21.11.2011

La relation entre les locataires phares et les propriétaires de centres d'affaires est toujours un équilibre d'intérêts. Les premiers, en règle générale, réalisant leur exclusivité, insistent sur toutes sortes de conditions et de concessions spéciales. Ces derniers, réalisant tous les avantages d'avoir une grande entreprise dans le bassin de locataires, sont dans de nombreux cas prêts à sacrifier quelque chose. Cependant, de telles relations se terminent souvent dans une impasse et passent même à un autre plan ...

Qu'est-ce qu'il y a dans un nom?

Le locataire principal est un client, occupant généralement grandes surfaces, de 10 à 50% des locaux du centre d'affaires. Ainsi, ce sont PricewaterhouseCoopers dans le centre d'affaires White Square sur la rue Lesnaya, IBS dans le centre d'affaires Severnaya Zvezda sur Begovaya, Yandex dans le centre d'affaires Krasnaya Roza à Khamovniki. Cependant, "l'ancre" est plus une marque, nom célèbre signifie ici bien plus que le nombre d'employés mètres carrés. Comment, par exemple, déterminer qui est responsable au centre d'affaires Metropolis - Procter & Gamble, Hewlett Packard ou Schlumberger ? Chacune de ces sociétés est un acteur clé de l'activité de location de centre d'affaires. Les sociétés de statut peuvent ne pas occuper beaucoup d'espace, mais elles augmentent l'attractivité de l'objet en raison de la popularité du nom (par exemple, grandes banques, entreprises internationales, étrangères, publiques, etc.).

Les deux types de "points d'ancrage" de bureaux (grands et statutaires) intéressent le propriétaire du point de vue à la fois de l'efficacité économique dans le cas de la location d'une grande surface pendant une longue période et de l'attraction de nouveaux clients. "Contrairement à centre commercial pour une « ancre » de bureau, un centre d'affaires n'est qu'un lieu confortable lieu de travail, et cela ne dépend pas du type de visiteurs qui viennent chez ses voisins », explique Vladimir Lushnikov, responsable du département immobilier commercial chez Maitre Rocher Malmaison. - L'essentiel est de tenir compte de leur type d'activité lors de la sélection des locataires de base et d'essayer d'éviter les croisements d'intérêts. De plus, certains centres d'affaires sont presque entièrement répartis entre ces entreprises. Ce sont les projets les plus réussis qui ont réintroduit les limites d'avant la crise sur la surface locative minimale. Dans les centres d'affaires les moins performants (en particulier les nouveaux et mal situés), au contraire, il peut ne pas y avoir un seul «point d'ancrage».

Le nombre de grands locataires peut dépendre de la taille du centre de bureaux. Dans un centre d'affaires d'une superficie de 20 mille mètres carrés. m, en règle générale, une ou deux "ancres" sont invitées. Pour 50-60 mille mètres carrés. m représente deux ou trois sociétés clés. Mais parfois, si un centre d'affaires d'une taille d'environ 100 000 mètres carrés. m, les "ancres" peuvent aller jusqu'à cinq à sept. Un excellent exemple division d'un si grand espace est le centre d'affaires Omega Plaza.

La surface occupée par le locataire, qui est considérée comme la base, dépend également de la taille du centre de bureaux. Il peut aller de 2 à 10 mille mètres carrés. m

attrait de la marque

Les avantages d'une coopération avec un client majeur, comme on dit, sont évidents. Pour commencer, le locataire principal d'un centre d'affaires est fondamentalement différent de son homologue d'un centre commercial. Dans le centre commercial, c'est un "aimant" vers lequel est dirigé le flux de clientèle. Dans le centre d'affaires, sa présence souligne l'autorité du bâtiment lui-même, sert de preuve haut niveau et attirer d'autres locataires. Un centre de bureaux vide repousse même émotionnellement les clients potentiels et suscite la méfiance. Cependant, l'information selon laquelle, par exemple, une société occidentale bien connue a déjà signé un contrat de location nous fait regarder l'objet d'une manière complètement différente. Par exemple, si Pepsi a choisi ce centre d'affaires, c'est un bâtiment digne de ce nom.

"Rechercher et attirer des "ancres" dans le centre d'affaires sont toujours stade initial construction, et parfois au stade de la conception du centre, - disent les experts de Jones Lang LaSalle. "Et la conclusion d'un accord avec eux à un stade précoce de la construction, bien sûr, fait le jeu du promoteur, car il attire l'attention des locataires potentiels sur le projet, augmente son image et son prestige."

« Dans plusieurs secteurs, le premier acteur qui a loué des locaux dans ce centre d'affaires attire également ses plus petits partenaires », note Denis Kolokolnikov, PDG de la société de conseil RRG. "Le plus souvent, de telles situations se produisent dans les industries de haute technologie, du gaz et du pétrole."

Un autre avantage incontestable est celui économique. En règle générale, les "ancres" occupent une grande surface et signent un contrat de plusieurs années : elles associent leur bureau au centre d'affaires choisi et changent rarement de lieu. Et cela signifie que le propriétaire de l'immeuble perçoit un revenu locatif stable garanti d'une partie importante de son centre d'affaires, et même pour une longue période. "De cette façon, le propriétaire peut construire ses plans avec le" point d'ancrage ": par exemple, planifier les termes des contrats avec d'autres locataires", explique Maxim Zhulikov, directeur du développement immobilier de bureaux chez Penny Lane Realty. - Relativement parlant, il peut donner à une grande entreprise des locaux du premier au cinquième étage, et pour les clients du sixième ou du septième étage, il établira un contrat pas si long, peut-être même avec un droit de résiliation anticipée avec un préavis raisonnable période. Ainsi, si "l'ancre" commence à s'étendre, le propriétaire aura la possibilité de lui donner les zones associées afin de ne pas manquer un client précieux.

