Ultima actualizare: 20.05.2018

Întrebare:

Mi-am vândut apartamentul și mi-am cumpărat altul în același an. Trebuie să plătesc impozit în acest caz și cât de mult? Este posibil să se compenseze impozitul la vânzarea unui apartament, iar deducerea fiscală - la cumpărarea altuia?

Răspuns:

Dacă cineva vinde un apartament si cumpara imediat altul, mai scump, la același preț sau mai ieftin ( adică face o tranzacție alternativă), atunci apare o întrebare rezonabilă - trebuie sa platesc impozit?? Și dacă este necesar, atunci cum se calculează impozitul și deducerile fiscaleîn acest caz? Este posibil să compensați impozitul și deducerea aici?

Aceleași întrebări apar dacă aceasta nu este una, ci două tranzacții separate - vânzarea și cumpărarea unui apartament - dar comise în același an ( acestea. într-o singură perioadă fiscală). Care va fi taxa? Nu vă faceți griji, vă vom explica totul.

Greșeala tradițională a multora este că ei gândesc naiv așa ceva: „Dacă mi-am vândut apartamentul, de exemplu, pentru 100 de ruble și mi-am cumpărat altul în același an pentru aceleași 100 de ruble, atunci anul acesta am venit Nu. , nu trebuie să plătiți taxe. Ura!". Un nu. Nu atât de simplu.

Codul fiscal ( p.2, p.2, Se deschide într-o filă nouă."> Art. 220 din Codul fiscal al Federației Ruse) vorbește literalmente următoarele despre cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare ( citat):

„... contribuabilul are dreptul de a reduce cuantumul venitului său impozabil cu suma cheltuielilor efectiv efectuate și documentate asociate cu achiziționarea ACESTEI imobil.”

Cuvântul cheie aici este „ ACEST". Dacă proprietatea este diferită alt apartament), atunci această regulă nu se aplică.

Cu alte cuvinte, dacă tu primul cumparat apartament pentru 100 de ruble și apoi vândut ACEST apartament pentru aceleași 100 de ruble, atunci chiar nu trebuie să plătiți impozitul pe vânzări. Aici se aplică sumei costurilor suportate ( vezi linkul pentru mai multe detalii).

Dacă ați vândut mai întâi UN apartament și apoi ( sau imediat) a cumpărat ALTUL, în aceeași perioadă fiscală ( an calendaristic), apoi impozitele și deducerile fiscale se aplică fiecărei proprietăți separat. Adică, trebuie să plătiți impozit pe vânzarea primului apartament și puteți primi deducere fiscală de la cumpărarea unui al doilea apartament.

Este posibil să aranjați aici reciprocitatea impozitului și a deducerii? Poate sa. Dar nu întotdeauna și nu complet. Cum așa? Să luăm în considerare acest caz mai detaliat.

Taxa de compensare la vânzarea și cumpărarea unui apartament în același an (perioada fiscală)

Plata impozitului la vanzarea unui apartament depinde în primul rând de câți ani am deținut-o . Dacă deținem apartamentul de trei ani sau mai mult ( si pentru apartamentele achizitionate dupa 1 ianuarie 2016 - 5 ani sau mai mult), atunci suntem complet scutiți de la plata acestui impozit.

Dacă perioada de proprietate a apartamentului a fost mai mică de 3 ani ( sau mai putin de 5 ani pentru cele achizitionate dupa 01.01.2016), trebuie să plătiți taxa pe vânzări. Adevărat, pentru ca vânzătorii de apartamente să nu fie foarte nervoși, acestea sunt furnizate trei tipuri de deduceri fiscale (mai multe despre ele - vezi linkul de mai jos).

Ca urmare, întrebarea rămâne - ce să faci cu taxele dacă ai vândut un apartament care a fost deținut mai puțin de 3 ani ( sau mai puțin de 5 pentru achiziționate din 01.01.2016) si am cumparat altul? Este posibil să luați în considerare costurile achiziției unui alt apartament atunci când plătiți impozitul pe vânzarea unui apartament?

Răspuns: nu va fi posibilă compensarea costurilor de achiziție aici - nu este cazul ( vezi fragmentul de mai sus din Codul Fiscal al Federației Ruse). Dar reduce impozitul pe vânzare prin aplicare deducere fiscală pentru achiziție, este foarte posibil ( este mai bine să o citești din nou încet, ca să înțelegi despre ce este vorba).

Mai mult, în situația în care într-o perioadă fiscală are loc vânzarea unui apartament și cumpărarea altuia, se pot aplica simultan două deduceri fiscale la plata impozitului pe vânzări.

Primul este „standard” deducere de 1 milion de ruble., care se scade din baza impozabilă pentru vânzarea apartamentului. Al doilea este deducere de 2 milioane de ruble., care se acordă pentru achiziționarea de locuințe și se aplică veniturilor Cumpărătorului supuse impozitului pe venitul personal ( pentru salariu, de exemplu.). Și întrucât banii primiți pentru vânzarea apartamentului nostru reprezintă și venitul nostru impozabil, a doua deducere se poate aplica și acestei sume.

Da, codul fiscal este cartea junglei. Puțini oameni reușesc la prima încercare de a înțelege ce scrie acolo... Pentru a risipi ceața care s-a format în cap, vă prezentăm exemplu concretîn cazul nostru.

