15 octombrie 2013

Termenul legal „înstrăinarea unui apartament” pare de neînțeles și complex pentru mulți. De fapt, nu este nimic în neregulă cu această frază: acesta este numele corect din punct de vedere legal pentru orice tranzacție în urma căreia un apartament trece de la un proprietar la altul.

Înstrăinarea unui apartament are loc ca urmare a:

• Tranzacții de cumpărare și vânzare acesta este cel mai popular tip de tranzacție: atunci când se vinde locuințe și se înregistrează drepturile de proprietate către o altă persoană, imobilele sunt înstrăinate.
• Ca urmare a schimbului de apartament cu oricare valori materiale sau la schimbul cu o altă proprietate de orice tip. În acest caz, are loc și înstrăinarea locuințelor.
• La donatie, deoarece proprietarul apartamentului se schimba.
• În toate celelalte cazuri, când proprietarul apartamentului schimbă înstrăinarea forțată prin hotărâre judecătorească și altele asemenea.Acordul de înstrăinare a apartamentului va avea loc indiferent de motivul schimbării proprietarului.

Avocații au un astfel de termen ca proprietatea comună a locuințelor. Înseamnă că apartamentul (sau alte spații rezidențiale) nu aparține unui singur proprietar, dar un proprietar comun are o anumită cotă în apartament. Înstrăinarea unei cote într-un apartament are loc exact în același mod; toate tranzacțiile cu acțiuni sunt reglementate de legislația în vigoare.

Costul unei cote într-un apartament

Există o concepție greșită comună în ceea ce privește cota dintr-un apartament, sau mai exact în ceea ce privește costul acestuia. Esența sa este următoarea: mulți cred că costul unei cote egale cu un sfert dintr-un apartament este egal cu costul unui sfert din apartament. Acest lucru este departe de a fi adevărat, deoarece, în practică, o cotă dintr-un apartament este nepotrivită pentru locuință, este incomod sau de puțin folos; prin urmare, costul unei cote într-un apartament este calculat în mod fundamental diferit și este semnificativ mai mic decât multe lumea crede.

Pentru a finaliza o tranzacție în urma căreia apartamentul va deveni proprietatea altui proprietar, este adesea necesar acordul pentru înstrăinarea apartamentului.

Consimțământul pentru înstrăinare va fi necesar:

• La înstrăinarea unui apartament de către unul dintre soții căsătoriți de la al doilea soț.
• Dacă în apartament locuiesc membri ai familiei și au dreptul de a folosi locuința.

În unele cazuri, o interdicție de înstrăinare este impusă unei anumite locuințe, adică transferarea acesteia în proprietate unui alt proprietar este imposibilă până când interdicția este ridicată. Cele mai frecvente cazuri în care se aplică interdicția de înstrăinare a locuințelor este achiziționarea unui apartament prin credit ipotecar. În acest fel, banca se garantează că proprietatea nu va fi transferată altui proprietar fără plata integrală a întregii sume a creditului ipotecar. În consecință, tranzacțiile de înstrăinare cu astfel de locuințe sunt imposibile.

De asemenea, interdicția de înstrăinare a unui apartament poate fi impusă printr-o hotărâre judecătorească a executorului judecătoresc, până la încheierea procedurilor judiciare, plata datoriilor proprietarului sau din alte motive.

Acte pentru înstrăinare

Documentele necesare pentru înstrăinarea unui apartament, care vor fi necesare la finalizarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare, schimb sau cadou, depind de dacă proprietarul apartamentului sau noul proprietar este căsătorit, dacă membrii minori ai familiei locuiesc în apartament, dacă apartamentul este ipotecat și pe o serie de alți factori.

În cele mai multe cazuri, dacă vânzătorul este un proprietar respectabil, tranzacțiile se desfășoară rapid și fără birocrație inutilă. Dacă apare o situație neobișnuită, vânzătorul și cumpărătorul pot primi oricând sfaturi cu privire la ce documente trebuie să prezinte pentru finalizarea tranzacției de la autoritățile abilitate să înregistreze astfel de tranzacții imobiliare, sau de la un avocat specializat în acest domeniu.

O altă persoană, precum și transferul dreptului de proprietate sau al oricărui drept de proprietate (inclusiv drepturile exprimate în valori mobiliare) de către proprietarul acesteia către o altă persoană.

Este necesar să se distingă de alienare:

1. renunțare;
2. Furnizarea de lucruri pentru utilizare, precum și acordarea dreptului de folosință a lucrurilor, obiectelor de proprietate intelectuală pentru o perioadă de timp (și alte cazuri în care, la voința titularului dreptului, doar o parte din posibilitățile legale și/sau efective de utilizare). un anumit obiect este transferat unei alte persoane și numai pentru o perioadă);
3. furnizarea de oportunități viitoare de înstrăinare (acceptarea obligațiilor în temeiul unui acord preliminar privind înstrăinarea bunurilor sau drepturilor).

Numai lucrurile (inclusiv banii) și drepturile (inclusiv cele certificate prin valori mobiliare, precum și complexele de proprietate) pot fi înstrăinate; înstrăinarea serviciilor (lucrărilor) și a obiectelor de proprietate intelectuală este imposibilă (analogul funcțional este cifra de afaceri a drepturilor asupra acestora), iar relaţiile non-economice nu implică iniţial înstrăinare.