De plus, un accord à long terme avec une grande entreprise simplifie le processus de prêt à une banque pour un développeur ou propriétaire d'un objet, puisque le nom d'une entreprise bien connue (conditionnellement Coca-Cola ou IBM) peut servir de garantie supplémentaire. En tout cas, avant la crise, les emprunteurs disposant de tels baux recevaient assez rapidement de l'argent pour développer leurs nouveaux projets.

De plus, un centre d'affaires réparti entre plusieurs locataires phares est plus attrayant pour les investisseurs institutionnels potentiels. "Dans la plupart des cas, l'image augmente l'attractivité des investissements et le coût du projet", note D. Kolokolnikov. - Après tout, lors de la prise de décision, l'acheteur évalue non seulement la qualité de l'immeuble, mais également les locataires. Et une telle "ancre" promet à son propriétaire un revenu stable. Surtout si plusieurs grandes entreprises sont installées dans cet immeuble : cela donne au centre d'affaires une solidité par rapport à un similaire, mais remis en petites coupes avec une rotation constante des locataires.

Enfin, la présence de plusieurs grands clients dans le centre de bureaux simplifie la gestion de l'établissement. Et, bien sûr, un centre d'affaires en difficulté avec une localisation atypique ou un prix trop élevé ne peut se passer d'un locataire phare.

traitement préférentiel

En général, les enseignes de renom qui louent des espaces dans l'immeuble augmentent significativement la liquidité de l'objet : ce centre d'affaires sera valorisé 10% de plus et il sera beaucoup plus facile de le revendre. Par exemple, le centre d'affaires du 2e Zvenigorodsky Proyezd abrite les bureaux de grandes entreprises comme Oriflame, Philips et Mars. Et la présence de locataires bien connus a bien servi le propriétaire de l'immeuble - il a été vendu avec une prime substantielle par rapport au prix d'origine. Par conséquent, lors de la conclusion d'un accord avec des locataires principaux, les propriétaires font généralement de sérieuses concessions, surtout s'il s'agit du premier client majeur.

Fondamentalement, les ancres bénéficient d'avantages financiers. Tout d'abord, il s'agit d'un tarif réduit - la remise peut aller de 5 à 30 %. Sa taille dépend du bailleur : la décote s'approche du maximum si le propriétaire a des obligations envers la banque pour le terme de remplissage du centre d'affaires ou si l'image de ce locataire phare a une grande influence sur le marché. Ainsi, TNK BP a loué 20 étages du centre d'affaires Nordstar Tower à un prix très compétitif sur le marché, uniquement en raison de la popularité de la marque.

Le statut du complexe de bureaux lui-même est également d'une grande importance. "Si le projet réussit, à l'intérieur du Garden Ring, où l'immobilier de bureau est en demande, il n'y a aucun espoir d'une grande remise", déclare Yuri Taranenko, directeur de MIEL - Commercial Real Estate. "Si le propriétaire essaie d'attirer un locataire fort dans une propriété éloignée située à l'extérieur du troisième anneau de transport, la remise peut être importante."

En plus de la composante financière, d'importantes et entreprises célèbres ils peuvent compter sur un ensemble d'autres bonus agréables qu'ils ne manqueront pas de réclamer : un droit de préemption pour agrandir les locaux ou prolonger le bail, conditions spéciales pour la finition et l'ameublement de votre bureau (par exemple, selon votre propre projet), influençant le choix des opérateurs d'infrastructure. Ils peuvent être tenus de leur fournir un plus grand nombre de places de stationnement ou une réduction sur leur location, des places d'invités gratuites, ce qui devient particulièrement important en ce moment dans le cadre du durcissement des peines et de l'augmentation des amendes pour stationnement illégal à Moscou jusqu'à à 2 500 roubles. Ils peuvent demander des prestations pour payer les services des prestataires et même pour fournir des générateurs diesel. « Un gros locataire dispose souvent d'un emplacement à proximité de l'immeuble afin qu'il puisse y placer des capacités supplémentaires à ses propres frais », explique Roman Shcherbak, responsable du département immobilier de bureaux chez GVA Sawyer. "Les locataires ordinaires n'en ont pas besoin, car ce sont des ressources très coûteuses, mais les "ancres" bénéficient de telles préférences."

En outre, un ajout agréable peut être la possibilité de placer une enseigne ou le logo du locataire sur l'immeuble, d'organiser une entrée, un ascenseur ou une réception séparés, de décorer une partie de la façade dans un style d'entreprise, des conditions spéciales pour la restauration d'entreprise, si tout cela est possible grâce aux caractéristiques de conception du centre d'affaires.

Selon les experts, la remise totale peut atteindre 15 à 25 % par rapport aux coûts des autres locataires du complexe. Tous ces avantages finissent bien sûr par réduire la rentabilité du centre d'affaires. Mais après avoir signé des contrats avec plusieurs locataires, en règle générale, le propriétaire peut augmenter en toute sécurité les tarifs de l'installation - le tournant a été franchi, ce qui permet d'atteindre le niveau de rentabilité prévu. "Ces remises sont remboursées ultérieurement, lorsque le bâtiment est prêt et que le pool d'ancrage a été formé", commente Pavel Yanshevsky, associé chez S.A. Ricci. — Nous recommandons aux développeurs d'allouer certaine zone pour les clients principaux. Si vous leur louez 80% des locaux du centre d'affaires à prix réduit, il sera alors impossible de regagner la remise.