♦ Exemplu (Impozit și deduceri la vânzarea și cumpărarea unui apartament) ♦

Total: Nu există o compensare directă a veniturilor și cheltuielilor din vânzarea și cumpărarea diferitelor apartamente ( acestea. suma de cumpărare nu este dedusă din suma vânzării). Dar impozitul pe vânzări poate fi redus nu numai printr-o deducere standard de 1 milion de ruble, ci și printr-o deducere din achiziționarea unui alt apartament în același an - în valoarea acestei achiziții, dar nu mai mult de 2 milioane de ruble. Și plătiți restul impozit pe venitul persoanelor fizice-13%.

aplica două deduceri fiscaleîn afacere alternativă cu apartamente, in urmatoarele conditii:

1. Vânzarea unui apartament și cumpărarea altuia au avut loc în aceeași perioadă fiscală ( an calendaristic);
2. deducerea fiscală pentru achiziționarea de locuințe nu a fost utilizată anterior ( sau nu a fost utilizat anterior pe deplin - atunci restul acestuia este aplicat);
3. achiziționarea apartamentului nu a fost de la o rudă apropiată ( Oamenii fiscali nu le place să fie păcăliți.).

Nuanțele aplicării deducerilor fiscale pentru vânzarea și cumpărarea de apartamente

În același timp, trebuie amintit că deducerile fiscale de 1 milion de ruble. și 2 milioane de ruble. - aceasta este maxim cuantumul deducerilor de care dispune contribuabilul. Dacă prețurile apartamentelor vândute și cumpărate sunt mai mici decât aceste sume, atunci deducerile vor fi egale cu prețurile apartamentelor.

De exemplu, dacă prețul primului ( vândut) din apartament a fost de 900 de mii de ruble, atunci deducerea pentru vânzare va fi egală cu acest preț, iar impozitul pe valoarea vânzării devine egală cu zero și fără o a doua deducere. Și a doua deducere pentru achiziționarea unui apartament la un preț de, de exemplu, 1,5 milioane de ruble, va permite Cumpărătorului să recupereze impozitul pe venitul personal plătit din salariu în valoare de 1,5 milioane de ruble. x 13% = 195.000 de ruble.

Mai mult, dacă primul ( vândut) apartamentul era anterior noi cumparat , atunci deducerea fiscală poate fi aplicată nu „standard” de 1 milion de ruble, ci - „ în cuantumul costurilor» pentru acest apartament, care de obicei este mult mai profitabil.

Iar dacă al doilea cumparat) apartamentul a fost achiziționat folosind , apoi este disponibilă o altă deducere fiscală pentru Cumpărător - pentru suma dobânzii plătite la credit ( dar nu mai mult de 3 milioane de ruble.).

Mai multe detalii despre toate tipurile sunt descrise într-un articol separat de glosar la link.

Completați declarația 3-NDFLși, bineînțeles, toate documentele pentru deduceri le poți aranja singur. Dar asta necesită timp și efort. Și nu merge întotdeauna de prima dată. din cauza erorilor de calcul şi de completare a documentelor). Este mult mai ușor și mai rapid să încredințezi această chestiune consultanților fiscali.

În mod corect, trebuie menționat că, în practică, autoritățile fiscale locale pot refuza reducerea bazei de impozitare din vanzarea apartamentului pentru suma deducerii de la cumpărarea unui alt apartament în aceeași perioadă fiscală, invocând „diferite categorii de plăți fiscale”. În fisc, în acest caz, se vor oferi să plătească mai întâi taxa pe vânzări, iar apoi să aplice deducerea din cumpărare, restituind „impozitul pe venitul personal plătit în plus”.

Atunci când vindeți orice tip de imobil, fie că este vorba despre propriul apartament, casă de vară sau birou, sunteți obligat să plătiți impozitul pe vânzarea imobilului în timp util. Concluzia este că statul consideră banii pe care o persoană îi primește într-o tranzacție de vânzare-cumpărare ca fiind același venit ca și în vânzarea oricărui produs. Și, ca și în cazul oricărui alt tip de venit, calculează un impozit pe vânzarea imobilelor de 3% din încasări. Dar există excepții de la această regulă, când oamenii își vând apartamentele și casele fără să plătească deloc taxe. Depinde de perioada în care cetățeanul a avut dreptul de proprietate asupra locuinței. Există și alte aspecte interesante în această chestiune, să le privim mai detaliat.

Proprietate deținută până în 2016

În ultimii ani, regulile de calcul al impozitului pe vânzări imobiliare s-au schimbat oarecum în legislație. În primul rând, se referă indivizii. Motivul principal este introducerea unei evaluări obligatorii a valorii cadastrale.

Să presupunem că locuința a fost primită în proprietate înainte de 2016. Dar, în același timp, ultimul proprietar poate revendica proprietatea pe o perioadă de până la 3 ani. Valoarea impozitului pe vânzarea bunurilor imobile se calculează după cum urmează:

1. Completați documentația de raportare (Formular 3-NDFL);
2. Sub formă de impozit, plătiți o taxă de 13% din valoarea tranzacției.

Important: dacă un apartament sau o casă pe care un cetățean a cumpărat-o înainte de 2016 a fost deținută de o persoană mai mult de 36 de luni până la momentul vânzării, nu va fi deloc necesară nici depunerea unei declarații, nici plata impozitului pe vânzarea imobilului.

