Viimeisin päivitys: 20.05.2018

Kysymys:

Myin asunnon ja ostin toisen samana vuonna. Pitääkö minun maksaa veroa tässä tapauksessa ja kuinka paljon? Onko mahdollista kuitata veroa myytäessä yksi asunto ja verovähennys - ostettaessa toinen?

Vastaus:

Jos joku myy yhden asunnon ja ostaa heti toisen, kalliimpi, samaan hintaan tai halvemmalla ( eli tekee vaihtoehtoisen liiketoimen), sitten herää järkevä kysymys - pitääkö minun maksaa veroa? Ja tarvittaessa sitten miten verot ja verovähennykset lasketaan tässä tapauksessa? Onko tässä mahdollista vähentää veroja ja vähennyksiä?

Samat kysymykset heräävät, jos kyseessä ei ole yksi, vaan kaksi erillistä kauppaa - asunnon myynti ja osto - mutta tehty samana vuonna ( nuo. yhdellä verokaudella). Mikä tulee olemaan vero? Älä huoli, me selitämme kaiken.

Monien perinteinen virhe on se, että he ajattelevat naiivisti jotain tällaista: "Jos myin asunnoni esimerkiksi 100 ruplalla ja ostin itselleni toisen samana vuonna samalla 100 ruplalla, niin tänä vuonna minulla ei ole tuloja , sinun ei tarvitse maksaa veroja. Hurraa!". Ei. Ei niin yksinkertaista.

Verokoodi ( s.2, s.2, Avautuu uuteen välilehteen."> Venäjän federaation verolain 220 artikla) puhuu kirjaimellisesti seuraavaa kiinteistöjen ostosta ja myynnistä ( lainata):

"...veronmaksajalla on oikeus alentaa verotettavan tulonsa määrää TÄMÄN omaisuuden hankintaan liittyvien tosiasiallisesti aiheutuneiden ja todennettujen kulujen määrällä."

Avainsana tässä on " TÄMÄ". Jos omaisuus on erilainen toinen asunto), tätä sääntöä ei sovelleta.

Toisin sanoen, jos sinä ostettu ensin asunto 100 ruplaa, ja sitten myyty TÄMÄ asunto samoilla 100 ruplalla, niin sinun ei todellakaan tarvitse maksaa myyntiveroa. Tässä se koskee aiheutuneiden kustannusten määrää ( katso linkistä lisätietoja).

Jos myit ensin YHDEN asunnon ja sitten ( tai heti) osti TOINEN, saman verokauden aikana ( kalenterivuosi), sitten veroja ja verovähennyksiä sovelletaan jokaiseen kiinteistöön erikseen. Eli sinun on maksettava veroa ensimmäisen asunnon myynnistä, ja voit saada verovähennys toisen asunnon hankinnasta.

Onko mahdollista järjestää täällä verojen ja vähennysten vastavuoroisuus? Voi. Mutta ei aina, eikä täysin. Kuinka niin? Tarkastellaan tätä tapausta tarkemmin.

Veron kuittaus myytäessä ja ostettaessa asuntoa samana vuonna (verokaudella)

Veron maksaminen asunnon myynnistä riippuu ensisijaisesti kuinka monta vuotta olemme omistaneet sen . Jos olemme omistaneet asunnon vähintään kolme vuotta ( ja 1.1.2016 jälkeen ostetuille asunnoille - 5 vuotta tai enemmän), olemme täysin vapautettuja tämän veron maksamisesta.

Jos asunnon omistusaika oli alle 3 vuotta ( tai alle 5 vuotta 1.1.2016 jälkeen ostetuille), sinun on maksettava myyntivero. Totta, jotta asuntojen myyjät eivät ole kovin hermostuneita, niitä tarjotaan kolmenlaisia ​​verovähennyksiä (lisää niistä - katso alla oleva linkki).

Tämän seurauksena kysymys jää - mitä tehdä veroilla, jos myit alle 3 vuotta omistetun asunnon ( tai alle 5, jos ostettu 1.1.2016 alkaen) ja ostit toisen? Onko mahdollista ottaa toisen asunnon ostokustannukset huomioon asunnon myyntiveroa maksettaessa?

Vastaus: ostokustannuksia ei ole mahdollista hyvittää täällä - näin ei ole ( katso yllä oleva ote Venäjän federaation verolakista). Mutta alentaa veroa myyntiä kohden hakemalla verovähennys ostoa varten se on hyvin mahdollista ( on parempi lukea se hitaasti uudelleen, jotta ymmärrät mistä on kyse).

Lisäksi tilanteessa, jossa verokaudella myydään yksi asunto ja ostetaan toinen, kaksi verovähennystä voidaan tehdä kerralla myyntiveron maksamisen yhteydessä.

Ensimmäinen on "standardi" 1 miljoonan ruplan vähennys., joka vähennetään asunnon myynnin veroperusteesta. Toinen on vähennys 2 miljoonaa ruplaa., joka annetaan asunnon hankintaan ja jota sovelletaan Ostajan tuloveron alaisten tulojen ( esimerkiksi palkaksi.). Ja koska asunnon myynnistä saadut rahat ovat myös verotettavaa tuloamme, voidaan tästäkin summasta tehdä toinen vähennys.

Kyllä, verokoodi on viidakkokirja. Harva onnistuu ensimmäisellä yrityksellä ymmärtämään, mitä siellä on kirjoitettu ... Hälventämään päähän muodostunutta sumua esittelemme konkreettinen esimerkki meidän tapauksessamme.

♦ Esimerkki (Verot ja vähennykset asunnon myynnistä ja ostosta) ♦

Kaikki yhteensä: Eri asuntojen myynnistä ja ostosta ei saada suoraan tuloja ja kuluja ( nuo. ostosummaa ei vähennetä myyntisummasta). Mutta liikevaihtoveroa voidaan vähentää paitsi tavallisella miljoonan ruplan vähennyksellä, myös vähennyksellä toisen asunnon ostosta samana vuonna - tämän oston määrällä, mutta enintään 2 miljoonaa ruplaa. Ja maksa loput henkilökohtainen tulovero 13%.