Înstrăinarea este una dintre modalitățile de a dispune de un drept exclusiv (împreună cu acordurile de licență și acorduri de gaj) la care acest drept furnizate integral; înstrăinarea unui drept trebuie fie înregistrată („transferul unui drept exclusiv fără acord este, de asemenea, supus înregistrării de stat”), fie exprimată în scris acord privind înstrăinarea dreptului (exclusiv). cu înregistrarea sa ulterioară. Atunci când un drept este acordat, deținătorul dreptului de autor nu pierde acest drept. Dacă acordul nu oferă dreptul în totalitate (o parte din acesta este furnizată în anumite condiții sau nu este furnizată deloc), atunci acordul este considerat un acord de licență.

Note

Fundația Wikimedia. 2010.

Vedeți ce înseamnă „Alienare (dreapta)” în alte dicționare:

Înstrăinare: înstrăinarea (legea) este un termen juridic și economic. Alienarea (filozofia) este un termen social și filozofic. Albume muzicale„Alienation” este un album nelansat al grupului „TV” din 1989. Albumul „Alienation 2005” al grupului... ... Wikipedia

Înstrăinarea, în general, este un proces condiționat din punct de vedere istoric de a smulge de la o persoană forțele sale esențiale și produsele activității sale și de a le transforma în forțe străine, ostile și adesea în forțe care o înrobesc. Pentru prima dată procesul spiritual... ... Stiinte Politice. Dicţionar.

- (germană Entfremdung, engleză alienation) 1) relația dintre subiect și persoană. funcția sa, rezultată din ruperea unității lor originare, ceea ce duce la sărăcirea naturii subiectului și la schimbarea, denaturarea, degenerarea naturii alienate... Enciclopedie filosofică

În dreptul civil, trecerea bunurilor aparținând unei persoane în proprietatea altei persoane. Înstrăinarea proprietății este una dintre modalitățile prin care proprietarul își exercită dreptul de a dispune de proprietate, efectuată în schimbul unei compensații sau în mod gratuit.... ... Dicţionar financiar

- (domeniu eminent) Dreptul statului în numele poporului de a înstrăina proprietatea privată fără acordul proprietarului. Termenul este utilizat pe scară largă în dreptul proprietății și urbanismului din SUA. Acest lucru se explică prin faptul că aceste drepturi... ... Stiinte Politice. Dicţionar.

Înstrăinarea bunurilor ipotecate- (în legătură cu o ipotecă) imobilul gajat în temeiul unui contract de ipotecă poate fi înstrăinat de către debitorul ipotecar unei alte persoane prin vânzare, donație, schimb, făcându-l ca aport la proprietatea unui parteneriat sau a unei societăți comerciale, sau... . .. Dicționar enciclopedic - carte de referință pentru managerii de întreprinderi

Proprietate- (latină jus proprietatis, dominium; engleză drept de proprietate) în dreptul civil cel mai important dintre drepturile de proprietate; presupune că proprietarul triadei are competențele necesare și exclusive de proprietate... Enciclopedia Dreptului

Dreptul statului la înstrăinarea forțată a proprietății private- (puterea unui guvern de a însuși proprietăți pentru uz public) dreptul statului de a lua proprietate privată pentru uz public după plata unei compensații echitabile... Dicționar economic și matematic

dreptul statului de a înstrăina în mod obligatoriu proprietatea privată- Dreptul unui guvern de a lua proprietatea privată pentru uz public, cu plata unei compensații echitabile. Subiecte economie RO puterea unui guvern de a-și însuși proprietatea pentru uz public... Ghidul tehnic al traducătorului

dreptul statului de a înstrăina proprietatea privată- Dreptul unui organism guvernamental de a înstrăina proprietate privată în scopul realizării lucrărilor publice. Prin lege, guvernele federale, de stat și locale pot cumpăra la prețul de piață corect de la... ... Dicționar explicativ financiar și de investiții

Cărți

• Tranzacții și alte operațiuni cu acțiuni în capitalul autorizat al SRL, Borisov Alexander Nikolaevich. Cartea abordează probleme reglementare legală cifra de afaceri a acțiunilor din capitalul autorizat al unei societăți cu răspundere limitată: motive pentru transferul de acțiuni către alți participanți ai societății și terți...

Pentru forma tranzacțiilor de înstrăinare de bunuri imobiliare (cumpărare și vânzare, schimb) în articolul 550 din Codul civil Federația Rusă(denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse) este stabilită o cerință specială - sunt făcute în scris - simple sau notariale și nu sunt supuse înregistrării de stat.

Totodată, tranzacțiile sunt obligatorii în cazurile prevăzute de lege, precum și în cazurile prevăzute de acordul părților, cel puțin prin lege acest formular nu era obligatoriu pentru tranzacțiile de acest tip.

Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor și a tranzacțiilor cu aceasta” (articolele 24, 30) a stabilit un formular notarial obligatoriu pentru tranzacții:

- privind înstrăinarea acțiunilor din dreptul de proprietate comună al imobiliare, inclusiv atunci când toți participanții la proprietatea comună își înstrăinează acțiunile în cadrul unei singure tranzacții;

- pentru înstrăinarea imobilelor aparținând unui cetățean minor sau unui cetățean recunoscut ca având capacitate juridică restrânsă, acestea sunt supuse legalizării notariale;

— precum și pentru tranzacțiile legate de înstrăinarea bunurilor imobile în condițiile de tutelă.