Pomme de discorde

Avec tous les avantages incontestables des «ancres», elles ont un très gros inconvénient - un tel joueur central a plus de poids sur le propriétaire. À tel point que les propriétaires immobiliers peuvent souvent devenir les otages de tels locataires : après tout, si « l'ancre » part, le centre d'affaires aura beaucoup d'espace vacant qui devra être reloué. Le propriétaire perd la majeure partie du flux de trésorerie. Il est très difficile de relouer une telle pièce dans son ensemble, et il faudra plusieurs mois pour la diviser en location. Avec des conditions de marché favorables, le propriétaire remplira bien sûr rapidement la zone, sinon il risque de se retrouver sans rien. Une "ancre" de remplacement n'est généralement pas facile à trouver. Comprenant cela, un grand locataire commence souvent à jouer son propre jeu, insistant sur certaines nouvelles concessions. Des menaces directes de refus de l'accord, de résiliation du contrat, de départ aux concurrents peuvent également être utilisées. Les conflits avec les ancres sont une autre histoire.

Avant la crise, VimpelCom prévoyait de louer un bureau dans le centre d'affaires Wave Tower et a conclu un contrat de bail préliminaire alors que l'installation était à un stade précoce de construction. Le propriétaire n'a pas eu le temps de réparer les locaux et VimpelCom, se rendant compte qu'il ne pourrait pas emménager comme prévu, a exercé son droit de résiliation du contrat. De plus, pendant la période de construction, les besoins de l'entreprise ont augmenté : au lieu de 18 mille mètres carrés. m "VympelCom" avait déjà besoin d'une pièce d'une superficie d'environ 35 000 mètres carrés. M. Le loyer approximatif en vertu du contrat était de 600 dollars par m². m / an, et au moment de la mise en service du bâtiment, les locaux pouvaient être loués pour au moins 850 à 900 $ / m². mon oreille. Ainsi, même avec le paiement de pénalités, il était avantageux pour le propriétaire de résilier le contrat de bail. C'est le cas rare où le locataire et le propriétaire ont réussi à résoudre le conflit d'intérêts sans perte.

Mais il y a des situations beaucoup plus piquantes. Une marque bien connue avant la crise a loué 37 000 mètres carrés dans le cadre d'un accord préliminaire. m dans le centre d'affaires Nord Star Tower. Le locataire a dû débourser environ 800 $/pi2. m / an, mais après le début de l'effondrement financier mondial pour 1 m². m de cette pièce, presque personne ne pouvait payer même 600 $. La situation du marché a radicalement changé, le "point d'ancrage" potentiel, violant les termes du contrat, n'est pas entré dans le nouveau bureau.

Un autre exemple est l'histoire des relations entre le propriétaire du centre d'affaires Gorky Park Tower et une société de télécommunications bien connue qui a loué la majeure partie de l'espace du centre d'affaires. « Afin d'organiser le bureau de cette entreprise, nous avons aménagé les locaux de notre immeuble en fonction de leur projet », précise le représentant du propriétaire. "De plus, ils ont demandé une finition en classe économique, ce qui est un peu étrange pour une marque mondialement connue. Bien que contraire à la classe de notre immeuble, nous avons accepté leurs conditions puisque le client avait loué plusieurs étages pour une période de cinq ans et s'était engagé à louer ces locaux à l'avenir. De plus, nous avons également accordé des remises importantes sur le loyer.

Quelque temps après la signature du contrat, la direction de l'entreprise change complètement, qui professe une politique d'économies, notamment par le licenciement de personnel et la réduction des charges locatives. Ils ont d'abord sous-loué un de leurs étages, puis l'ont complètement abandonné.

"Ensuite, la direction de cette société nous a demandé de réduire considérablement le loyer, citant situation financière, — poursuit l'histoire du représentant du propriétaire. "Les négociations n'ont pas abouti à une compréhension mutuelle, le client a décidé de rompre la relation contractuelle."

Le contrat de bail ayant été résilié plus tôt que prévu, la question s'est posée de l'indemnité envisagée. Mais ce n'était pas là. Le locataire autrefois important et prometteur, contrairement à l'accord, a exigé la restitution du dépôt de garantie, a refusé de remettre les lieux dans leur état d'origine (l'aménagement était assez spécifique, conçu pour les besoins technologiques du client), a exigé la restitution de la partie non créditée de l'avance. Des négociations ont duré longtemps et ont abouti à des poursuites judiciaires entre les deux parties : le locataire a assigné en justice le montant du dépôt de garantie et d'acompte auprès du propriétaire, le bailleur a assigné en recouvrement le loyer et les pénalités pour retard de restitution des locaux. En conséquence, le tribunal a pris le parti du propriétaire du centre d'affaires et a perçu toutes les sanctions requises.

Il s'avère donc que, d'une part, un grand locataire est une relation à long terme et une trésorerie stable, et d'autre part, une source potentielle de problèmes. Bien sûr, franchement histoires scandaleuses peu sur le marché. Bien que la plupart d'entre eux, bien sûr, soient résolus pour derrière des portes closes. Le plus souvent, le propriétaire et le locataire du centre d'affaires sont toujours d'accord. De plus, les « ancres » sont, en règle générale, des entreprises avec de grands noms qui tiennent à leur réputation. Et l'image du centre d'affaires est également importante pour le propriétaire, afin que les flux financiers issus du bail ne diminuent pas.