În acest caz, nu vă puteți îngrijora și uita de taxe. Guvernul crede că nu îi datorezi nimic. Aceste informații sunt ușor de verificat în raport cu datele relevante privind proprietățile din statul unificat. Inregistreaza-te.

Există două opțiuni pentru excepții în algoritmul de calcul al perioadei de deținere de trei ani, care determină obligația de a plăti impozit pe vânzarea bunurilor imobiliare . Calculul perioadei de proprietate poate fi luat în considerare nu din momentul în care informațiile despre locuințe sunt introduse în Rosreestr, ci ceva mai devreme în astfel de circumstanțe:

• moștenire - perioada se numără din momentul începerii procedurii de moștenire;
• încheierea unui acord cu cooperativele de construcții de locuințe - perioada se consideră de la data efectuării aportului de acțiuni.

Schimbări după 2016

caz urmator. Proprietatea imobiliară a fost înregistrată după 1 ianuarie 2016. Cum s-au schimbat regulile și cum se impozitează vânzarea imobilului în acest caz?

Aici intră în vigoare regulile prevăzute în actul legislativ de importanță federală sub numărul 283-FZ, ale căror dispoziții modifică articolele din prima și a doua parte a Codului fiscal al Federației Ruse.

Potrivit acestui document, pentru a determina necesitatea plății impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare , perioada de deținere se calculează în același mod ca înainte - de la data intrării în Unificat Registrul de stat informație. Totuși, calculul în sine are loc nu numai la prețul unui apartament sau al unei case, se ia în considerare și prețul cadastral.

De asemenea, perioada de proprietate a fost majorată semnificativ, după care veniturile din cumpărarea și vânzarea de imobile nu trebuie declarate și, în consecință, impozitele nu trebuie plătite. Acum această perioadă se extinde la 5 ani.

Dar există și excepții de la aceste reguli. La vânzarea unor bunuri imobiliare, un cetățean este scutit de obligația de a plăti impozitul pe venit:

• la primirea unui apartament sau a unei case ca moștenire, impozitul pe venit nu se percepe;
• procesul de privatizare a locuințelor nu este, de asemenea, considerat venit;
• o moștenire (fără plata taxelor) este echivalată cu un acord privind îngrijirea și întreținerea pe tot parcursul vieții a proprietarului locuinței.

Reducerea sumei plăților

Anterior, proprietarii deseori subestimau semnificativ valoarea tranzacției conform documentelor pentru a reduce taxele după vânzarea imobilelor. Pentru a opri această practică, statul a introdus contabilitatea fiscală bazată pe valoarea cadastrală.

Cu toate acestea, există câteva modalități de a reduce suma plăților:

• Utilizarea deducerii impuse de lege;
• O indicație a cheltuielilor aferente care vor fi deduse din venitul total.

Deducerea este suma cu care impozitul pe proprietate poate fi redus la vânzare. Acest parametru se aplică dacă obiectul a fost vândut sub devizul de cadastru.

De exemplu, conform pașaportului cadastral, un apartament costă 5 milioane de ruble. Dar contractul de vânzare conține o cifră de 3 milioane de ruble. Acest lucru se întâmplă destul de des, inclusiv din cauza fluctuațiilor prețurilor pieței sau a necesității de a vinde urgent imobile.

Prima etapă de optimizare este indexarea cu 0,7. Acest calcul al impozitului pe vânzări imobiliare este utilizat dacă, dintr-un motiv sau altul, vindeți un obiect sub prețul cadastral. Și aici nu contează cât de mult este suma din contract mai mică decât cea estimată. Înmulțirea cu 0,7 este concesia maximă posibilă de la stat.

Ideea aici este simplă: protecția împotriva evaziunii fiscale la vânzarea imobilelor pe de o parte și înțelegerea faptului că o reducere a valorii cu 20-30% este destul de posibilă în realitate, și nu doar pe hârtie.

De exemplu:

1. Prețul apartamentului conform pașaportului cadastral este de 5 milioane de ruble.
2. Indexare: 5 milioane * 0,7 = 3,5 milioane
3. De fapt, s-au cheltuit 3 milioane de ruble.
4. În consecință, valoarea impozitului pe venit va fi egală cu: (3,5 milioane - 3 milioane) * 13% = 65 mii de ruble.

Calculul sumei deducerilor fiscale pentru această opțiune se va face după cum urmează:

1. Prețul cadastral este indexat cu un coeficient de 0,7 (acest lucru se face dacă prețul de vânzare este mai mic decât inventarul): 5 milioane * 0,7 = 3,5 milioane de ruble.
2. Baza impozabilă, ținând cont de deducere: 3,5 milioane - 1 milion = 2,5 milioane de ruble.
3. Suma impozitului pe venitul personal: 2,5 milioane * 13% = 325 mii ruble.

A doua opțiune de optimizare este o indicație a tuturor costurilor vânzătorului care au însoțit tranzacția. Aceste cifre vor fi deduse din valoarea totală a proprietății. Dar acestea trebuie neapărat confirmate prin cecuri, chitanțe și alte documente.

Documentația necesară

Dacă vânzarea unui apartament sau a oricărui alt imobil este însoțită de plata impozitului pe venit, oficiul Federal Serviciul Fiscal trebuie să furnizați următorul set de documentație:

• pașaport sau orice alt document capabil să identifice identitatea unui cetățean;
• raportarea declarației fiscale (formularul 3-NDFL);
• o copie a certificatului TIN;
• o copie a contractului de vânzare de bunuri imobiliare;
• chitanțe de plată sau extrase de cont;
• cerere de repartizare a sumelor deducerii.