Käytä kaksi verovähennystä sisään vaihtoehtoinen sopimus huoneistoilla seuraavin ehdoin:

1. Yhden asunnon myynti ja toisen osto tapahtuivat samalla verokaudella ( kalenterivuosi);
2. asunnon oston verovähennystä ei ole aiemmin käytetty ( tai sitä ei aiemmin käytetty kokonaan - sitten sen loppuosa käytetään);
3. asunnon osto ei ollut läheiseltä sukulaiselta ( Verottajat eivät halua tulla huijatuksi.).

Asuntojen myynnin ja oston verovähennysten soveltamisen vivahteet

Samanaikaisesti on muistettava, että verovähennykset ovat 1 miljoonaa ruplaa. ja 2 miljoonaa ruplaa. - Tämä on enimmäismäärä verovelvollisen käytettävissä olevien vähennysten määrä. Jos myytyjen ja ostettujen asuntojen hinnat ovat näitä summia pienemmät, vähennykset ovat samat kuin asuntojen hinnat.

Jos esimerkiksi hinta ensimmäisen ( myyty). Ja toinen vähennys asunnon ostamisesta esimerkiksi 1,5 miljoonan ruplan hintaan antaa ostajalle mahdollisuuden saada takaisin palkasta maksetun tuloveron 1,5 miljoonaa ruplaa. x 13% = 195 000 ruplaa.

Lisäksi, jos ensimmäinen ( myyty) asunto oli aiemmin meillä ostanut , niin verovähennystä ei voida soveltaa "tavanomaista" 1 miljoonaa ruplaa, vaan - " kustannusten määrässä» tähän asuntoon, joka on yleensä paljon kannattavampi.

Ja jos toinen osti) asunto on ostettu käyttäen, silloin Ostajalla on mahdollisuus saada toinen verovähennys - lainalle maksetun koron määrälle ( mutta enintään 3 miljoonaa ruplaa.).

Lisätietoja kaikista tyypeistä on kuvattu erillisessä sanastoartikkelissa linkissä.

Täytä ilmoitus 3-NDFL ja tietysti voit järjestää kaikki vähennysasiakirjat itse. Mutta tämä vaatii aikaa ja vaivaa. Eikä se aina onnistu ensimmäisellä kerralla. laskuvirheiden ja asiakirjojen täyttövirheiden vuoksi). On paljon helpompaa ja nopeampaa uskoa tämä asia verokonsulteille.

Oikeudenmukaisuuden vuoksi on huomattava, että käytännössä paikalliset veroviranomaiset voivat kieltäytyä veropohjan alentamisesta asunnon myynnistä vähennyssummalle toisen asunnon ostamisesta samalla verokaudella viitaten "eri veroluokkiin". Verotoimistossa tässä tapauksessa he tarjoutuvat maksamaan ensin myyntiveron ja sitten vähentämään ostosta ja palauttamaan "ylimaksetun henkilöveron".

Kun myyt mitä tahansa kiinteistöä, olipa kyseessä oma asunto, kesämökki tai toimisto, olet velvollinen maksamaan veroa kiinteistön myynnistä ajoissa. Asian ydin on, että valtio pitää rahat, jotka henkilö saa osto-ostokaupassa, samana tulona kuin minkä tahansa tuotteen myynnistä. Ja kuten minkä tahansa muunkin tulon kohdalla, se laskee kiinteistön myynnistä 3 % veron tuotoista. Mutta tähän sääntöön on poikkeuksia, kun ihmiset myyvät asuntojaan ja talojaan maksamatta lainkaan veroja. Se riippuu ajanjaksosta, jonka kansalaisella oli asunnon omistusoikeus. Tässä asiassa on muitakin mielenkiintoisia näkökohtia, katsotaanpa niitä tarkemmin.

Kiinteistö omistettu vuoteen 2016 asti

Muutaman viime vuoden aikana kiinteistöjen myyntiveron laskentasäännöt ovat muuttuneet lainsäädännössä jonkin verran. Ensinnäkin se koskee yksilöitä. Pääsyynä on kiinteistöarvon pakollisen arvioinnin käyttöönotto.

Oletetaan, että asunto on saatu omistukseen ennen vuotta 2016. Mutta samalla viimeinen omistaja voi vaatia omistusta jopa 3 vuodeksi. Kiinteistön myyntiveron määrä lasketaan seuraavasti:

1. Täytä raportointiasiakirjat (lomake 3-NDFL);
2. Verona maksat 13 %:n maksun tapahtuman summasta.

Tärkeää: jos kansalaisen ennen vuotta 2016 ostama asunto tai talo oli myyntihetkellä yhden henkilön omistuksessa yli 36 kuukautta, kiinteistön myynnistä ei tarvitse tehdä ilmoitusta tai maksaa veroa ollenkaan.

Tässä tapauksessa et voi murehtia ja unohtaa veroja. Hallitus luulee, että et ole sille mitään velkaa. Nämä tiedot on helppo verrata asiaankuuluviin Unified State -omaisuutta koskeviin tietoihin. Rekisteröidy.

Kolmen vuoden omistusajan laskenta-algoritmissa on kaksi poikkeusvaihtoehtoa, joka määrittää veronmaksuvelvollisuuden kiinteistön myynnistä . Omistusajan laskentaa voidaan harkita ei siitä hetkestä lähtien, kun asuntoa koskevat tiedot syötetään Rosreestriin, vaan jonkin verran aikaisemmin tällaisissa olosuhteissa:

• perintö - ajanjakso lasketaan siitä hetkestä, kun perintömenettely alkaa;
• sopimuksen tekeminen asuntorakennusosuuskuntien kanssa - ajanjakso lasketaan osakeavustuksen tekopäivästä.