Legalizarea unei tranzacții înseamnă verificarea legalității tranzacției, inclusiv dacă fiecare parte are dreptul de a o finaliza, care se efectuează de către un notar sau un funcționar care are dreptul să o facă, în modul stabilit de legea notarilor. și activități notariale.

Atunci când notifică o tranzacție, în special un acord, el este ghidat de regulile prevăzute de Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii (denumite în continuare Fundamentele), în special, identifică persoanele care au solicitat acesta pentru certificarea tranzacției, explică părților sensul și semnificația proiectului de tranzacție prezentat de acestea, verifică dacă conținutul acestuia corespunde intențiilor efective ale părților și nu contravine cerințelor legii (articolele 43, 54-). 56 din Fundamente).

La certificarea tranzacțiilor care vizează înstrăinarea proprietății, ale căror drepturi sunt supuse înregistrării de stat (articolul 8.1 din Codul civil al Federației Ruse), notarul verifică dreptul de proprietate asupra acestui bun de către persoana care o înstrăinează, cu excepția cazului în care, în conformitate cu prevederile tranzacție, la momentul finalizării acesteia, această proprietate încă nu aparține acestei persoane.

Totodată, informațiile necesare certificării tranzacției conținute în Unified registrul de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, sau informațiile înscrise în cadastrul imobiliar de stat, notarii solicită și primesc în mod independent în termenul stabilit. Legile federale din 21 iulie 1997 Nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta”, din 24 iulie 2007 Nr. 221-FZ „Cu privire la termenele de cadastru imobiliar de stat”.

Certificarea contractelor de înstrăinare a unei clădiri rezidențiale, apartament, cabană, casă de grădină, garaj, precum și un teren se realizează la locația proprietății specificate.

În înțelesul articolului 48 din Fundamente, notarul atestă o tranzacție dacă aceasta este conformă cu cerințele legii, iar documentele depuse pentru completarea acesteia sunt conforme cu cerințele legii.

Atunci când întocmiți un contract de cumpărare și vânzare imobiliară, ar trebui să acordați atenție acestuia și specificului încheierii acestuia.

Contractul de vânzare a bunurilor imobiliare trebuie să conțină date care să permită identificarea definitivă a imobilului care urmează să fie transferat cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv date care determină amplasarea imobilului pe terenul respectiv sau ca parte a acestuia. alte bunuri imobiliare. In lipsa acestor date in contract, conditia asupra imobilului ce urmeaza a fi cedat se considera ca nefiind agreata de parti, iar cea corespunzatoare nu se considera incheiata.

Contractul de vânzare a imobilului trebuie să prevadă prețul acestei proprietăți.

În cazul în care contractul nu conține o condiție convenită în scris de către părți cu privire la prețul imobilului, contractul de vânzare a acestuia se consideră neîncheiat. În acest caz, regulile pentru determinarea prețului prevăzute la articolul 424 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică.

Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contract de vânzare de bunuri imobiliare se prevede altfel, prețul unei clădiri, structuri sau alte bunuri imobiliare situate pe un teren stabilit în aceasta include prețul părții corespunzătoare a terenului sau dreptul la acesta cedat. cu acest imobil.

În cazurile în care prețul imobilului în contractul de vânzare a imobilului este stabilit pe unitatea de suprafață a acestuia sau alt indicator al mărimii acestuia, prețul total al unui astfel de imobil care urmează să fie plătit este determinat în funcție de mărimea reală a imobilului. imobile cedate cumpărătorului.

Transferul imobilului de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător se efectuează conform unui act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți.

Cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel, transferul vânzătorului de bunuri imobiliare către cumpărător se consideră finalizat după predarea acestei proprietăți către cumpărător și semnarea documentului de transfer relevant de către părți.

Nesemnarea uneia dintre părți a unui document privind transferul imobilului în condițiile stipulate în contract este considerată refuzul, respectiv, a obligației vânzătorului de a transfera proprietatea, iar refuzul cumpărătorului a obligației de a accepta proprietatea. .

Acceptarea de către cumpărător de bunuri imobiliare care nu respectă termenii contractului de vânzare a bunurilor imobiliare, inclusiv în cazurile în care o astfel de nerespectare este specificată în documentul privind transferul imobilului, nu constituie o bază pentru eliberarea vânzătorul de la răspunderea pentru executarea necorespunzătoare a contractului.

În cazul în care vânzătorul transferă cumpărătorului un imobil care nu respectă termenii contractului de vânzare de bunuri imobiliare cu privire la calitatea acestuia, se aplică regulile articolului 475 din Codul civil al Federației Ruse, cu exceptie de la prevederile privind dreptul cumparatorului de a cere inlocuirea bunurilor de calitate necorespunzatoare cu bunuri conforme cu contractul.

În cadrul unui contract de vânzare a unei clădiri, structuri sau alte bunuri imobiliare, cumpărătorului, concomitent cu transferul dreptului de proprietate asupra unui astfel de imobil, i se transferă drepturile asupra terenului ocupat de un astfel de imobil și necesare folosirii acestuia.

În cazul în care vânzătorul este proprietarul terenului pe care se află imobilul vândut, cumpărătorului i se transferă dreptul de proprietate asupra terenului ocupat de un astfel de imobil și necesar folosirii acestuia, dacă legea nu prevede altfel.