La location de locaux est aujourd'hui une activité plus rentable que la production, de sorte que de plus en plus d'entrepreneurs préfèrent gagner de l'argent de cette manière. La partie la plus difficile d'une telle entreprise est de trouver le bon locataire principal. Découvrons ce que signifie cette phrase et quelles caractéristiques celle-ci a

Qui sont les locataires

Avant de définir un locataire principal, il convient de rappeler qui est appelé un locataire. ce individuel ou juridique, qui conclut un accord écrit avec le propriétaire du bâtiment (ou autre propriété) pour le droit de l'utiliser. En contrepartie, le locataire s'engage à verser une récompense financière au propriétaire. Son montant et la fréquence des versements sont précisés dans le contrat.

En plus des locaux résidentiels et non résidentiels, des équipements, des terrains, des véhicules et même des entreprises entières peuvent être loués. Soit dit en passant, la location de diverses choses s'appelle la location.

Types de locataires

Si nous prenons en compte exactement les locataires d'espaces commerciaux, alors, en règle générale, il en existe trois types:

• Locataire général. Dans la plupart des cas, il tire sur une petite zone , et par conséquent, réalise un bénéfice très modeste.
• Sous-locataire. Parfois, la superficie louée est trop importante pour une seule entreprise. Par conséquent, l'espace "supplémentaire" est reloué à de plus petites organisations. Il arrive souvent que les locataires tirent plus de profit de la sous-location que leur point de vente situé sur le territoire restant.
• Locataire d'ancrage. Le "client" le plus recherché des propriétaires de centres commerciaux. Pourquoi? Considérons.

Locataire principal : qu'est-ce que c'est ?

Pour mieux comprendre l'essence d'un tel bail, il convient de rappeler l'histoire de l'apparition des centres commerciaux.

Comme le coût des terrains à la périphérie des villes et au-delà a toujours été plus bas, il a toujours été plus rentable d'y construire des magasins. Il n'y avait qu'un seul problème : comment attirer les acheteurs ? Après tout, pour y arriver, vous devez consacrer plus de temps et d'efforts que de simplement vous rendre dans un magasin près de chez vous ou de votre travail.

Pour résoudre ce problème, en se préparant à ouvrir un autre complexe commercial, le territoire qu'il contient a commencé à être loué à des magasins proposant des produits uniques ou très bon marché. Ce sont eux qui sont devenus l'aimant qui a attiré les clients vers le complexe commercial. Ces locataires, qui servaient en fait de publicité pour l'ensemble du complexe, sont devenus des locataires phares. C'est de leur présence que dépend la rentabilité d'un centre commercial.

Caractéristiques de ce type de bail

Par quelles caractéristiques particulières les locataires principaux peuvent-ils être reconnus dans

• En moyenne, ils occupent de 5 à 15% de la superficie totale des locaux. Quantité maximale du territoire loué par eux - pas plus de 50%.
• Ce sont ces magasins (ou établissements qui fournissent d'autres services) qui, en règle générale, attirent la majorité des clients dans le centre commercial, de sorte que leur publicité peut être partout dans le centre commercial.
• Souvent, la place du locataire principal dans le complexe commercial est située au deuxième, troisième étage (ou dans d'autres endroits moins attrayants). Ceci est fait pour les atteindre, acheteur potentiel J'ai pu me familiariser avec les produits de magasins moins connus. Pour ce type de publicité, le propriétaire accorde généralement la remise convenue au locataire ou lui accorde d'autres avantages.
• En règle générale, dans un tel point de vente, une large gamme de produits est présentée à des prix attractifs pour les clients. Par conséquent, le plus souvent, les principaux locataires des centres commerciaux sont divers supermarchés. Plus commun leur spécialisation est les produits, la chimie ou l'électroménager. Parfois, il peut y en avoir plusieurs à la fois: par exemple, au premier étage, il y a une épicerie et au troisième étage, des appareils électroménagers. Le deuxième étage et les sièges vides des deux autres sont répartis entre de petits magasins et bureaux étroitement spécialisés.

Avantages du bail d'ancrage pour les propriétaires de centres commerciaux

À Ces derniers temps les propriétaires d'immeubles préfèrent de plus en plus avoir autant d'« ancres » que possible parmi leurs clients. Pourquoi donc?

• Tout d'abord, ils attirent les acheteurs par eux-mêmes, offrant une plus grande visibilité aux autres magasins du centre commercial.
• Le propriétaire de l'immeuble dépense moins en publicité pour son espace car le locataire principal mène sa propre campagne de marketing. Soit dit en passant, il paie parfois la décoration de la façade du bâtiment ou du moins une partie de celui-ci.
• Un tel locataire apporte plus de profit que les petits points de vente au détail. Soit dit en passant, il y a des cas où le propriétaire ne reçoit même pas de frais pour la superficie des locaux utilisés et utilitaires, et un pourcentage du chiffre d'affaires total de l'entreprise.
• Disposer d'un « point d'ancrage » particulièrement performant permet au maître d'ouvrage d'augmenter les loyers des petits commerces dont le flux de clientèle augmente à ses dépens.

Quels sont les avantages d'un locataire principal

Devenu « point d'ancrage », le locataire est aussi rarement laissé pour compte et bénéficie de certains avantages.