Muutokset vuoden 2016 jälkeen

seuraava tapaus. Kiinteistön omistus on rekisteröity 1.1.2016 jälkeen. Miten säännöt ovat muuttuneet ja miten kiinteistöjen myyntiä verotetaan tässä tapauksessa?

Tässä tulevat voimaan liittovaltion merkitystä säädöksessä numerolla 283-FZ säädetyt säännöt, joiden määräykset muuttavat Venäjän federaation verolain ensimmäisen ja toisen osan artikloja.

Tämän asiakirjan mukaan, jotta voidaan määrittää tarve maksaa veroa kiinteistön myynnistä , pitoaika lasketaan samalla tavalla kuin ennen - Unified-liittymispäivästä alkaen Valtion rekisteri tiedot. Itse laskenta ei kuitenkaan tapahdu vain asunnon tai talon hinnalla, vaan myös kiinteistöhinta otetaan huomioon.

Myös omistusaikaa pidennettiin merkittävästi, minkä jälkeen kiinteistöjen osto- ja myyntituloja ei tarvitse ilmoittaa eikä veroja näin ollen tarvitse maksaa. Nyt tämä ajanjakso ulottuu 5 vuoteen.

Mutta näihin sääntöihin on myös poikkeuksia. Kiinteistöjä myydessään kansalainen on vapautettu tuloveron maksuvelvollisuudesta:

• kun asunto tai talo on saatu perinnönä, tuloveroa ei peritä;
• asuntojen yksityistämisprosessia ei myöskään pidetä tulona;
• perintö (ilman maksuja) rinnastetaan sopimukseen asunnon omistajan elinikäisestä hoidosta ja ylläpidosta.

Maksujen määrän vähentäminen

Aikaisemmin omistajat aliarvioivat usein asiakirjojen mukaan kaupan suuruutta vähentääkseen veroja kiinteistön myynnin jälkeen. Tämän käytännön lopettamiseksi valtio otti käyttöön kiinteistöarvoon perustuvan verokirjanpidon.

On kuitenkin olemassa joitakin tapoja vähentää maksujen määrää:

• lain edellyttämän vähennyksen käyttö;
• Ilmoitus asiaan liittyvistä kuluista, jotka vähennetään kokonaistuloista.

Vähennys on määrä, jolla kiinteistöveroa voidaan alentaa myynnistä. Tätä parametria käytetään, jos kohde on myyty alle kiinteistöarvion.

Esimerkiksi kiinteistön passin mukaan asunto maksaa 5 miljoonaa ruplaa. Mutta myyntisopimus sisältää luvun 3 miljoonaa ruplaa. Tämä tapahtuu melko usein, mukaan lukien markkinahintojen vaihtelut tai tarve myydä kiinteistöjä kiireellisesti.

Optimoinnin ensimmäinen vaihe on indeksointi 0,7:llä. Tätä kiinteistöjen myyntiverolaskelmaa käytetään, jos myyt kohteen syystä tai toisesta alle kiinteistöhinnan. Ja tässä ei ole väliä kuinka paljon sopimuksessa oleva summa on arvioitua pienempi. Kertomalla 0,7:llä on suurin mahdollinen valtion myönnytys.

Ajatus tässä on yksinkertainen: toisaalta suoja veronkierrolta kiinteistöjä myytäessä ja ymmärrys siitä, että arvon aleneminen 20-30% on täysin mahdollista todellisuudessa, ei vain paperilla.

Esimerkiksi:

1. Asunnon hinta maarekisteripassin mukaan on 5 miljoonaa ruplaa.
2. Indeksointi: 5 miljoonaa * 0,7 = 3,5 miljoonaa
3. Itse asiassa käytettiin 3 miljoonaa ruplaa.
4. Näin ollen tuloveron määrä on yhtä suuri: (3,5 miljoonaa - 3 miljoonaa) * 13% = 65 tuhatta ruplaa.

Tämän vaihtoehdon verovähennysten määrä lasketaan seuraavasti:

1. Kiinteistöhinta indeksoidaan kertoimella 0,7 (tämä tehdään, jos myyntihinta on alhaisempi kuin varasto): 5 miljoonaa * 0,7 = 3,5 miljoonaa ruplaa.
2. Veropohja, kun otetaan huomioon vähennys: 3,5 miljoonaa - 1 miljoonaa = 2,5 miljoonaa ruplaa.
3. Henkilökohtaisen tuloveron määrä: 2,5 miljoonaa * 13% = 325 tuhatta ruplaa.

Toinen optimointivaihtoehto on osoitus kaikista kauppaan liittyneen myyjän kustannuksista. Nämä luvut vähennetään kiinteistön kokonaisarvosta. Mutta ne on välttämättä vahvistettava shekeillä, kuiteilla ja muilla asiakirjoilla.

Vaaditut asiakirjat

Jos asunnon tai muun kiinteistön myyntiin liittyy tuloveron maksaminen, liittovaltion virasto Veropalvelu sinun on toimitettava seuraavat asiakirjat:

• passi tai muu asiakirja, jolla voidaan tunnistaa kansalaisen henkilöllisyys;
• veroilmoituksen ilmoittaminen (lomake 3-NDFL);
• kopio TIN-todistuksesta;
• kopio kiinteistön myyntisopimuksesta;
• maksukuitit tai tiliotteet;
• vähennysmäärien jakamista koskeva hakemus.

Veron maksuajat

Ongelmien ja sakkojen välttämiseksi sinun on tiedettävä tarkasti, milloin kiinteistöjen myyntivero on maksettu. Kansalaisille tärkeimmät päivämäärät määräytyvät Venäjän federaation verolain artikloissa nro 228 ja 299.