Vânzarea imobilelor situate pe un teren care nu aparține vânzătorului de drept de proprietate este permisă fără acordul proprietarului acestui teren, cu excepția cazului în care aceasta contravine condițiilor de folosință a unui astfel de teren stabilite prin lege sau convenție.

La vânzarea unui astfel de imobil, cumpărătorul dobândește dreptul de utilizare a terenului corespunzător în aceleași condiții ca și vânzătorul imobilului.

O condiție esențială a contractului de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți dintr-o clădire rezidențială sau a unui apartament în care locuiesc persoane care, în condițiile legii, își păstrează dreptul de a folosi acest spațiu rezidențial după dobândirea acestuia de către cumpărător, este o listă a acestor persoane care indică drepturile lor de utilizare a imobilului de locuit vândut.

Specificul cumpărării și vânzării spațiilor rezidențiale care îndeplinesc condițiile de clasificare ca locuințe de clasă economică stabilite de organul executiv federal autorizat sunt determinate de lege.

Specificul cumpărării și vânzării unei întreprinderi sunt prevăzute în articolele 559-566 din Codul civil al Federației Ruse.

De asemenea, ar trebui să se țină seama de faptul că, în cazul în care un terț, un organism al unei persoane juridice sau un organism de stat sau un organism administrativ local este obligat să finalizeze o tranzacție prin forța legii, terțul sau organismul relevant informează persoana care a solicitat consimțământul sau altei părți interesate cu privire la consimțământul sau refuzul acestuia într-un termen rezonabil de la primirea cererii de la persoana care solicită consimțământul.

Consimțământul preliminar de a efectua o tranzacție trebuie să definească subiectul tranzacției pentru care este dat consimțământul. La consimțământul (aprobarea) ulterioară, trebuie indicat acordul pentru care a fost dat consimțământul.

Tăcerea nu este considerată consimțământ pentru finalizarea unei tranzacții, cu excepția cazurilor stabilite de lege (articolul 157.1 din Codul civil al Federației Ruse).

Pentru ca unul dintre soți să încheie o tranzacție de înstrăinare a bunurilor imobiliare, care este proprietatea comună a soților, este necesar să se obțină consimțământul notarial al celuilalt soț (articolul 35 din Codul familiei al Rusiei). Federaţie).

La vânzarea unei părți din dreptul de proprietate comună asupra unui imobil unui străin, este necesar să se țină seama de faptul că vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună intenția sa de a-și vinde cota, indicând prețul acestuia și alte condiții în care îl vinde.

O tranzacție de vânzare a unei acțiuni din dreptul de proprietate comună asupra unui imobil către un străin poate fi legalizată nu mai devreme de o lună de la data la care vânzătorul notifică participanții rămași la proprietatea comună a acțiunii. În cazul în care notarul stabilește că vânzătorul acțiunii a depus documente care confirmă refuzul participanților rămași la proprietatea comună de a cumpăra acțiunile sale, tranzacția poate fi finalizată înainte de expirarea unei luni de la data la care vânzătorul acțiunii a notificat restul de acțiuni. participanți la proprietate comună.

Vânzătorul poate notifica despre vânzarea unei părți din dreptul de proprietate comună asupra bunurilor imobiliare în mod independent, precum și prin intermediul unui notar în modul prevăzut de articolul 86 din Fundamente. Atunci când efectuează un act notarial de transmitere a notificării vânzătorului în cadrul articolului 86 din Fundamente, notarul nu verifică exactitatea informațiilor furnizate de solicitant despre coproprietar și adresa la care trebuie trimisă notificarea.

La certificarea tranzacțiilor de înstrăinare de imobile de către un notar se percepe o taxă notarială, precum și o taxă pentru prestarea de servicii juridice și tehnice. Totodata, onorariul notarial pentru atestarea tranzactiilor depinde daca certificarea tranzactiei este obligatorie prin lege sau daca forma notariala a tranzactiei este facultativa.

Pentru certificarea unei tranzacții pentru care legislația Federației Ruse nu prevede un formular notarial obligatoriu, taxa notarială este percepută de notar în suma stabilită în conformitate cu cerințele articolului 22.1 din Fundamente. Dacă este necesară forma notarială a tranzacției, notarul percepe o taxă notarială în valoare și ținând cont de specificul stabilit de Codul Fiscal al Federației Ruse.

Taxa notarială stabilită de Fundamentele pentru certificarea tranzacțiilor al căror obiect este înstrăinarea imobilelor este:

soț/soție, părinți, copii, nepoți în funcție de valoarea tranzacției:

până la 10.000.000 de ruble inclusiv - 3.000 de ruble plus 0,2 la sută din evaluarea bunurilor imobiliare (suma tranzacției);

peste 10.000.000 de ruble - 23.000 de ruble plus 0,1% din valoarea tranzacției care depășește 10.000.000 de ruble, dar nu mai mult de 50.000 de ruble;

altor persoane în funcție de valoarea tranzacției:

până la 1.000.000 de ruble inclusiv - 3.000 de ruble plus 0,4% din suma tranzacției;

peste 1.000.000 de ruble până la 10.000.000 de ruble inclusiv - 7.000 de ruble plus 0,2% din valoarea tranzacției care depășește 1.000.000 de ruble;

peste 10.000.000 de ruble - 25.000 de ruble plus 0,1 la sută din valoarea tranzacției care depășește 10.000.000 de ruble, iar în cazul înstrăinării spațiilor rezidențiale (apartamente, camere, clădiri rezidențiale) și terenurilor ocupate Cladiri rezidentiale, - nu mai mult de 100.000 de ruble.

