornih strana pravno lice, bez obzira na rok, mora biti zaključen u pisanoj formi.
   2. Ugovor o zakupu nekretnina predmet državna registracija, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
   3. Ugovor o zakupu imovine, koji predviđa naknadni prijenos vlasništva nad ovom imovinom na zakupca (), zaključuje se u obliku predviđenom za ugovor o kupoprodaji takve imovine.
3. Pojednostavljeni (kratki) ugovor o zakupu.

   Najviše jednostavan oblik ugovori o zakupu. Takav dokument navodi samo osnovne uslove transakcije, u njemu se može sastaviti slobodnoj formi rukom i imaće pravnu snagu nakon potpisivanja. Prilikom pisanja treba navesti sljedeće odredbe:

   • Šta je dostupno za iznajmljivanje?
   • Ko su strane u sporazumu?
   • Cijena najma mjesečno.
   • Trajanje ugovora.
   • Popis imovine.

   Što se tiče prava i obaveza strana, u posebnom paragrafu treba navesti da će oni biti regulisani u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije, možete se posebno pozvati na poglavlje. 34 i poglavlje 35. Po želji, vlasnik i zakupac mogu dokumentu dodati dodatne uslove najma. Međutim, ovdje treba biti oprezan, jer ako ne ispunjavaju zahtjeve Građanskog zakonika i Krivičnog zakona Ruske Federacije, tada će cijeli sporazum naknadno biti proglašen nevažećim.

4. Neodređeno.

   Dokument otvorenog tipa je standardni dokument za iznajmljivanje koji ne precizira period zakupa. Ovaj oblik sporazuma je dozvoljen čl. 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije, gdje se ova vrsta ugovora naziva "zaključenim na neodređeno vrijeme". Glavna razlika u odnosu na druge vrste ugovora o radu biće klauzula o raskidu.

   Član 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Trajanje ugovora o zakupu

   1. Ugovor o zakupu se zaključuje na period određen ugovorom.
   2. Ako rok zakupa nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vrijeme.

      U tom slučaju svaka od strana ima pravo da raskine ugovor u bilo kom trenutku, o tome obavesti drugu stranu mesec dana unapred, a u slučaju davanja u zakup nekretnine tri meseca unapred. Zakonom ili ugovorom može se utvrditi i drugačiji rok za upozorenje na raskid ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vrijeme.

   3. Zakonom se mogu utvrditi maksimalni (granični) rokovi ugovora za pojedine vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine. U tim slučajevima, ako rok zakupa nije određen ugovorom i nijedna strana nije raskinula ugovor prije isteka zakonom utvrđenog roka, ugovor se raskida istekom roka.

      Ugovor o zakupu zaključen na period koji prelazi zakonski rok smatra se zaključenim na period jednak limitu.

   U tom slučaju, stranka od koje dolazi inicijativa dužna je da tri mjeseca unaprijed obavijesti drugu stranku-učesnika. Izuzetak će biti kada je u dokumentu prvobitno predviđen kraći rok.

Pročitajte kako pravilno urediti najam stana, a savjete o sastavljanju ugovora možete pronaći u.

Da li dokument ima pravnu snagu?

Ugovor o zakupu stambenog prostora stupa na snagu kada je zakonski sastavljen i ne sadrži uslove koji su u suprotnosti sa Građanskim zakonikom i Krivičnim zakonikom Ruske Federacije. Čak i ako vlasnik kuće potpiše dokument na period koji podliježe obaveznoj registraciji i ne upiše ga, dokument će i dalje važiti. Međutim, u ovom slučaju, vlasnik prostora će se suočiti s problemima s poreznom službom.

Dokument koji netačno sadrži podatke iz pasoša strana u transakciji, registarski broj imovine ili njena adresa može biti proglašen nevažećim. Ukoliko dokument sadrži greške u navođenju površine stana, broja sprata, unutrašnjeg uređenja, to nije dovoljan osnov za poništavanje dokumenta.