• Ilmoitus on täytettävä ja lähetettävä myyntiä seuraavan vuoden 30.04 mennessä. Nuo. Kuten kaikki veroilmoitukset, tämä asiakirja jätetään vuoden lopussa.
• Vero on maksettava viimeistään kuluvan vuoden heinäkuun 15. päivänä (ilmoituksen tekemisen jälkeen).
• Mitkä ongelmat uhkaavat määräaikojen rikkomisen yhteydessä:
• Jos liikevaihtoveroa ei ole maksettu ennen heinäkuun 15. päivää, siihen lisätään sakko (5 % summasta kuukaudessa). Mutta on olemassa enimmäismäärä - tämä on 30% erääntyneen veron määrästä. Tämä on kuvattu yksityiskohtaisesti Art. Venäjän federaation verolain 119.
• "Unohtamisen" tapauksissa - ilmoitusta ei ole tehty eikä veroa ole maksettu, sakon suuruus muuttuu kiinteäksi - 20%, viivästysajasta riippumatta.

Liikekiinteistön myynti

Myös minkä tahansa kaupallisen (muu kuin asuin) kohteen - toimiston, rakennuksen tai rakennelman - myynti on tuloveron alaista.

Jos omistaja on yksityishenkilö (tavallinen kansalainen tai yksittäinen yrittäjä), veroprosentti on 13 % markkina- tai kiinteistöarvosta riippumatta siitä, käytettiinkö tilaa kaupalliseen toimintaan vai olivatko ne tyhjillään.

Ainoa ero käytettyjen ja käyttämättömien tilojen välillä on se, että kaupallisessa toiminnassa on mahdotonta tehdä verovähennyksiä.

Milloin ilmoitus tulee tehdä, kuinka laskea oikein ja milloin sinun on maksettava verot sekä kuinka vähentää maksujen määrää, on kuvattu yksityiskohtaisesti yllä. Fyysiselle henkilöille, kaikki nämä säännöt ovat täsmälleen samat, olitpa myymässä asuntoa, kauppaa tai tehdastilaa.

Organisaatioille veron määrä riippuu useista parametreista:

• yrityksen verojärjestelmä;
• esineen arvo taseessa (poistot mukaan lukien).

Myös oikeushenkilöillä on oikeus alentaa kiinteistöveroa ottamalla huomioon myyntiin liittyvät kulut.

Joten kaupalliset kohteet ovat täsmälleen samoja tulonlähteitä kuin mikä tahansa muu kiinteistö. Laskutuskauden päätyttyä kansalaisten on täytettävä ja toimitettava ilmoitus 30. huhtikuuta mennessä ja sen jälkeen suoritettava maksun määrä 15. heinäkuuta mennessä. Organisaatiot - oikeushenkilöiden raportointikausien mukaisesti.

Talon myyntivero

Myydessään tonttia omalla kiinteistöllä omistaja joutuu maksamaan myös tuloveroa. Yleisesti, henkilökohtaisen tuloveron määrä kuvatussa tilanteessa se lasketaan samalla tavalla kuin asuntoa tai liikekiinteistöä myytäessä. Mutta on myös tärkeä ero. Talo ja tontti ovat erillisiä omistuskohteita. Ja niiden osto- ja myyntitapahtumat tehdään erilaisilla sopimuksilla.

Tämän seurauksena talon ja maa-alueen myynnistä maksettava vero koostuu kahdesta erillisestä maksusta. Ensimmäinen maksetaan kiinteistöstä, toinen maasta. Kaikki uusien asuntojen myyntiin liittyvien verojen määrittämiseen ja laskemiseen liittyvät kysymykset määrätään Venäjän federaation verolain 220 artiklan määräyksissä.

Taloon kiinteistönä pätevät täsmälleen samat säännöt kuin asunnon tai muun esineen myyntiin. Veron määrä taloa myytäessä lasketaan kiinteistön tai markkinoiden perusteella, mutta vähintään 70 % kiinteistöstä.

Maavero määräytyy maan kiinteistöarvon perusteella. Jos tontti, talo tai siinä olevat rakenteet eivät sisälly Rosreestriin, sinun on tehtävä tämä itse ennen myyntiä. Tässä tapauksessa kiinteistöarvon arviointi on välttämättä tehtävä.

Mökin tai kartanon myynnin yhteydessä tällaisia ​​tapauksia ei käytännössä tapahdu, ja tämä tekijä voi monimutkaistaa maalaistalojen myyntiä, etenkin vanhoissa puutarhakumppanuuksissa. Älä kuitenkaan pelkää. Tarkista vain kaikki tiedot Rosreestrin verkkosivuilta ennen myyntiä ja laita asiat asiakirjoihin ennen kaupantekoa.

Kuinka säästää rahaa myydessäsi talosi ja maasi

Jokainen kansalainen voi alentaa asunnon myyntiveron määräytymisperustetta niin sanotulla omaisuusvähennyksellä. Verojen laskentaperusteen alennuksen enimmäismäärä on 1 miljoonaa ruplaa.

Voit käyttää maksimivähennysvaihtoehtoa välittömästi tai osaa siitä. Useissa myynneissä vähennys on järkevää jakaa osiin. Summat ovat kumulatiivisia ympäri vuoden. Jos "katto" saavutetaan, vero lasketaan normaalisti.

AT ensi vuonna raportti alkaa nollasta ja vähennys voidaan tehdä uudelleen.

• talon hinta kiinteistön mukaan - 5 miljoonaa ruplaa;
• tapahtuman määrä - 4 miljoonaa ruplaa;
• toimikausi - 2 vuotta;
• talo rakennettiin omistajan kustannuksella yksityistetylle tontille.