În cazul în care o tranzacție de înstrăinare de bunuri imobiliare este supusă legalizării notariale obligatorii în vigoare, taxa notarială este percepută de notar în conformitate cu paragraful 5 al paragrafului 1 al articolului 333.24 din Codul fiscal al Federației Ruse, în ceea ce privește certificarea altor acorduri, al căror subiect este supus evaluării, dacă o astfel de certificare este necesară în conformitate cu legislația Federației Ruse și se ridică la 0,5% din valoarea contractului, dar nu mai puțin de 300 de ruble și nu mai mult. peste 20.000 de ruble.

La certificarea tranzactiilor al caror obiect este instrainarea unui bun imobil care are valoare cadastrala, daca evaluarea data acestui imobil de catre participantii (partile) la tranzactie este mai mica decat valoarea cadastrala a acestuia, valoarea cadastrala a acestui imobil. este utilizat pentru calcularea tarifului.

un funcționar autorizat de stat care are dreptul de a efectua acte notariale în numele Federației Ruse în interesul cetățenilor și organizațiilor ruși (persoane juridice).o metodă de asigurare a îndeplinirii obligațiilor, permițând creditorului (creditorului ipotecar) în cazul neîndeplinirii sau execuție necorespunzătoare debitorul obligației garantate de a primi satisfacție din valoarea bunului gajat (subiectul gajului) în primul rând în fața altor creditori ai persoanei care deține bunul gajat (debitorul gaj). Subiectul garanției pot fi bunuri materiale, produse manufacturate, terenuri sau alte proprietăți deținute de împrumutat.condiții privind obiectul contractului, condiții care sunt menționate în lege sau altele acte juridice ca esențiale sau necesare pentru contracte de acest tip, precum și toate acele condiții cu privire la care, la cererea uneia dintre părți, trebuie să se ajungă la o înțelegere.o situație juridică din cauza căreia o persoană (debitorul) este obligată să efectueze o anumită acțiune în favoarea altei persoane (creditor) (de exemplu, să transfere proprietate, să presteze o muncă, să presteze un serviciu, să contribuie la o activitate comună, să plătească bani etc. .), sau abține-te de la anumită acțiune, iar creditorul are dreptul de a cere ca debitorul să își îndeplinească obligația.verificarea legalității tranzacției, inclusiv dacă fiecare parte are dreptul de a o finaliza. Efectuat de către un notar sau un funcționar care are dreptul de a efectua un astfel de act notarial, în modul stabilit de Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii și legislația civilă.un acord în baza căruia o parte (donatorul) transferă sau se angajează să transfere celeilalte părți (donatarul) anumite proprietăți sau un drept de proprietate (revendicare) către sine sau unui terț sau eliberează sau se angajează să le elibereze de pe o proprietate obligație față de sine sau față de un terț. Gratuitatea este principala caracteristică de clasificare a unui contract de cadou; dacă există un contratransfer al unui lucru sau al unui drept sau o contraobligație, contractul nu este recunoscut ca cadou. Un acord care prevede transferul unui cadou către donatar după decesul donatorului este nul.un document care acordă unei persoane dreptul de a efectua o anumită acțiune de către o persoană al cărei consimțământ este necesar pentru a finaliza o anumită tranzacție în conformitate cu legea. Consimțământul notariat include: consimțământul soțului/soției de a finaliza o tranzacție (atât pentru achiziționarea, cât și înstrăinarea proprietății), consimțământul de a refuza privatizarea, consimțământul de a călători în străinătate al unui copil minor, consimțământul proprietarilor (chiriașilor) de locuințe pentru înregistrarea temporară.capacitatea unui cetățean, prin acțiunile sale, de a dobândi și de a exercita drepturi civile, de a-și crea responsabilități civile și de a le îndeplini. Capacitatea și capacitatea juridică a unui cetățean sunt obligatorii pentru participarea sa la raporturile juridice civile. Capacitatea juridică ia naștere deplină la împlinirea vârstei majoratului – 18 ani. Până la împlinirea vârstei de optsprezece ani, capacitatea juridică se dobândește prin căsătorie și emancipare.anumite acțiuni (sau inacțiune) în urma cărora proprietarul proprietății se schimbă. Odată cu transferul drepturilor de proprietate, noul proprietar are temeiuri legale pentru deținerea, eliminarea și utilizarea proprietății. De regulă, baza transferului de proprietate este finalizarea unei tranzacții.un acord între două sau mai multe persoane pentru stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor civile.terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este solid legat de pământ, adică obiecte a căror mișcare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție neterminate, precum și părți ale clădirilor destinate să găzduiască vehicule (maşini) -locuri). Lucrurile imobile includ și aeronavele și aeronavele supuse înmatriculării de stat. nave maritime, nave de navigație interioară.acțiuni ale cetățenilor și persoanelor juridice care vizează stabilirea, modificarea sau încetarea drepturilor și obligațiilor civile.o acțiune semnificativă din punct de vedere juridic efectuată de un notar sau de un funcționar autorizat în conformitate cu Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii.