Termenele limită de plată a impozitelor

Pentru a evita problemele și amenzile, trebuie să știi exact când se plătește impozitul pe vânzarea imobilelor. Pentru cetățeni, principalele date sunt determinate de articolele Codului Fiscal al Federației Ruse nr. 228 și 299.

• Declarația trebuie completată și trimisă până la data de 30.04 a anului următor vânzării. Acestea. ca orice declarație fiscală, acest document se depune la sfârșitul anului.
• Taxa trebuie plătită cel târziu până la data de 15 iulie a anului în curs (după depunerea declarației).
• Ce probleme amenință în cazul încălcării termenului limită:
• În cazul în care taxa pe vânzări nu este plătită înainte de 15 iulie, i se va adăuga o penalizare (5% din sumă pentru fiecare lună). Dar există un maxim - acesta este 30% din valoarea impozitului restante. Acest lucru este descris în detaliu în art. 119 din Codul fiscal al Federației Ruse.
• În cazurile de „uitare” - nu a fost depusă nicio declarație și nu s-a plătit nicio taxă, cuantumul amenzii devine fix - 20%, indiferent de perioada de întârziere.

Vanzare de imobile comerciale

Vânzarea oricărui obiect comercial (nerezidențial) - birou, clădire sau structură - este supusă și impozitului pe venit.

Dacă proprietarul este o persoană fizică (cetăţean obişnuit sau întreprinzător individual), cota de impozitare va fi de 13% din valoarea de piaţă sau cadastrală, indiferent dacă incinta a fost folosită pentru activităţi comerciale sau a fost goală.

Singura diferență între spațiile folosite și cele nefolosite este că, în cazul unei activități comerciale, este imposibil să se aplice deduceri fiscale.

Când să depuneți o declarație, cum să calculați corect și când trebuie să plătiți impozite, precum și cum să reduceți suma plăților, sunt descrise în detaliu mai sus. Pentru fizic persoane, toate aceste reguli sunt exact aceleași, indiferent dacă vindeți un apartament, un magazin sau o fabrică.

Pentru organizații, valoarea impozitului depinde de mai mulți parametri:

• regimul fiscal al societatii;
• valoarea obiectului din bilanţ (inclusiv amortizarea).

Persoanele juridice se pot bucura, de asemenea, de dreptul de a reduce impozitul pe proprietate prin contabilizarea costurilor asociate vânzării.

Deci, obiectele comerciale sunt exact aceleași surse de venit ca orice alte tipuri de bunuri imobiliare. La sfârșitul perioadei de facturare, cetățenii sunt obligați să completeze și să depună o declarație până pe 30 aprilie, iar apoi să plătească suma taxei până pe 15 iulie. Organizații - în conformitate cu perioadele de raportare pentru persoane juridice.

Taxa pe vanzarea casei

Atunci când vinde un teren cu proprietăți imobiliare, proprietarul va trebui să plătească și impozit pe venit. În general, valoarea impozitului pe venitul personalîn situația descrisă, se calculează în același mod ca la vânzarea unui apartament sau a unei proprietăți comerciale. Dar există și o diferență importantă. Casa și terenul sunt obiecte separate de proprietate. Iar tranzacțiile de cumpărare și vânzare asupra acestora sunt efectuate prin diferite contracte.

Drept urmare, impozitul pe vânzarea unei case cu teren constă în două taxe separate. Primul se plătește pentru bunuri imobiliare, al doilea pentru teren. Toate aspectele legate de determinarea și calcularea sumelor impozitelor pentru vânzarea de locuințe noi sunt prevăzute în prevederile articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Pentru o casa ca obiect imobiliar se aplica exact aceleasi reguli ca si pentru vanzarea unui apartament sau alt obiect. Valoarea impozitului la vânzarea unei case se calculează pe baza cadastrală sau a pieței, dar nu mai puțin de 70% din cadastral.

Impozitul pe teren se determină pe baza valorii cadastrale a terenului. Dacă site-ul, casa sau orice structură de pe el nu au fost incluse în Rosreestr, trebuie să faceți acest lucru singur înainte de a vinde. În acest caz, se efectuează neapărat o evaluare a valorii cadastrale.

În cazul vânzării unei cabane sau a unui conac, astfel de incidente practic nu se întâmplă, iar vânzarea caselor de țară, în special în parteneriate vechi de grădină, poate fi complicată de acest factor. Cu toate acestea, nu vă fie frică. Doar verificați toate datele de pe site-ul Rosreestr înainte de a vinde și puneți lucrurile în ordine în documente înainte de a încheia o afacere.

Cum să economisești bani când îți vinzi casa și terenul

Fiecare cetățean poate reduce baza pe care se determină cuantumul impozitului la vânzarea unei case folosind așa-numita deducere de proprietate. Valoarea maximă a reducerii bazei de calcul a impozitelor este de 1 milion de ruble.

Puteți utiliza imediat opțiunea de deducere maximă sau o parte a acesteia. Pentru mai multe vânzări, este logic să împărțiți deducerea în părți. Sumele sunt cumulate pe tot parcursul anului. Dacă se atinge „plafonul”, impozitul va fi calculat în mod standard.

LA anul urmator raportul începe de la zero și deducerea poate fi din nou aplicată.