Malheureusement, les stratégies de marketing basées sur les locations d'ancrage ne réussissent pas toujours. Il y a des cas où des points de vente bien annoncés ont fait faillite et le propriétaire du centre commercial a dû re-chercher un nouveau "point d'ancrage". Par conséquent, avec de nombreux avantages (par rapport aux autres locataires des locaux), l'ancre prend également un risque important. Alors que le propriétaire restera toujours dans le gain financier.

Types "d'ancres"

Il convient de noter que le locataire principal n'est pas toujours un magasin. Il est clair que l'objectif principal de tout commerce l'objectif est de réaliser un profit, mais souvent ces clients ne se spécialisent pas dans la vente directe, mais dans la fourniture de certains services. Sachant cela, nous pouvons distinguer les principaux types "d'ancres".

• Supermarchés. Dans la plupart des cas, ils sont les locataires phares des centres commerciaux. Une liste de ces points peut être répertoriée par toute personne qui a été au moins dans un petit centre commercial. Bien qu'il s'agisse le plus souvent de supermarchés, ils peuvent parfois avoir une spécialisation différente. Par exemple, pour vendre des vêtements, des matériaux de construction ou des équipements.
• Les gymnases, les centres de conditionnement physique et les établissements similaires sont souvent des locataires phares.
• Établissements d'enseignement. Bien sûr, ils ne sont pas aussi courants et rentables que les deux premiers types, mais dans certains cas, ce sont les "ancres". Il s'agit généralement de cours privés de langues étrangères, d'écoles de coiffeurs, de cosmétologues, de maîtres en manucure et pédicure, etc.
• Complexes de divertissement. Un des plus commun sortes de « points d'ancrage » après les supermarchés. Il peut s'agir de patinoires, de cinémas, de piscines, de pistes de bowling, de saunas, etc. En règle générale, ils sont très pratiques pour les propriétaires, car de nombreux restaurants ou magasins vendant des équipements pertinents peuvent être placés autour d'eux (par exemple, maillots de bain près des piscines, patins près des patinoires, serviettes et savons avec shampoings près des saunas).

Exemples d'"ancres"

Pour mieux comprendre l'essence du concept à l'étude, considérons quelques

Par exemple, prenez le célèbre centre commercial "Schelkovo". Malgré le fait qu'il n'ait que deux étages, plus de deux cents points de vente y sont librement installés. Dans ce cas, les principaux points d'ancrage sont "Baskin Robins" (des attractions pour enfants et une cafétéria), l'hypermarché "Real" et le cinéma "Centrfilm". Tous ces lieux sont répartis dans le centre commercial de manière à attirer les visiteurs vers des points moins fréquentés.

Un autre exemple est le centre commercial "Gagarinsky". Il est intéressant de noter qu'en plus des "ancres" standard sous la forme d'hypermarchés Auchan et Sportmaster, ainsi que de magasins de vêtements, de bijoux et de cosmétiques de marque, son avantage est sa proximité avec le métro.

Considéré courte liste les locataires phares ne feront pas le plein, si ce n'est pour ne pas mentionner les légendaires GUM et TSUM, qui en eux-mêmes ont été des "ancres" pour de nombreux acquéreurs depuis le début du 20ème siècle.

Pour cette raison, le Central Department Store existe non seulement à Moscou, mais aussi à Kyiv et Minsk.

Pourquoi il y a des problèmes avec les "ancres" aujourd'hui

À monde moderne les centres commerciaux ne sont plus une rareté. S'il y a dix ans, pas grandes villes il y en avait un ou deux, il y a aujourd'hui en moyenne environ cinq de ces endroits dans une colonie d'environ 60 à 80 000 habitants.

Si nous parlons de grandes villes ou de zones métropolitaines, il y a des dizaines de centres commerciaux. Tous sont généralement assez similaires les uns aux autres, ainsi que leurs "ancres". Ce sont généralement des supermarchés ou des salles de fitness, des restaurants. Parfois, des magasins de vêtements de marque bon marché (comme, par exemple, dans le GUM de Moscou).

À cet égard, une concurrence sérieuse s'installe entre les centres commerciaux, en particulier ceux situés dans le même secteur, obligeant les propriétaires d'immeubles à rechercher des locataires phares inhabituels afin que leur complexe commercial se démarque des autres. Cependant, dans les petites villes, il est plus difficile d'en trouver un.

En effet, par exemple, la même patinoire, cinéma ou piscine est une entreprise plutôt coûteuse, et dans les petites colonies cela ne rapportera tout simplement pas. À cet égard, les propriétaires sont obligés de trouver d'autres moyens d'attirer les acheteurs. Par conséquent, aujourd'hui, le système d'ancrage devient progressivement obsolète. Malheureusement, une alternative digne de ce nom n'a pas encore été inventée.

Tout développeur se donne pour tâche principale d'attirer l'attention du plus grand nombre de visiteurs et d'en transformer le plus possible en acheteurs. Les locataires d'ancrage sont utilisés précisément pour atteindre cet objectif.

Locataire d'ancrage dans un centre commercial - un grand opérateur de réseau détail, qui attire les principaux flux d'acheteurs vers le centre commercial.

Un tel concept de locataire principal est apparu dans les années 1940-1950 aux États-Unis. Au cours de cette période, les promoteurs ont commencé à construire des centres commerciaux régionaux, qui abritaient des grands magasins comme centres d'attraction. Le Northgate Mall de Seattle, qui a ouvert ses portes au printemps 1950, a été l'un des premiers. Le grand magasin Bon Marché a agi en tant que locataire principal, et plus tard 2 autres grands magasins ont ouvert - J.C. Penney et Nordstrom.