PAŽNJA: U čl. 674 Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi da svaki ugovor o zakupu mora biti zaključen u pisanoj formi. Stoga svi usmeni dogovori i dodatni uslovi neće imati pravnu snagu. Ali pisani oblik sporazuma može biti standardan ili proizvoljan.

Potvrda o prijenosu stambenog prostora u zakup također se neće smatrati ugovorom o najmu., već samo aplikacija za to.

U kojim slučajevima se smatra nevažećim?

Postoji nekoliko razloga za poništavanje ugovora o radu:

Ugovor o najmu je obavezan dokument koji prati svaku transakciju iznajmljivanja stambenog prostora. Može se zaključiti samo u pisanoj formi i regulisati će odnose učesnika u skladu sa zakonodavnim okvirom Ruske Federacije. Ovaj dokument je odlična prilika za vlasnika da osigura svoja prava i svoju imovinu. Za zakupca je ovo šansa da izbjegne nezakonite radnje i potraživanja od strane stanodavca.

Kada građanin iz ovog ili onog razloga iznajmi stambeni prostor, za sebe ili za cijelu porodicu, zaključuje se pismeni ugovor o zakupu tog stambenog prostora.

Ugovor o najmu stana

Prilikom obavljanja bilo koje transakcije, između strana se uvijek mora zaključiti pisani dokument koji propisuje uslove i potvrđuje samu činjenicu transakcije.

U ovom slučaju obje strane se štite od raznih kontroverznih situacija koje mogu nastati ako se jedna od strana pokaže nepoštenom.

A ako se situacija ne može riješiti mirnim pregovorima, uvijek možete podnijeti tužbu pravosudnim organima uz ovaj dokument i tamo riješiti problem.

Dakle, iznajmljivanje stana ili sobe, ili možda čak i kuće, nije izuzetak u kojem nije sastavljen ugovor o zakupu.

Ne postoji precizno utvrđena forma ugovora, ali mora sadržavati glavne tačke.

Ključne točke:

• Naravno, mora postojati datum i mjesto pritvora
• Stranke, stanodavac i zakupac. Unosi se ne samo vaše puno ime, već i podaci o pasošu i adrese za registraciju.
• Predmet isporuke. Kao i kod svakog ugovora koji se odnosi na nekretnine, sve karakteristike i opisi nekretnine moraju biti jasno napisani. Tako da se naknadno nije moglo postaviti pitanje o kakvom objektu je riječ.
• Podaci iz dokumenta na osnovu kojeg je stambeni prostor vlasništvo zakupodavca.
• Prava i obaveze stranaka. Takođe morate pažljivo razmotriti sva prava i obaveze strana. Tako da bilo kakve obaveze kasnije ne budu iznenađenje.
• Rok zakupa, mogućnost produženja ili prijevremenog raskida ugovora.
• Iznos plaćanja, računi za komunalije. I kada se može promijeniti iznos zakupnine i kako se obavještava zakupac.
• Odgovornost strana za nepravilan rad uslove ugovora.
• Kako se mogu izvršiti izmjene ovog dokumenta.
• Potpisi stranaka.

Sadržaj se može mijenjati i dodavati razne stavke. dodatni ugovori. Ali značenje dokumenta ostaje nepromijenjeno.

Stambeni prostor se može iznajmiti prazan ili namješten. Ako u prostoriji postoji namještaj, onda se to opisuje na isti način. Ako ima bilo kakvih kvarova, oni su naznačeni u ovom dokumentu.

Djelomično plaćanje unaprijed je vrlo česta akcija. One. Prilikom useljenja, stanar plaća 30% do 100% iznosa mjesečne uplate unaprijed vlasniku nekretnine ili njegovom zastupniku.

Ovaj iznos je svojevrsni kolateral. Ako se plaćanje izvrši na vrijeme i zakupac napusti prostor, ovaj iznos će biti vraćen. Ako za vrijeme boravka zakupac prouzroči štetu na imovini stanodavca, tada iznos, ako je dovoljan, pokriva štetu. U suprotnom, krivac ili plaća potrebno gotovina, ili se spor rješava na sudu.

Ispod je standardni obrazac i primjer ugovora o najmu stana, čija se verzija može besplatno preuzeti.