• prețul casei conform cadastrului - 5 milioane de ruble;
• valoarea tranzacției - 4 milioane de ruble;
• mandat - 2 ani;
• casa a fost construită pe cheltuiala proprietarului pe un teren privatizat.

Să calculăm impozitul pe vânzarea unei case (rețineți - fără un teren! Terenul este considerat separat) pentru cazul descris:

(4.000.000 - 1.000.000) * 13% = 390 mii de ruble.

Dacă prețul tranzacției ar fi de 1 milion de ruble, atunci, datorită deducerii, puteți scăpa complet de plata impozitului pe vânzarea unei case și a unui teren. Dar declarația la timp (3-NDFL) trebuie totuși depusă. În caz contrar, probabilitatea de amenzi este mare.

Trebuie să plătesc impozit când vând o casă neterminată

Adesea, planurile de a construi o dacha sau un „conac de familie” eșuează. Cineva are nevoie urgent de bani, cineva tocmai și-a schimbat planurile și prioritățile. Și atunci clădirea neterminată intră pe piața imobiliară.

Există două opțiuni pentru a efectua astfel de tranzacții:

1. Vânzarea terenului fără înregistrarea unei case. O soluție foarte comună în cazul în care construcția este finalizată în mai puțin de 70%, dar este acceptabilă în etapele ulterioare ale lucrării.
2. Înregistrare neterminată ca casa terminata. Se practică dacă casa este în stadiul final de construcție.

În primul caz, vânzătorul indică în declarație doar terenul și plătește impozit pe vânzarea terenului. Acestea. neterminat pentru statul „nu există”. În al doilea, se va adăuga și o taxă la vânzarea unei case.

S-ar părea că prima variantă este mai profitabilă, chiar dacă casa este pregătită în proporție de peste 90%. Dar aici ar trebui luat în considerare și factorul de piață. La cumpărarea unei clădiri neterminate fără înregistrare, intrarea în Rosreestr, determinarea valorii cadastrale și alte probleme birocratice se dovedesc a fi o „durere de cap” pentru cumpărător. Desigur, în acest caz, atât cererea, cât și prețul de vânzare vor fi mai mici.

Pe de altă parte, dacă clădirea este departe de a fi finalizată, cumpărătorul poate face unele modificări vizibile în proiect în timpul finalizării clădirii. Și apoi înregistrarea pe baza proiectului va deveni un cost inutil, deoarece cumpărătorul va trebui totuși să treacă din nou prin aceste etape.

Ce altceva este important de știut atunci când vinzi o casă

În căsuțele suburbane și de vară, sunt adesea amplasate anexe adiționale - magazii, garaje, băi etc. Dacă vindeți întregul teren cu toate obiectele împreună, nu uitați să întocmiți un contract separat pentru fiecare dintre aceste obiecte.

În legătură cu ultimele modificări ale legislației, orice clădire și structură, inclusiv anexele sau alte clădiri auxiliare, sunt considerate a fi aceleași obiecte imobiliare cu drepturi depline ca și casa în sine. Ele trebuie să fie și în registru, unde se înscrie orice obiect după determinarea valorii cadastrale.

Important: fiecare obiect și teren se eliberează separat. Și pentru fiecare luați în considerare propriul impozit pe vânzări separat.

Taxe atunci când vindeți un apartament și când nu trebuie să le plătiți

Adesea oamenii se întreabă de ce statul cere o taxă atunci când vinde un apartament. Într-adevăr, de multe ori locuințele sunt vândute nu pentru că vor să obțină bani, ci pentru a îmbunătăți condițiile de viață sau atunci când se mută.

De fapt, majoritatea acestor cazuri se încadrează în opțiunile când impozitele nu trebuie plătite:

• Timp de 5 ani sau mai mult, apartamentul a fost deținut de o persoană;
• Privatizarea a fost efectuată;
• Un apartament este o moștenire de la rude sau în baza unui contract de întreținere.

Se crede că vânzarea unui apartament în care nu au locuit nici măcar 5 ani are loc de obicei nu pentru mutare, ci pentru profit. De aceea statul cere taxe.

Sumele taxelor pentru vânzarea unui apartament, documentele, condițiile nu diferă de regulile generale descrise:

• Suma este egala cu 13% din cost (cadastral sau cu un coeficient de 0,7 daca pretul este mai mic). Exemplele și formulele de calcul sunt descrise mai sus, inclusiv optimizarea.
• Cuantumul impozitelor la vânzarea unui apartament poate fi redus prin indicarea costurilor asociate.
• Vânzătorul este obligat să furnizeze pe cont propriu toate informațiile necesare pentru Rosreestr și alte organisme ale statului în termenele prevăzute de lege (pentru mai multe detalii, vezi secțiunea „Termeni de plată”).
• În cazul depunerii cu întârziere a documentelor sau neplată a sumei taxei la vânzarea unui apartament, vânzătorul va fi obligat să plătească o amendă.

În cazul în care apartamentul a fost folosit ca birou sau magazin, statutul său în timpul înregistrării activităților comerciale a fost schimbat din imobil rezidențial în imobil comercial. În acest caz, impozitele pe vânzarea unui apartament sunt plătite conform regulilor de vânzare a proprietăților comerciale pentru persoane fizice, respectiv organizații.

De asemenea, merită evidențiate separat opțiunile, caracteristicile de impozitare și, în general, posibilitatea de a vinde apartamente, a căror achiziție a fost folosită. capitalul matern, taxe la vânzarea unui apartament într-o casă în construcție. Vom discuta aceste probleme mai detaliat în articole separate. Și dacă aveți întrebări chiar acum, vă rugăm să contactați experții portalului nostru.