Înstrăinarea proprietății este transferul oricăror lucruri către o altă persoană, care devine proprietarul acesteia. Numai lucrurile și drepturile sunt supuse înstrăinării. Este imposibilă transferul în proprietate a oricăror servicii (lucrări) și obiecte de proprietate intelectuală, precum și relații non-economice care nu implică inițial înstrăinare. În acest caz, atât drepturile personale, cât și cele neproprietate pot fi transferate, de exemplu, dreptul de a deține bunuri imobiliare sau dreptul de tutelă. Încheierea unei tranzacții se realizează în formă simplă scrisă sau orală, în funcție de valoarea lucrurilor trecute la dispoziția unei alte persoane.

Înstrăinarea include tipuri de tranzacții precum cumpărarea și vânzarea, trocul, donația, donația și altele, o listă exhaustivă a cărora este cuprinsă în Codul civil al Federației Ruse.

Înstrăinarea nu poate fi o renunțare la un drept, punerea la dispoziție a unor lucruri sau obiecte de proprietate intelectuală pentru uz temporar, precum și asigurarea unor oportunități viitoare de înstrăinare (încheierea unui acord preliminar privind înstrăinarea proprietății).

Încheierea unui contract de înstrăinare a proprietății

Acordul de înstrăinare pentru o astfel de tranzacție precum vânzarea și cumpărarea prevede în mod necesar o indicare a prețului articolului înstrăinat. În lipsa acestei condiții convenite în scris, contractul de cumpărare și vânzare se consideră neîncheiat. În plus, legislația prevede posibilitatea proprietarului proprietății de a păstra o parte din drepturile sale asupra acesteia chiar și după înstrăinare.

Înstrăinarea proprietății este adesea însoțită de părți la încheierea unei tranzacții. Pentru a se asigura că procesul este conform legii și nu provoacă dispute, părțile pot apela la serviciile unui notar. Notarul atestă o tranzacție cu bunuri mobile și imobile, verifică absența arestărilor asupra acesteia impuse de autoritățile de anchetă sau de instanță, întrucât bunurile aflate în arest nu pot face obiectul înstrăinării. De exemplu, informații despre prezența sau absența arestărilor asupra bunurilor imobile sunt cuprinse în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta, extras din care, la cererea notarului, este furnizat de către instituția de justiție care poartă afară înregistrare de stat drepturi asupra acestei proprietăți.

8 ianuarie 2018

Salutari! După părerea mea, legile sunt scrise în mod deliberat, astfel încât nimeni, cu excepția avocaților și notarilor, să le poată înțelege. Cum vă place această expresie „înstrăinarea bunurilor mobile și imobile situate în Federația Rusă pentru compensare”?

Când întâlnesc orice text legal, mai întâi îl traduc în limbaj „uman”. Uneori, acest lucru se poate face doar cu ajutorul unor avocați familiari. Și chiar și după o astfel de „traducere”, sensul documentului rămâne adesea vag.

Prin urmare, astăzi am decis să analizez această problemă a înstrăinării proprietății. Ce înseamnă acest termen și pe cine se referă? Și, cel mai important, ce proprietate și când poate fi înstrăinată fără acordul proprietarului?

Termenul „alienare” este pur și simplu descifrat. Când proprietatea sau dreptul asupra acesteia trece de la un proprietar la altul, avocații o numesc „înstrăinare”. Dacă ați fost cândva proprietarul unui apartament sau al unei case și apoi această proprietate a fost dată sau vândută cuiva, a avut loc „înstrăinarea proprietății”. Și dacă, Doamne ferește, aceeași proprietate a fost dat în judecată de către bancă pentru neplata ipotecii, s-a produs și „înstrăinarea”.

Încă o dată: înstrăinarea este atunci când proprietatea sau (drepturile asupra acesteia) sunt transferate de la un proprietar la altul (voluntar sau forțat). „Alienator” pot fi indivizi și entitati legale, precum și agenții guvernamentale (municipale sau teritoriale).

Ce nu este considerat înstrăinare prin lege?

• Transfer de proprietate pentru utilizare temporară (de exemplu, dacă vă închiriați apartamentul).
• Renunțarea la drepturile de proprietate (de exemplu, refuzul moștenirii).
• Distrugerea sau pierderea proprietății sau a drepturilor asupra acesteia.
• Încetarea dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească.

Ce proprietate poate fi înstrăinată?

Numai obiectele sau lucrurile (inclusiv banii) și drepturile asupra ceva (de a deține valori mobiliare, de exemplu) pot fi înstrăinate. Obiectele de proprietate intelectuală, precum și serviciile/lucrările, nu sunt înstrăinate.

Trei categorii de obiecte de alienare

Imobiliare

De îndată ce proprietarul unui apartament, case sau teren se schimbă, proprietatea este considerată „înstrăinată”. Metode de înstrăinare: cumpărare, vânzare, cadou, schimb sau închiriere. În cazul exproprierii forțate, imobilele pot fi sechestrate de la proprietar prin decizia unei instanțe sau agenții guvernamentale.

Valori mobiliare

Din punct de vedere tehnic, înstrăinarea valorilor mobiliare are loc în unul dintre următoarele moduri:

• Plasarea valorilor mobiliare înregistrate (înregistrările de chitanță se fac pe conturile primilor proprietari în depozitar sau registrator).
• Plasarea obligațiunilor documentare (înregistrările de chitanță se fac pe conturile de valori mobiliare sau se eliberează certificate primilor proprietari).