Un tel schéma d'organisation des centres commerciaux s'est généralisé dans le monde, et notamment en Europe. Dans les centres commerciaux de nombreuses villes européennes, les principaux locataires phares sont de grandes chaînes universelles, et moins souvent des épiceries de tout format.

Après que les centres commerciaux aient commencé à se développer et à se répandre dans le monde entier, le concept de "point d'ancrage" s'est élargi. Magasins d'articles ménagers, magasins matériaux de construction, hypermarchés électroménagers, discounters, etc. Ces locataires sont principalement situés dans des centres commerciaux, qui sont en cours de construction dans le pays à proximité des grands axes de transport.

En règle générale, le concept de centres urbains et suburbains est divisé. Ainsi, les centres commerciaux de périphérie sont des parcs commerciaux, qui sont des bâtiments séparés réunis par un parking commun. Chacun de ces immeubles est occupé par un locataire. Parfois, une galerie commerciale est également construite sur le territoire du parc commercial, où se trouvent de petits magasins, principalement de profil vestimentaire. Les parcs commerciaux incluent Zvolen en Slovaquie, Da Vinci en Italie, etc. En Russie, ce format n'a pas encore été mis en œuvre et il est peu probable qu'il se produise dans un proche avenir. Cette catégorie comprend les centres commerciaux Mega, qui ont de solides locataires piliers avec une entrée séparée et une galerie commerciale commune. Dans de tels cas, de solides "ancres" sont nécessaires, car les objets sont éloignés de la ville et la présence de plusieurs grands magasins permet d'augmenter le flux de clients.

Sans aucun doute, les visiteurs du centre commercial sont également attirés par la composante divertissement des centres commerciaux. La pratique montre qu'environ 60% des visiteurs de la zone de divertissement ne font pas leurs achats dans la galerie du centre commercial. Or, l'organisation d'une zone de divertissement dans un centre commercial permet d'augmenter le chiffre d'affaires des locataires de 10 % en moyenne.

A noter qu'aux USA il n'est pas d'usage d'inclure une composante divertissement dans le centre commercial, alors qu'en Europe de nombreux centres commerciaux le font.

Au cours des dix dernières années, le rôle de la composante divertissement s'est considérablement accru. En raison du ralentissement économique, certains grands détaillants ont fait faillite, tandis que d'autres ont dû réduire leurs chaînes et fermer des magasins dans des centres commerciaux. En conséquence, de grandes surfaces ont été libérées dans les centres qui devaient être remplis. Et ici, des opérateurs au profil divertissant sont venus à la rescousse. Par exemple, aux États-Unis, l'un des plus grands centres commerciaux américains, Mall of America, a construit un immense aquarium et un parc d'attractions couvert sur son territoire.

De plus, le placement d'un grand nombre de restaurants dans des zones gratuites - les "rues des restaurants" - s'est généralisé.

Au début des années 2000, les développeurs en Asie ont été confrontés au problème de la libération un grand nombre place dans les centres commerciaux. La solution à ce problème a été trouvée pour créer une zone conceptuelle de la mode des jeunes. Ainsi, les propriétaires de centres commerciaux organisent un espace moderne, puis le louent à de petites boutiques qui proposent des vêtements jeunes ou avant-gardistes. Il s'est avéré qu'une telle idée est non seulement intéressante, mais également bénéfique pour toutes les parties.

Pour le succès d'un centre commercial moderne, une approche flexible est indispensable. Aujourd'hui, un grand magasin standard, un supermarché, une boutique de vin, une grande librairie et même une zone de divertissement pour les jeunes peuvent devenir un locataire clé. Le « locataire principal » définit non seulement l'ambiance du centre commercial dans son ensemble, mais détermine également sa position sur le marché.

Il convient de noter que le marché russe de l'immobilier commercial a suivi le chemin que les États-Unis et d'autres pays ont parcouru beaucoup plus rapidement pendant plusieurs décennies. La formation du marché de l'immobilier commercial en Russie a commencé il y a seulement 15 ans. Les premiers centres commerciaux ont été implantés selon le schéma classique d'un centre commercial de quartier. L'exception est le centre commercial Okhotny Ryad, qui s'adressait aux acheteurs ayant des revenus supérieurs à la moyenne, et ce centre commercial a été reconnu par le Conseil international des centres commerciaux comme un centre de mode.

En 1997, le centre commercial Ramstor a été ouvert dans la rue Yartsevskaya, dans lequel l'hypermarché du même nom est devenu le locataire principal, occupant plus de 60% de la surface. De plus, le centre commercial abritait une aire de restauration et des magasins de vêtements et de proximité. Cette expérience s'est avérée fructueuse et d'autres promoteurs de centres commerciaux ont commencé à l'adopter.

Le marché de l'immobilier commercial à Moscou s'est développé à pas de géant, basé sur l'expérience étrangère, qui s'est adaptée à la mentalité russe. En 2002, 15 centres commerciaux ont été mis en service à Moscou à la fois, dont Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart et autres.

Les piliers du premier centre commercial Mega étaient l'hypermarché Auchan, le supermarché d'électronique Tekhnosila, Sportmaster, Detsky Mir et le deuxième hypermarché Ikea. De plus, une zone de divertissement a été organisée dans le centre commercial, qui comprenait une patinoire, une grande aire de restauration ainsi que des terrains de jeux. Cet ensemble de locataires phares est devenu typique des centres commerciaux super-régionaux.