În Federația Rusă, orice venit al cetățenilor este impozitat, dar există subtilități în valoarea impozitelor pe venitul din vânzarea de locuințe, în special, impozitul pe vânzarea și cumpărarea unui apartament are propriile caracteristici atunci când este plătit. Atât cumpărătorii, cât și vânzătorii de apartamente beneficiază de avantaje fiscale sub formă de deduceri de proprietate (TC RF Art. 220, alineatele 1.1 și 1.3).
Cumpărătorul, care efectuează o tranzacție de cumpărare și vânzare de locuințe, nu plătește impozite. El dobândește dreptul de a primi deducere de proprietate 2 și 3 milioane de ruble din toate veniturile.
La înregistrarea unei tranzacții de vânzare-cumpărare în Rosreestr, ambele părți plătesc în mod egal o taxă de stat în 2019, a cărei valoare este de 2000 de ruble.

Modificări în Codul Fiscal al Federației Ruse

De la începutul anului 2018, au intrat în vigoare noi modificări la Codul Fiscal al Federației Ruse. Acestea se referă la colectarea impozitelor pe veniturile primite de cetățeni din vânzarea locuințelor.

• Pentru casele și apartamentele achiziționate de proprietari înainte de 01.01.2016, valabilitatea minimă de 3 ani este în continuare valabilă. Dacă trec, nu este necesară nicio taxă.
• Pentru acele obiecte pe care cetățenii le-au cumpărat după începutul lunii ianuarie 2016, perioada în care trebuie să dețină imobile pentru a nu plăti impozit a fost majorată la 5 ani.
• Rezidenții Federației Ruse plătesc impozit pe venitul personal 13%, iar nerezidenții 30%.
• Perioada de 3 ani este rezervată acelor proprietari de clădiri rezidențiale, apartamente, cabane care le-au primit cadou, privatizate, primite în baza unui contract de închiriere.

Exemplu. Nesterov I.I. a achiziționat locuințe în octombrie 2015, iar Sidorov S.S. L-am cumpărat în martie 2016, când au intrat în vigoare modificările la Codul Fiscal al Federației Ruse. Nesterov deja în octombrie 2018 (trei ani de la data înregistrării) are dreptul să-și vândă apartamentul fără a plăti impozitul pe venitul personal, iar Sidorov S.S. trebuie să aștepte până în martie 2021. Există o nouă ordine pentru el.

Cum se stabilește mandatul?

Calculul perioadei minime posibile de deținere a locuințelor pentru scutire de taxe este reglementat de art. 217.1, clauza 3 din Codul fiscal al Federației Ruse:

1. se numără de la data indicată în extrasul din USRN;
2. pentru apartamentele construite prin cooperative locative se considera de la data semnarii actului de acceptare si transmitere a locuintei;
3. pentru moștenitori - de la data decesului testatorului;
4. în cazul proprietății partajate contează data primirii primei acțiuni. Transferul altor acțiuni nu contează la determinarea perioadei minime de deținere.

Dacă imobilul a aparținut proprietarului mai mult de 5 ani, după ce a vândut-o, acesta nu trebuie să depună documente la IFTS și este scutit de taxe.

Deducere după vânzare

Dacă mandatul este mai mic de cinci ani, proprietarul este obligat să vireze impozitul pe venitul persoanelor fizice, dar are dreptul de a deduce din venit. El însuși alege forma de deducție care i se potrivește cel mai bine.

• 1.000.000 de ruble, dacă locuința vândută costă mai puțin decât această sumă, a fost acceptată ca cadou sau dacă nu există documente care să confirme prețul acesteia la cumpărare.
• În suma de fonduri cheltuite pentru achiziționarea de locuințe.
• În suma de fonduri cheltuite pentru achiziția și îmbunătățirea apartamentului (finalizare, reparație, comunicații etc.).

De altfel, vânzătorul este impozitat pe profiturile primite din vânzarea apartamentului. Antreprenorii care vând apartamente destinate activitate antreprenorială, adică avand statut de spatiu comercial.

Deducere în suma prescrisă de 1 milion de ruble. aplica:

1. dacă apartamentul a fost vândut la un preț mai mic decât această sumă;
2. vânzătorul nu este în măsură să documenteze cheltuielile efectuate la achiziționarea acestuia;
3. apartamentul a trecut cadou, prin mostenire sau ca urmare a privatizarii.

Prețul unei locuințe de la 01.01.2016 în DKP trebuie să fie de cel puțin 70% din prețul cadastral la începutul anului înstrăinării (articolul 217.1, clauza 5 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru se face pentru a preveni subevaluarea fictivă a bunurilor imobiliare pentru a evada impozitele. Pentru a calcula taxa, luați cel mai mare preț dintre prețurile specificate.

Exemplu. Sidorov S.S. în iunie 2017, a cumpărat o casă la prețul de 3,2 milioane de ruble, iar după 8 luni a vândut-o cu 3,7 milioane de ruble.
Prețul cadastral al locuințelor este de 4 milioane de ruble, iar cu un factor de reducere de 0,7 este egal cu 2,8 milioane de ruble. 3,7 milioane de ruble sunt acceptate pentru impozitare.
Sidorov S.S. poate reduce cu 1 milion de ruble. sumă impozabilă, aplicând o deducere fixă ​​și plătiți impozit de la 2,7 milioane de ruble.
El poate reduce baza de impozitare la 0,5 milioane de ruble aplicând o deducere pentru suma cheltuielilor pentru îmbunătățirea calității locuințelor. În prima situație, impozitul va fi de 351.000, iar în a doua, de 65.000.