Lasketaan vero talon myynnistä (muista - ilman tonttia! Maa katsotaan erikseen) kuvattuun tapaukseen:

(4 000 000 - 1 000 000) * 13% = 390 tuhatta ruplaa.

Jos kauppahinta olisi 1 miljoonaa ruplaa, vähennyksen ansiosta voit täysin päästä eroon veron maksamisesta talon ja maan myynnistä. Mutta ilmoitus ajoissa (3-NDFL) on silti toimitettava. Muuten sakkojen todennäköisyys on suuri.

Pitääkö minun maksaa veroa myydessäni keskeneräisen talon?

Usein suunnitelmat kesämökin tai "perhekartanon" rakentamisesta epäonnistuvat. Joku tarvitsee kiireellisesti rahaa, joku muutti juuri suunnitelmiaan ja prioriteettejaan. Ja sitten keskeneräinen rakennus tulee kiinteistömarkkinoille.

Tällaisten liiketoimien suorittamiseen on kaksi vaihtoehtoa:

1. Tontin myynti ilman talon rekisteröintiä. Hyvin yleinen ratkaisu, jos rakentaminen on alle 70 % valmis, mutta se on hyväksyttävä myöhemmissä työvaiheissa.
2. Rekisteröityminen kesken valmis talo. Sitä harjoitetaan, jos talo on rakentamisen loppuvaiheessa.

Ensimmäisessä tapauksessa myyjä ilmoittaa ilmoituksessa vain tontin ja maksaa veroa maan myynnistä. Nuo. keskeneräistä valtiolle "ei ole olemassa". Toisessa vero lisätään myös asunnon myyntiin.

Vaikuttaa siltä, ​​​​että ensimmäinen vaihtoehto on kannattavampi, vaikka talo olisi yli 90% valmis. Mutta tässä on otettava huomioon myös markkinatekijä. Kun ostat keskeneräisen rakennuksen ilman rekisteröintiä, Rosreestrin sisäänkirjautuminen, kiinteistöarvon määrittäminen ja muut byrokraattiset asiat osoittautuvat ostajalle "päänsärkyksi". Luonnollisesti tässä tapauksessa sekä kysyntä että myyntihinta ovat alhaisemmat.

Toisaalta, jos rakennus on kaukana valmiista, ostaja voi tehdä hankkeeseen huomattavia muutoksia rakennuksen valmistumisen aikana. Ja silloin projektiin perustuva rekisteröinti tulee turhaksi kuluksi, koska ostaja joutuu silti käymään nämä vaiheet läpi uudestaan.

Mitä muuta on tärkeää tietää asuntoa myytäessä

Esikaupunki- ja kesämökeissä on usein lisätalorakennuksia - vajaita, autotalleja, kylpyjä jne. Jos myyt koko tontin kaikkine kohteineen yhdessä, älä unohda tehdä jokaisesta näistä kohteista erillinen sopimus.

Viimeisimpien lainsäädäntömuutosten yhteydessä kaikki rakennukset ja rakennelmat, mukaan lukien ulkorakennukset tai muut apurakennukset, katsotaan samanlaisiksi kiinteistökohteiksi kuin itse talo. Niiden tulee olla myös rekisterissä, jonne mikä tahansa esine merkitään kiinteistöarvon määrittämisen jälkeen.

Tärkeää: jokainen kohde ja maa myönnetään erikseen. Ja jokaiselle harkita omaa myyntiveroaan.

Verot asunnon myynnin yhteydessä ja silloin, kun niitä ei tarvitse maksaa

Usein ihmetellään, miksi valtio vaatii veroa asunnon myynnin yhteydessä. Usein asunto myydään ei siksi, että he haluavat saada rahaa, vaan elinolojen parantamiseksi tai muuton vuoksi.

Itse asiassa useimmat näistä tapauksista kuuluvat vaihtoehtoihin, joissa veroja ei tarvitse maksaa:

• Asunnon omisti yksi henkilö vähintään 5 vuotta;
• Yksityistäminen toteutettiin;
• Asunto on perintö sukulaisilta tai huoltosopimuksella.

Uskotaan, että asunnon, jossa he eivät ole asuneet edes 5 vuotta, myynti ei yleensä tapahdu muuttamisen, vaan voiton vuoksi. Siksi valtio vaatii veroja.

Asunnon myynnin veromäärät, asiakirjat, ehdot eivät poikkea kuvatuista yleisistä säännöistä:

• Summa on 13 % kustannuksista (kiinteistörekisteri tai kertoimella 0,7, jos hinta on alhaisempi). Esimerkkejä ja laskentakaavoja on kuvattu yllä, mukaan lukien optimointi.
• Asunnon myynnin verojen määrää voidaan alentaa ilmoittamalla niihin liittyvät kulut.
• Myyjä on velvollinen toimittamaan kaikki tarvittavat tiedot Rosreestrille ja muille valtion elimille laissa määritetyissä määräajoissa (katso lisätietoja kohdasta "Maksuehdot").
• Mikäli asiakirjat toimitetaan myöhässä tai veroa ei ole maksettu asunnon myynnin yhteydessä, myyjä joutuu maksamaan sakkoa.

Jos asuntoa käytettiin toimisto- tai kauppana, sen asema muutettiin kaupallisen toiminnan rekisteröinnin yhteydessä asunnosta liikekiinteistöksi. Tässä tapauksessa asunnon myyntiverot maksetaan yksityishenkilöiden ja organisaatioiden liikekiinteistöjen myyntiä koskevien sääntöjen mukaisesti.

Erikseen kannattaa tuoda esille myös verotuksen vaihtoehdot, ominaisuudet ja ylipäätään mahdollisuus myydä asuntoja, joiden ostoa käytettiin äidin pääomaa, verot rakenteilla olevan talon asunnon myynnistä. Keskustelemme näistä asioista tarkemmin erillisissä artikkeleissa. Ja jos sinulla on kysyttävää juuri nyt, ota yhteyttä portaalimme asiantuntijoihin.