Au fur et à mesure de l'arrivée de nouvelles enseignes sur le marché russe, l'ensemble des locataires des centres commerciaux a changé, mais le profil est resté quasiment inchangé. Les principaux locataires phares sont un hypermarché d'alimentation, un magasin de meubles ou de bricolage, un supermarché d'électronique et un cinéma multiplex.

Pendant longtemps, le niveau de concurrence est resté faible, ce qui a permis à un centre commercial plus ou moins qualitatif de réussir. Cependant, aujourd'hui la donne a changé et les propriétaires de centres commerciaux doivent faire des efforts importants pour se démarquer de la concurrence. Pour créer une image unique sur le marché, des locataires phares originaux sont nécessaires. Par exemple, galerie d'art ou aquarium. De tels composants et leur agencement sont assez coûteux et peu susceptibles d'être rentables, mais ils remplissent l'objectif principal - ils attirent l'attention d'un grand nombre de visiteurs dans le centre commercial.

Outre le fait qu'il faut attirer les visiteurs, il faut aussi les retenir. Si les propriétaires du centre commercial sont intelligents, ils formeront un pool de locataires pour créer un ensemble de services unique sur le marché et offrir le maximum de confort aux visiteurs. Par exemple, dans le centre commercial de la tour Evolution, en cours de construction sur le territoire du centre d'affaires international de la ville de Moscou, il est prévu d'ouvrir le premier parc à thème pour enfants Masterslavl en Russie.

Conçu pour organiser des lieux de vente au détail et de petite vente en gros de biens et de services.

Quelques termes

zone commerciale, zone de service― la zone géographique dans laquelle vivent ou travaillent la grande majorité (environ 95 %) des acquéreurs du centre commercial.

Locataire principal― une personne morale ou physique qui loue des locaux commerciaux d'une superficie d'au moins 5 à 15 % de la superficie totale du complexe commercial. Il s'agit d'un grand locataire qui attire le flux principal de visiteurs vers un centre commercial ou un complexe commercial.

Score

Score- les locaux utilisés pour le commerce de détail ou la petite vente en gros de biens ou de services à la population.

Commerce de rue

Commerce de rue (commerce de rue)― une sorte d'immobilier commercial, qui est un espace commercial situé au rez-de-chaussée d'immeubles avec une entrée indépendante et ses propres vitrines.

Centre commercial

Centre commercial ― bâtiment de la capitale, construit par le propriétaire dans le but d'obtenir un bénéfice commercial en louant des surfaces commerciales à des sociétés locataires (notamment, chaînes de magasins) ou d'héberger ses propres chaînes de distribution.

Réseau commercial

Réseau commercial- un ensemble de deux ou plusieurs succursales, salons, points de vente ou autres établissements qui vendent des biens ou des services au détail ou en petit commerce de gros, réunis sous une marque ou une enseigne commune et ayant une même identité sociale.

En Russie

Aujourd'hui, en Russie, il existe plus de 850 objets immobiliers commerciaux, qui sont des centres commerciaux, des centres commerciaux, des centres commerciaux et de divertissement, des maisons de commerce. Ainsi, à Moscou, il y a environ 170 [ ] . Le volume total de l'espace commercial dans la capitale de la Russie, selon les analystes, est de 4,857 millions de m². À Saint-Pétersbourg, le même chiffre est de 1,3 million de m², et au total, il y a environ 80 biens immobiliers commerciaux dans la ville.

Les centres commerciaux se développent également activement dans les régions de Russie.

Classement des biens commerciaux

Dans la pratique mondiale, une classification des centres commerciaux a été adoptée, selon laquelle le type et but fonctionnel déterminé non seulement par la superficie du site ou du bâtiment. Ils dépendent également du nombre de locataires principaux, de la gamme de produits et de la taille de la zone de service. En Russie, le système de classification des centres commerciaux suivant est le plus courant parmi les acteurs du marché de l'immobilier commercial :

Centre commercial de quartier. Localisation : loin des rues principales et des autoroutes stratégiques. Zone commerciale : zone 5-10 minutes à pied. Surface de vente : moins de 3 mille m². Il se peut qu'il n'y ait pas de locataire principal. Dans le centre commercial du micro-quartier, les biens de première nécessité sont échangés et les services du quotidien sont assurés.

Centre commercial de quartier. Localisation : loin des rues principales et des autoroutes stratégiques. Zone commerciale : zone située dans un rayon de 5 à 10 minutes en transport privé ou public. Public : 3 à 40 000 personnes. Surface commerciale : 3-10 mille m². Locataire principal : supermarché épicerie, pharmacie.

Centre commercial du comté. Localisation : à proximité des rues principales et des autoroutes stratégiques. Zone commerciale : 10-20 minutes d'accessibilité en transports. Public : 40 à 150 000 personnes. Surface commerciale : 9 - 20 mille m². Zone de couverture : tous les comtés adjacents. Locataire phare : supermarché épicerie, grand magasin pour enfants, autres grands magasins industriels.

centre commercial de super quartier. Localisation : à proximité des autoroutes stratégiques. Surface commerciale : 20 - 30 mille m². Zone de couverture : territoires adjacents et comtés éloignés. Locataire phare : supermarché épicerie, grand magasin pour enfants, autres grands magasins industriels.

centre commercial régional. Localisation : à proximité des autoroutes stratégiques. Zone commerciale : 30-40 minutes d'accessibilité en transports. Public : plus de 150 000 personnes. Surface commerciale : 30 000 - 45 000 m². Zone de couverture : régions adjacentes. Locataire principal : un ou deux grands magasins à gamme complète d'au moins 4 500 mètres carrés. Assortiment: biens de consommation, vêtements, meubles, articles ménagers dans un large assortiment, lieux de loisirs et de divertissement, services aux consommateurs.