De fapt, valori mobiliare sunt înstrăinate la fel ca imobilele: pot fi vândute, donate, schimbate sau pierdute (ca urmare a confiscării, de exemplu).

Drepturi de autor intelectuale

Proprietatea intelectuală reprezintă opere de știință, artă și literatură, baze de date, invenții, programe de calculator, know-how, desene industriale și multe altele. Cel care deține rezultatul activității intelectuale are dreptul exclusiv asupra acestuia. El poate permite sau interzice altora să folosească „ceva” pe care l-a inventat.

Pentru a obține „dreptul exclusiv la rezultatul activității intelectuale”, acesta trebuie să fie înregistrat oficial la o agenție guvernamentală. Abia după aceasta dreptul exclusiv primește statutul de „bun” care poate fi vândut, donat și schimbat.

Un acord de înstrăinare a unui drept exclusiv se încheie în scris. Trebuie să precizeze suma și procedura de plată a remunerației (apropo, aceasta poate fi și o deducere procentuală din venit și nu doar o plată unică). Pe lângă drepturile exclusive, există și drepturi de proprietate intelectuală și personală. Astfel de drepturi nu sunt incluse în tranzacțiile de înstrăinare!

Înstrăinarea voluntară și forțată

Înstrăinarea voluntară a proprietății

Vânzare. Există două părți implicate într-o tranzacție: vânzătorul și cumpărătorul. Transferul proprietății de la un proprietar la altul se formalizează printr-un contract de vânzare-cumpărare. Înstrăinarea este posibilă numai după înregistrarea de stat a proprietarilor!

Dăruind. În acest caz, proprietatea își schimbă „proprietarul” gratuit în baza unui contract de cadou. Dacă înstrăinați ceva în favoarea unei rude, tranzacția este scutită de impozitare. „Străinul” va trebui să plătească 13% din costul „cadoului” la buget.

În practica juridică, se întâmplă ca un cadou să fie o înstrăinare forțată. Proprietarul este obligat să întocmească acte împotriva voinței sale. Iar după ce semnează contractul, este aproape imposibil să dovedească faptul constrângerii în instanță.

Schimb valutar. Schimbul este formalizat prin două contracte de vânzare-cumpărare. Fiecare participant la tranzacție acționează atât ca vânzător, cât și ca cumpărător. Prin lege, numai bunurile de valoare egală pot fi schimbate. Dacă schimbul implică o plată suplimentară, atunci această sumă este supusă impozitului pe venitul personal.

Chirie. În mod ciudat, chiria se referă și la înstrăinare. Puteți semna un contract de rentă viageră cu vânzătorul imobilului. Până la sfârșitul vieții, vă angajați să asigurați întreținerea actualului proprietar al apartamentului. Și numai după moartea lui proprietatea va deveni proprietatea ta.

În acest caz, vânzătorul poate fi doar indivizii sau organizații non-profit!

Înstrăinarea forțată a proprietății

O astfel de înstrăinare este de obicei aplicată printr-o hotărâre judecătorească privind confiscarea sau rechiziția proprietății. De exemplu, atunci când proprietarul nu poate plăti pensia pentru copii sau datoria. Sau când transferul drepturilor este dictat de necesitatea statului (împrejurări extraordinare: dezastre de amploare, pericol public). Aceasta, teoretic, include și confiscarea bunurilor funcționarilor corupți în cazul în care proprietarul nu poate confirma că a dobândit-o în mod legal.

Legea prevede situații în care un rus poate fi privat cu forța de proprietatea asupra bunurilor imobiliare:

• Colectarea bunurilor imobile conform obligațiilor proprietarului (prin lege, prin instanță sau prin contract).
• În legătură cu încheierea unui contract de închiriere sau de închiriere.
• Dacă terenul pe care se află proprietatea este confiscat.
• Înstrăinarea pentru nevoile municipalității sau ale statului.
• Înstrăinarea prin rechiziție sau confiscare.
• Încetarea drepturilor dacă proprietatea este utilizată în alte scopuri.

Tip de înstrăinare forțată: stat. De exemplu, atunci când un teren se încadrează într-o zonă de dezvoltare de stat. Acest lucru este posibil numai sub rezerva unei compensații echivalente și prealabile pentru valoarea proprietății.

Înstrăinarea bunurilor imobile în favoarea statului este posibilă:

• Prin decizie a organelor executive (municipale, regionale sau federale).
• Cu rambursarea integrală a costului obiectului.
• Cu acordul proprietarilor.
• Când „vestirea bună” este anunțată proprietarului cu cel puțin un an înainte de înstrăinarea efectivă.
• Printr-o hotărâre judecătorească, în care agenția guvernamentală își va dovedi cazul (în cazul în care proprietarul proprietății nu este de acord să se despartă voluntar de aceasta).

Înstrăinarea bunurilor închiriate

IMM-urile au dreptul de preempțiune de a cumpăra proprietăți închiriate, care sunt în proprietatea statului a Federației Ruse.

Acest lucru este posibil dacă sunt îndeplinite două condiții:

1. Chiriașii nu au restanțe de chirie.
2. Imobilul se inchiriaza pe doi sau mai multi ani in baza unui contract.

La Moscova, serviciul de răscumpărare poate fi comandat gratuit pe site-ul oficial al primarului Moscovei (https://www.mos.ru).