Venäjän federaatiossa kaikkia kansalaisten tuloja verotetaan, mutta asunnon myynnistä saatujen tulojen verojen määrässä on hienouksia, erityisesti asunnon myynti- ja ostoverolla on omat ominaisuutensa, kun se maksetaan. Sekä asunnon ostajille että myyjille tarjotaan veroetuja kiinteistövähennysten muodossa (TC RF Art. 220, kohdat 1.1 ja 1.3).
Ostaja, joka tekee asunnon osto- ja myyntikaupan, ei maksa veroja. Hän saa oikeuden saada omaisuuden vähennys 2 ja 3 miljoonaa ruplaa kaikista tuloista.
Rekisteröidessään myynti- ja ostotapahtumaa Rosreestrissä, molemmat osapuolet maksavat tasavertaisesti valtionveron vuonna 2019, jonka määrä on 2000 ruplaa.

Muutokset Venäjän federaation verolakiin

Vuoden 2018 alusta lähtien Venäjän federaation verolakiin on tullut voimaan uusia muutoksia. Ne liittyvät verojen perimiseen kansalaisten asunnon myynnistä saamista tuloista.

• Omistajan ennen 1.1.2016 ostamien talojen ja huoneistojen osalta vaadittu 3 vuoden vähimmäisomistusaika on edelleen voimassa. Jos ne menevät läpi, veroa ei vaadita.
• Niiden kohteiden osalta, jotka kansalaiset ostivat tammikuun 2016 alun jälkeen, aika, jonka aikana heidän on omistettava kiinteistöjä, jotta he eivät maksa veroa, on nostettu 5 vuoteen.
• Venäjän federaation asukkaat maksavat tuloveroa 13 % ja ulkomailla asuvat 30 %.
• Kolmen vuoden aika on varattu niille asuintalojen, asuntojen, mökkien omistajille, jotka ovat saaneet ne lahjaksi, yksityistettyinä, vuokrasopimuksen perusteella saamina.

Esimerkki. Nesterov I.I. osti asunnon lokakuussa 2015, ja Sidorov S.S. Ostin sen maaliskuussa 2016, kun Venäjän federaation verolain muutokset tulivat voimaan. Nesterovilla on jo lokakuussa 2018 (kolme vuotta rekisteröintipäivästä) oikeus myydä asuntonsa maksamatta tuloveroa, ja Sidorov S.S. täytyy odottaa maaliskuuhun 2021. Hänelle on uusi järjestys.

Miten toimikausi määräytyy?

Vähimmäismahdollisuuden verovapauden asunnon omistusajan laskemista säätelee 1 §:n 1 momentti. Venäjän federaation verolain 217.1 kohta 3:

1. se lasketaan USRN-otteessa ilmoitetusta päivämäärästä;
2. asunto-osuuskuntien kautta rakennettujen asuntojen osalta katsotaan asunnon vastaanotto- ja luovutusasiakirjan allekirjoituspäivästä;
3. perillisille - testamentintekijän kuolinpäivästä;
4. yhteisomistuksessa ensimmäisen osakkeen vastaanottopäivällä on merkitystä. Muiden osakkeiden luovuttamisella ei ole merkitystä vähimmäisomistusaikaa määritettäessä.

Jos kiinteistö on kuulunut omistajalle yli 5 vuotta sen myynnin jälkeen, hänen ei tarvitse toimittaa asiakirjoja IFTS:lle ja hän on vapautettu veroista.

Vähennys myynnin jälkeen

Jos toimikausi on alle viisi vuotta, omistaja on velvollinen siirtämään tuloveroa, mutta hänellä on oikeus tehdä tuloista vähennys. Hän itse valitsee itselleen parhaiten sopivan vähennysmuodon.

• 1 000 000 ruplaa, jos myyty asunto maksaa vähemmän kuin tämä summa, hyväksyttiin lahjaksi tai jos ei ole asiakirjoja, jotka vahvistavat sen hinnan oston yhteydessä.
• Asunnon ostoon käytettyjen varojen määrässä.
• Asunnon hankintaan ja parantamiseen käytettyjen varojen määrä (valmistus, korjaus, viestintä jne.).

Itse asiassa myyjää verotetaan asunnon myynnistä saadusta voitosta. Yrittäjät, jotka myyvät asuntoja, jotka on tarkoitettu yritystoimintaa, eli joilla on liiketilojen asema.

Vähennys määrätyssä määrässä 1 miljoonaa ruplaa. Käytä:

1. jos asunto myytiin tätä määrää pienemmällä hinnalla;
2. myyjä ei pysty dokumentoimaan sen ostamisesta aiheutuneita kuluja;
3. asunto on mennyt lahjaksi, perinnössä tai yksityistämisen seurauksena.

Asunnon hinnan 1.1.2016 alkaen DKP:ssa on oltava vähintään 70 % kiinteistöhinnasta luovutusvuoden alussa (Venäjän federaation verolain 217.1 artikla, kohta 5). Tällä pyritään estämään kiinteistöjen kuvitteellinen aliarvostus verojen kiertämiseksi. Veron laskemiseksi ota korkein määritetyistä hinnoista.

Esimerkki. Sidorov S.S. kesäkuussa 2017 hän osti talon hintaan 3,2 miljoonaa ruplaa, ja 8 kuukauden kuluttua hän myi sen 3,7 miljoonalla ruplalla.
Asunnon kiinteistöhinta on 4 miljoonaa ruplaa ja vähennyskertoimella 0,7 se on 2,8 miljoonaa ruplaa. Verotukseen hyväksytään 3,7 miljoonaa ruplaa.
Sidorov S.S. voi vähentää 1 miljoonalla ruplasta. verotettava määrä kiinteää vähennystä soveltaen ja maksaa veroa 2,7 miljoonasta ruplasta.
Hän voi alentaa veropohjaa 0,5 miljoonaan ruplaan tekemällä vähennystä asumisen laadun parantamiseen liittyvistä kuluista. Ensimmäisessä tilanteessa vero on 351 000 ja toisessa 65 000.