Centre commercial spécialisé. Emplacement : peu importe. Surface de vente : 3000 - 100000 mètres carrés. Assortiment : sous-catégories des catégories traditionnelles, l'étendue dépend de la zone du centre commercial. Locataire d'ancrage : la fonction est exercée par un magasin spécialisé ou un groupe de magasins spécialisés qui définissent les spécificités du centre commercial.

Grand et petit

Le directeur du développement de l'agence immobilière centrale Yevgeny Galeev estime que le montant des tarifs de location des centres commerciaux (TC) est influencé par: l'emplacement, le concept du TC; place dans le TC - étage, proximité des escaliers, "locataire d'ancrage" ; statut de locataire - "ancre" ou régulier (pour les locataires d'ancrage 2-3 fois ou plus moins cher); surface louée. Le plus important est le format du locataire - ancre ou régulier.

Auparavant, le locataire "pilier" était considéré comme une entreprise louant une surface de 1 000 m². m et est le "porteur" marque célèbre. Aujourd'hui, les exigences du marché changent, les centres commerciaux "se développent", les complexes conceptuels modernes sont conçus pour un plus grand nombre de visiteurs et la quantité d'espaces loués augmente également. Aujourd'hui, le locataire principal est une entreprise qui est le "porteur" d'une marque bien connue et loue à partir de 1,5 mille mètres carrés. m et plus.

Les tarifs de location des locataires principaux diffèrent de ceux des autres entreprises d'au moins 2 à 3 fois, plus souvent de 3 fois ou plus. Les locataires principaux louent souvent un étage entier dans un centre commercial et leur superficie peut atteindre 10 000 mètres carrés. m.Les petits opérateurs louent, en règle générale, 50 à 300 m². M. En conséquence, le coût du loyer est sensiblement différent. Habituellement, les opérateurs principaux d'un TC moyen paient 150 à 200 $ par mètre carré. m par an.

Arina Sender, directrice du département de l'immobilier commercial chez Colliers International St. Petersburg, est convaincue que la différence de taux de location pour le locataire principal et les autres opérateurs est beaucoup plus perceptible. À son avis, les tarifs d'ancrage peuvent être de 3 à 10 fois inférieurs aux tarifs de location des autres locataires du centre commercial. Le tarif de location d'un opérateur phare dépend largement de son profil commercial - les tarifs sont différents pour un multiplex, un magasin d'électroménager, un hypermarché, un grand magasin.

Remise "Ancre"

L'emplacement de l'opérateur au sein du TC est associé à sa catégorie - ancre et toutes les autres ; fonction - commerce, restauration, divertissement; zone occupée. Les opérateurs phares interviennent dans les centres commerciaux pour constituer les principaux flux de clientèle. Un bon "point d'ancrage" est capable d'attirer un flux important d'acheteurs et d'assurer leur mouvement "nécessaire" à travers le complexe.

Oleg Spivak, directeur du département de conseil chez Bekar, estime qu'il est plutôt difficile d'évaluer objectivement la taille des taux de location pour les locataires phares. Souvent, les locataires principaux sont des co-investisseurs dans des projets de grands HOB, essayant presque toujours d'assurer leur participation aux premières étapes de la construction ou de la conception.

Les taux de location moyens dans les centres commerciaux situés dans la partie centrale de la ville sont actuellement d'environ 1 200 à 1 500 dollars par mètre carré. m par an, dans les centres commerciaux situés à la périphérie - 600-1000 $ pour 1 m². m par an. Les locataires phares ne peuvent pas payer de tels tarifs en raison des spécificités de leurs activités - ils ont besoin de grandes surfaces, tout en ayant un chiffre d'affaires plutôt faible pour 1 m². M. Par conséquent, les "ancres" ne peuvent physiquement pas payer au-dessus du niveau d'environ 200 à 300 $ pour 1 m². m par an, selon le profil et la superficie qu'ils occupent.

Hauts et bas

Dans le centre commercial "Cosmopolis", l'ancre est "Super Siva", dans le centre commercial "Nord" - "Paterson" et la quincaillerie "Domovoy", dans le centre commercial "Ozerki" - le magasin de jouets "Lukomorye", dans le centre commercial "Grand Canyon" - "Ramstore" . Chacune des "ancres" répertoriées occupe une superficie de plus de 1 000 mètres carrés. M. Le deuxième étage et au-dessus, en règle générale, est découpé en 50 à 300 mètres carrés. m et est loué à des magasins de vêtements à la mode, chaussures, accessoires. Ainsi, dans le centre commercial Nord, les premier et deuxième étages, à l'exception d'Eldorado, sont presque entièrement occupés par des vêtements, des chaussures, des cosmétiques, bijoux, souvenirs, etc...

Aux étages supérieurs, il y a une aire de restauration et un élément de divertissement du complexe. Au troisième étage du centre commercial Cosmopolis se trouve une aire de restauration, le quatrième étage est occupé par le club de fitness Extra sport. De même, au troisième étage du centre commercial "Ozerki", il y a une aire de restauration, des magasins Forum, Megashoes et Mille et Un Sacs. Au troisième étage du SEC "Nord", en plus de l'aire de restauration et du cinéma "Kronverk-cinema", il y a des magasins occupant de grandes surfaces - "Banana-Mama" et Plato, tout le quatrième étage est consacré au composante de divertissement du complexe.