Înstrăinarea unei cote într-un apartament

Procedura de înstrăinare a imobilului este ușoară și rapidă atunci când are un singur proprietar. Dacă dețineți doar un garaj, un teren sau un apartament într-o clădire nouă, puteți vinde sau dona toate acestea fără a consulta pe nimeni.

Dar o astfel de situație „ideală” se dezvoltă rar. Mult mai des, după mutarea într-un apartament sau casă, proprietatea are mai mulți proprietari. Această formă de proprietate se numește cotă comună. Părțile pot fi rude apropiate. Și fiecare dintre ei își va deține propria parte din imobil (să zicem, o treime).

Deci, cum să vinzi o cotă dintr-un apartament, ținând cont de caracteristicile unor astfel de tranzacții:

1. Determinați prețul de piață al acțiunii dvs.
2. Oferiți celorlalți proprietari ai apartamentului să-l cumpere. Proprietarii de bunuri imobiliare comune au un drept prioritar la răscumpărare!
3. Întocmiți o notificare (forma documentului poate fi oricare) despre vânzarea acțiunii dvs. Nu este nevoie ca notificarea să fie certificată de un notar. Documentul poate fi dat altor participanți personal sau trimis prin poștă ( prin scrisoare recomandată) sau transfer prin notar. Ultima opțiune este folosită atunci când proprietarii altor acțiuni evită să primească notificare.
4. Participanții au o lună pentru a lua o decizie. Dacă, după expirarea termenului, au refuzat să cumpere (sau pur și simplu nu au dat niciun răspuns), acțiunea poate fi vândută către terți.

Este recomandabil să certificați în scris refuzul tuturor proprietarilor de a cumpăra un apartament de la un notar. Cea mai bună asigurare împotriva problemelor viitoare este renunțarea la dreptul de cumpărare.
Cert este că în termen de trei luni de la tranzacția de cumpărare și vânzare, coproprietarii o pot contesta. Iar dacă nu sunt respectate toate regulile de drept civil, instanța poate declara invalidă vânzarea acțiunii. Iar dacă refuzul este primit, înseamnă că îți poți vinde acțiunea mai devreme decât într-o lună.

Din 2017, toate tranzacțiile cu acțiuni imobiliare trebuie să treacă prin notar (nu doar vânzări, ci și donații, schimburi, moșteniri)!

Ce acte sunt necesare pentru înstrăinarea proprietății?

Majoritatea tranzacțiilor de executare silită implică vânzarea sau transferul de bunuri imobiliare. Alte opțiuni de înstrăinare (donație sau confiscare) sunt mult mai puțin frecvente în practică.

Lista documentelor vânzătorului pentru întocmirea unui acord de înstrăinare (vânzarea unui apartament):

• Actul de proprietate (care confirmă dreptul său de a deține bunuri imobiliare). Opțiuni de cumpărare:
  • cumpărat (acord de cumpărare și vânzare);
  • primit cadou sau schimbat (contract de cadou sau schimb);
  • privatizat (document de privatizare);
  • primit ca mostenire (certificat de drept la mostenire).

• Documente de proprietate (demonstrează că proprietatea aparține acestui vânzător). De la 1 ianuarie 2017, înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare este confirmată printr-un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobilelor. Un alt punct important este inclus acolo: că nu există sarcini sau garanții asupra apartamentului.
• ID-ul vânzătorului (pașaport).
• O copie a contului financiar personal și un certificat de absență a datoriilor la facturile de utilități.
• Un contract de cumpărare și vânzare semnat (acesta este cel care, din punct de vedere juridic, fixează procesul de înstrăinare a proprietății).
• Faptul transferului de drepturi este confirmat numai prin înregistrarea oficială de stat a drepturilor în registru. De unde ai permisiunea? După cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, trebuie să comandați un nou extras din Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare. Va trebui să plătiți o taxă și o taxă de stat la vânzarea bunurilor imobiliare (dacă apartamentul a fost deținut mai puțin de trei sau cinci ani, depinde de data achiziției).
• Consimțământul soțului/soției pentru vânzarea apartamentului sau a cotei din acesta (dacă apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei). Toți proprietarii trebuie să fie de acord cu vânzarea! De asemenea, veți avea nevoie de acordul autorităților de tutelă dacă sunt înregistrați minori în apartament.

Înstrăinarea bunurilor unui minor

Dacă copilul are vârsta sub 14 ani, atunci în numele său acționează reprezentanții legali (părinți, tutori, părinți adoptivi, reprezentanți ai autorităților tutelare). Proprietarul minor nu participă la tranzacția în sine (nu sunt necesare prezența și semnătura lui personală).

Dacă copilul are între 14 și 18 ani, acesta participă la tranzacție și își pune semnătura pe documente. Dar numai în prezența și cu acordul reprezentanților legali. Nu este posibilă înstrăinarea bunurilor unui minor în toate cazurile (chiar cu acordul acestuia). De exemplu, dacă un apartament este de vânzare, atunci în schimb puteți cumpăra fie locuințe mai bune, fie echivalente.

Concluzie

Înstrăinarea proprietății este aceeași cumpărare și vânzare, cadou sau, Doamne ferește, confiscare. Definiția termenului este simplă și logică: înstrăinarea este atunci când proprietatea sau dreptul asupra acesteia trece de la vechiul proprietar la noul proprietar (voluntar sau forțat, pe bani sau gratuit).