Vähennyksen laskeminen

Vähennyksen määrän määrittämiseksi tarvitaan seuraavat tiedot:

• asunnon hinta (merkitty DCT:ssä);
• kiinteistöhinta (ilmoitettu USRN-otteessa);
• omistusoikeuden perusteet (DCT, lahjoitussopimus, lahjakirja, yksityistäminen jne.).
• asunnon oston maksuasiakirjat (sekit, kuitit, pankkikuitit jne.);

Ote USRN:stä voidaan tilata verkossa Rosreestrin verkkosivustolta, jossa ilmoitetaan tilojen osoite.

Kiinteistöhinta on kerrottava 0,7:lla ja saatua arvoa verrattava DCT:hen kirjoitettuun arvoon. Valitse kahdesta isompi. Sitä käytetään määritettäessä veropohjan suuruutta.

Jos kiinteistöhintaa ei ole ilmoitettu USRN:ssä, perustana käytetään DCT:ssä ilmoitettua hintaa.

Alentaaksesi asunnon myynti- ja ostoveroa yhden vuoden aikana, sinun on vähennettävä valitusta korkeimmasta asunnon hinnasta:

1. sen hankintakustannusten määrä (vahvistettu rahapolitiikalla ja maksuasiakirjoilla: sekit, pankkikuitit, kuitit);
2. asunnon kunnon parantamiseen käytetty summa: korjaus ja viimeistelymateriaalien hankinta, töiden suorittaminen (sopimukset, kopiot shekistä, tehdyt työt).

Esimerkki. Vuonna 2016 Ivanov I.I. osti talon 2 miljoonalla ruplasta. Hän käytti 300 000 ruplaa korjauksiin. ja myy sen hintaan 2600 tuhatta ruplaa. Hän säilytti kaikki kuitit materiaaleista ja korjausmaksuista. Kaikilla kustannuksilla hänellä on oikeus 2,3 miljoonaan ruplaan. alentaa veron perustetta. Tätä silmällä pitäen hänen on maksettava veroa 300 tuhatta ruplaa. (39 000).

osaomistus

Tapauksissa, joissa asunto on osaomistuksessa, vero on maksettava kaikkien osakkeenomistajien koon mukaan. Vähennys 1 miljoonaa ruplaa myönnetään kaikille, jos asunto myydään kokonaisuudessaan yhdellä DCT:llä tai kauppahinnan verran jaettuna myös kaikilla. Osakkeenomistaja voi mielivaltaisesti jakaa vähennyksen määrän, josta hänen on ilmoitettava verovirastolle.

Esimerkki. Orlovit erosivat ja myivät 4 miljoonalla ruplasta. heidän tasaosuuksina omistamansa asunnon. Vuosi sitten he ostivat sen 3 miljoonalla ruplasta. Jokaisen heistä on maksettava veroa 0,5 miljoonasta ruplasta. (65 000)
Jos jokainen omistaja myy osuuden itsenäisesti ja erillisellä sopimuksella, hän saa 1 miljoonan ruplan vähennyksen.
Ostaessaan asunnon kansalainen saa oikeuden vähentää 2 miljoonaa ruplaa, ja jos laina myönnetään, vielä 3 miljoonaa ruplaa. prosenttia siitä.

Myynnin aikana erilaisia ​​tyyppejä omaisuutta, kansalaisten on maksettava asianmukaiset verot valtionkassaan. Tuloveron (PIT) oikean kirjaamisen ja veroetujen soveltamisen kannalta eri tapauksissa on kuitenkin tärkeää ottaa huomioon joitain maan verolainsäädännön vivahteita.

Verotuksen tärkeimmät vivahteet kiinteistöjä myytäessä

Venäjän federaation verolain artikla nro 207 säätelee kansalaisten verojen maksamista. Henkilökohtaisen tuloveron maksajan tulee olla:

• Venäjän asukkaat, jotka asuvat Venäjän federaatiossa yli kuusi kuukautta eivätkä poistu sieltä pitkiä aikoja,
• henkilöt, jotka eivät ole asukkaita, mutta joilla on tulonlähteitä Venäjän federaation alueella.

Venäjän verolainsäädännön mukaisesti mikä tahansa Kiinteistöt joka on myyty ja on tuloveron alainen. Vaikka kansalaisella ei olisi virallisia tuloja, joista maksettaisiin veroja, hän on velvollinen maksamaan veroa omasta omaisuudestaan ​​sitä myytäessä.

Kaikenlaisen veronmaksun kiertämisestä säädetään laissa syytteeseenpanosta, jota seuraa hallinnollinen seuraamus. Lisäksi henkilöiden, joilla on Venäjän kansalaisuus, mutta jotka myyvät asuinkiinteistöjä valtion ulkopuolelle, on myös maksettava kassalle kuuluva vero. Eli se on sama tulonmuodostus kuin mistä tahansa muusta lähteestä.

Asunnon myyntiprosessissa tuloveroa laskettaessa lasketaan sen täysi arvo veron perusteen mukaan. Tämäntyyppiset tulot ilmoitetaan ruplissa, joten jos asumiskustannukset on ilmoitettu sopimuksessa missä tahansa ulkomaan valuutassa, ne muunnetaan senhetkiseen kurssiin.

Miten tulovero lasketaan yksityishenkilön myydessä asunnon

Nykyisen lainsäädännön mukaan verovelvollisella on täysi oikeus olla maksamatta tulovero jos myytävä asunto on ollut hänen omistuksessaan yli 3 vuotta. Vaikka kansalainen ei asuisi tässä asuintilassa, hänellä on oltava asiakirjatodisteet omistusoikeuksista, joissa on omistuksen keston määrittävien asiakirjojen tarkka myöntämispäivä.