Calculul deducerii

Pentru a determina valoarea deducerii, sunt necesare următoarele informații:

• pretul apartamentului (indicat in DCT);
• preț cadastral (indicat în extrasul din USRN);
• temeiuri pentru dreptul de proprietate (DCT, acord de donație, act de donație, act de privatizare etc.).
• documente de plată pentru achiziționarea locuinței (cecuri, chitanțe, bonuri bancare etc.);

Un extras din USRN poate fi comandat online pe site-ul Rosreestr, indicând adresa sediului.

Pretul cadastral trebuie inmultit cu 0,7 iar valoarea rezultata comparata cu cea inscrisa in DCT. Alegeți cel mai mare dintre cele două. Acesta va fi utilizat la determinarea mărimii bazei impozabile.

Dacă prețul cadastral nu este indicat în USRN, se ia ca bază prețul indicat în DCT.

Pentru a reduce impozitul pe vânzarea și cumpărarea unui apartament într-un an, trebuie să scazi din prețul cel mai mare al apartamentului selectat:

1. suma cheltuielilor pentru achiziționarea acestuia (confirmată prin politica monetară și documentele de plată: cecuri, bonuri bancare, chitanțe);
2. suma cheltuită pentru îmbunătățirea stării locuințelor: repararea și achiziționarea materialelor de finisare, executarea lucrărilor (contracte, copii de verificări, acte de muncă efectuate).

Exemplu.În 2016 Ivanov I.I. a cumpărat o casă pentru 2 milioane de ruble. A cheltuit 300.000 de ruble pentru reparații. și îl vinde cu 2600 de mii de ruble. El a păstrat toate chitanțele pentru materiale și plata pentru reparații. Cu toate costurile, el are dreptul la 2,3 milioane de ruble. reduce valoarea impozabilă. Având în vedere acest lucru, va trebui să plătească impozit pe 300 de mii de ruble. (39000).

proprietate fracționată

În cazurile în care locuința este în proprietate comună, impozitul trebuie plătit de toți proprietarii de acțiuni în funcție de mărimea acestora. Deducere de 1 milion de ruble va fi asigurat pentru toti, in cazul in care spatiul de locuit se vinde integral pentru un DCT sau in cuantumul pretului de achizitie, de asemenea impartit la toate. Acţionarii pot împărţi în mod arbitrar suma deducerii, despre care trebuie să notifice fiscului.

Exemplu. Soții Orlov au divorțat și s-au vândut cu 4 milioane de ruble. un apartament deținut de aceștia în părți egale. Acum un an l-au cumpărat cu 3 milioane de ruble. Fiecare dintre ei trebuie să plătească impozit de la 0,5 milioane de ruble. (pentru 65.000)
Dacă fiecare proprietar vinde acțiunea independent și în baza unui acord separat, el primește o deducere de 1 milion de ruble.
Când cumpără un apartament, un cetățean dobândește dreptul de a deduce 2 milioane de ruble, iar dacă se emite un împrumut, atunci alte 3 milioane de ruble. la sută pe el.

În timpul vânzării tipuri diferite proprietate, cetățenii sunt obligați să plătească impozite corespunzătoare la trezoreria statului. Cu toate acestea, pentru înregistrarea corectă a impozitului pe venit (PIT) și aplicarea avantajelor fiscale în diferite cazuri, este important să se țină cont de unele dintre nuanțe ale legislației fiscale a țării.

Principalele nuanțe ale impozitării la vânzarea bunurilor imobiliare

Articolul nr. 207 din Codul Fiscal al Federației Ruse reglementează plata impozitelor de către cetățeni. Plătitorii impozitului pe venitul personal trebuie să fie:

• rezidenți ai Rusiei care locuiesc în Federația Rusă mai mult de șase luni și nu o părăsesc pentru perioade lungi de timp,
• persoane care nu sunt rezidenți, dar care au surse de venit pe teritoriul Federației Ruse.

În conformitate cu legislația fiscală rusă, orice imobiliare care a fost vândut și este supus impozitului pe venit. Chiar dacă un cetățean nu are un venit oficial din care s-ar plăti impozite, el este obligat să plătească impozit pe proprietatea proprie atunci când este vândută.

La sustragerea oricărui tip de plată a impozitului, urmărirea penală este prevăzută de lege, urmată de o sancțiune administrativă. În plus, persoanele care au cetățenie rusă, dar vând proprietăți rezidențiale în afara statului, trebuie să plătească și suma impozitului datorată trezoreriei. Adică, este aceeași formă de generare de venit ca din orice altă sursă.

La calcularea impozitului pe venit în procesul de vânzare a unui apartament, valoarea sa totală este calculată în funcție de baza impozabilă. Acest tip de venit este declarat în ruble, prin urmare, dacă costul locuinței este indicat în contract în orice valută străină, acesta este convertit la cursul curent la momentul respectiv.