Jos asunto on omistettu alle 3 vuotta, on asunnon myynnistä maksettava tuloveroa 13 %. Tämäntyyppinen vero lasketaan jommankumman kahdesta vaihtoehdosta tietyissä olosuhteissa. Seuraavat positiot ovat mahdollisia:

1. Kiinteistövähennys. Tässä tapauksessa omaisuuden vähennyksen suuruus on 1 miljoona ruplaa, joka vähennetään asunnon hinnasta ja kerrotaan sitten 13 prosentilla verokannasta.
2. Laskelma kaavan "tulot - kulut" mukaan. Tässä tilanteessa on mahdollista jättää tekemättä verovähennyksiä, vaan vähentää asunnon myynnistä saatua tuloa. Toisin sanoen tämän tyyppisten kiinteistöjen hankintaan käytetyt kustannukset voidaan vähentää tämän kohteen myynnistä saaduista tuloista.

Kaikki olosuhteet, jotka voivat tarjota tietyntyyppisiä verolaskelmia, on dokumentoitava. Muussa tapauksessa veroviranomaisilla on oikeus olla ottamatta mainittuja tietoja huomioon.

On syytä ottaa huomioon erilaisia ​​kuluja, jotka liittyvät veron suoraan laskemiseen. Nämä sisältävät:

• Yksityishenkilön kulut asuinkiinteistöjen ostoon rakenteilla olevissa tiloissa tai jälkimarkkinoilla;
• Asiakirjojen ja suunnitelmien suunnittelusta ja kehittämisestä aiheutuvat kustannukset rakentamisen organisoinnin aikana;
• Palvelujen sekä korjaus- ja viimeistelytöiden maksu;
• Rakennus- ja viimeistelymateriaalien osto;
• Erilaisten tietoliikenneyhteyksien yhdistämisen kustannukset.

Perinnön tai asunnon lahjoituksen yhteydessä, ei hänen, veropohjan alentamiseen liittyviä kuluja ei ilmoiteta. Tässä tapauksessa on hyödyllisempää käyttää kiinteistövähennyssääntöjä henkilökohtaisen tuloveron alentamiseen.

Veron oikea laskelma ja maksaminen asunnon/huoneen/osakkeen myynnistä

Monille kansalaisille on hyödyllistä tietää tietyt vivahteet maksaessaan tuloveroa asunnon myynnistä. Erillinen kohta on usean kansalaisen yhteisomistuksessa olevan kiinteistön myynti. Voimme harkita useita tärkeimpiä vaihtoehtoja tämän ongelman ratkaisemiseksi.

Asuntoa voidaan pitää yhtäläisin osuuksin useiden sukulaissiteillä toisiinsa liittyvien kansalaisten omaisuutena. Tässä tilanteessa asunnon kokonaiskustannuksista määrätään 1 miljoonan ruplan kiinteistövähennys. Vakiokaavan mukaan, ottaen huomioon 13 prosentin korko, lasketaan sitten tarvittava määrä valtion talousarvioon maksettavaksi, ja tämä määrä jaetaan tasaosuuksin omistajien kesken.

Jos omistajat ovat alaikäisiä kansalaisia, verojen maksaminen laskee vanhempien harteille. Jos kansalaisilla, jotka eivät ole sukulaisia, on omistusoikeus asuntoon, tulovero lasketaan jokaisesta osasta, joka katsotaan hänen omaisuudekseen tässä kiinteistökohteessa. Samalla on tärkeää, että jokaisella omistajalla on asiakirjatodisteet oikeudesta omistaa osakkeitaan.

On myös vivahteita siinä tapauksessa, että asunnon myynnistä saadut varat tulisi käyttää muiden kiinteistöjen myöhempään hankintaan. Tässä tilanteessa vaadittu vähennys ja tulovero voidaan hyvittää. Molempien liiketoimien tekeminen samalla tavalla verotuskausi, veronmaksaja ei saa maksettua vähennystä, mutta hän on myös vapautettu veronmaksusta.

Saattaa olla yksittäisiä tapauksia, joissa kansalainen voi tuloveron määrän vähentämiseksi aliarvioida kiinteistön arvon kauppasopimuksessa. Koska tällaisia ​​seikkoja on toistuvasti paljastunut, veroviranomaiset seuraavat tarkasti kunkin alueen asuintilan arvioitua hintaa, ja sen ilmeistä aliarviointia pidetään perusteena hallinnollisten seuraamusten määräämiselle.

Menettely ja säännöt asiakirjojen toimittamisesta verovirastolle asuntoa myytäessä

Jos tuloveroa on maksettava, laaditaan asianmukainen veroilmoitus, jossa on ilmoitettava kansalaisen rekisteröintitiedot, tarkka tulon määrä ja veron määrä. Määritellyn ilmoituksen lisäksi on toimitettava asiakirjapaketti:

• kopio kansalaisen passista,
• todistus kiinteistön omistusoikeudesta,
• kauppasopimus (osto-myynti),
• kuitti ostajalta tai maksukuitti,
• vähennyshakemus - tällaisen laskentavaihtoehdon tapauksessa
• laskentavaihtoehdon "tulot - kulut" tapauksessa - kopiot asiakirjoista, jotka vahvistavat kulut tämän kohteen ostamisen yhteydessä.

Tarkastettuaan tiedot ja ilmoittamalla veronmaksajalle asiakirjojen laadinnan ja toimittamisen oikeellisuudesta, kansalainen ottaa tiedot, joiden perusteella on mahdollista maksaa tuloveroa pankkien kautta. Veroa ei makseta käteisellä.