Cum se calculează impozitul pe venit la vânzarea unui apartament de către o persoană fizică

Conform legilor actuale, contribuabilul are dreptul deplin de a nu plăti impozit pe venit dacă apartamentul vândut este deținut de acesta de mai mult de 3 ani. Chiar dacă un cetățean nu a locuit în acest spațiu de locuit, el trebuie să aibă documente dovezi ale drepturilor de proprietate cu data exactă a eliberării actelor care determină durata dreptului de proprietate.

Dacă apartamentul este deținut mai puțin de 3 ani, impozitul pe venitul personal la vânzarea apartamentului va trebui plătit în valoare de 13%. Acest tip de impozit se calculează în funcție de una dintre cele două opțiuni, în funcție de anumite circumstanțe. Sunt posibile următoarele poziții:

1. Deducerea de proprietate. În acest caz, mărimea deducerii proprietății este suma de 1 milion de ruble, care este dedusă din costul apartamentului și apoi înmulțită cu 13% din cota de impozitare.
2. Calcul după formula „venituri – cheltuieli”. In aceasta situatie este posibil sa nu se aplice deduceri fiscale, in schimb diminuand veniturile primite din vanzarea apartamentului. Adică, costurile cheltuite cu achiziția acestui tip de imobil pot fi deduse din veniturile din vânzarea acestui obiect.

Orice circumstanțe care pot furniza anumite tipuri de calcule fiscale trebuie să fie documentate. În caz contrar, autoritățile fiscale au dreptul de a nu ține cont de informațiile specificate.

Merită să luăm în considerare varietatea de cheltuieli care sunt implicate în calculul direct al impozitului. Acestea includ:

• Cheltuieli de către o persoană fizică pentru achiziționarea de bunuri imobiliare rezidențiale în unități în construcție sau pe piața secundară;
• Costuri pentru proiectarea și dezvoltarea documentelor și planurilor în timpul organizării construcției;
• Plata pentru servicii si lucrari de reparatii si finisaje;
• Achizitie de materiale de constructii si finisaje;
• Costul conectării diferitelor tipuri de comunicații.

În cazul moștenirii sau donației de locuințe, și nu ale acestuia, nu sunt prevăzute cheltuieli de reducere a bazei impozabile. În acest caz, este mai benefic să folosiți regulile de deducere a proprietății pentru a reduce impozitul pe venitul personal.

Calculul corect si plata impozitului la vanzarea unui apartament/camere/cota

Pentru mulți cetățeni, va fi util să cunoască anumite nuanțe atunci când plătesc impozitul pe venit din vânzarea unui apartament. Un punct separat este vânzarea unui obiect imobil, care este proprietatea comună a mai multor cetățeni. Putem lua în considerare câteva dintre cele mai relevante opțiuni pentru rezolvarea acestei probleme.

Un apartament poate fi considerat în cote egale ca proprietate a mai multor cetățeni legați prin legături de familie. În această situație, din costul total al apartamentului se determină o deducere de proprietate de 1 milion de ruble. Conform formulei standard, luând în considerare cota de 13%, se calculează apoi suma necesară pentru plata către bugetul de stat, iar această sumă este repartizată în părți egale între proprietari.

Dacă proprietarii sunt cetățeni minori, atunci plata impozitelor cade pe umerii părinților. Dacă cetățenii care nu sunt rude au drepturi de proprietate asupra unui apartament, impozitul pe venit se calculează din fiecare din cota care este considerată proprietatea sa în acest obiect imobiliar. În același timp, este important ca fiecare proprietar să aibă documente doveditoare ale dreptului de a deține acțiunile sale.

Există și nuanțe în cazul în care fondurile din vânzarea de locuințe ar trebui utilizate pentru achiziția ulterioară a altor bunuri imobiliare. În această situație, deducerea necesară și impozitul pe venit pot fi compensate. Efectuând ambele tranzacții în același mod perioada impozabilă, contribuabilul nu va primi deducerea datorata, dar va fi si scutit de la plata impozitului.

Pot exista cazuri individuale când, pentru a reduce valoarea impozitului pe venit, un cetățean poate subestima valoarea unui obiect imobiliar într-un contract de vânzare. Datorită faptului că astfel de fapte au fost dezvăluite în mod repetat, costul estimat al spațiului rezidențial din fiecare regiune este atent monitorizat de către autoritățile fiscale, iar subestimarea lui evidentă va fi considerată un motiv de impunere a sancțiunilor administrative.

Procedura și regulile de depunere a documentelor la biroul fiscal la vânzarea locuințelor

Dacă este necesară plata impozitului pe venit, se întocmește o declarație fiscală corespunzătoare, în care este necesar să se furnizeze informațiile de înregistrare a unui cetățean, suma exactă a venitului și valoarea impozitului. Pe lângă declarația specificată, este necesar să se prezinte un pachet de documentație:

• o copie a pașaportului cetățeanului,
• certificat de proprietate asupra bunurilor imobiliare,
• acord de tranzacție (cumpărare și vânzare),
• chitanță de la cumpărător sau chitanță de plată,
• cerere de deducere - în cazul unei astfel de opțiuni de calcul,
• în cazul opțiunii de calcul „venituri – cheltuieli” – copii ale documentelor care confirmă cheltuieli la achiziționarea acestui obiect.

După verificarea datelor și înștiințarea contribuabilului cu privire la corectitudinea întocmirii și depunerii documentelor, cetățeanul preia detaliile prin care se va putea achita impozitul pe venit prin intermediul instituțiilor bancare. Taxa nu se plătește în numerar.