Posljednje ažuriranje: 20.05.2018

Pitanje:

Prodao sam svoj stan i kupio drugi iste godine. Da li u ovom slučaju trebam platiti porez i koliko? Da li je moguće prebiti porez pri prodaji jednog stana, a porezni odbitak - pri kupovini drugog?

odgovor:

Ako neko prodaje jedan stan i odmah kupuje drugi, skuplje, po istoj cijeni ili jeftinije ( odnosno vrši alternativnu transakciju), onda se postavlja razumno pitanje - da li moram da platim porez? A ako je potrebno, onda kako izračunati porez i porezne olakšice u ovom slučaju? Da li je ovdje moguće prebiti porez i odbitak?

Ista pitanja se postavljaju ako se ne radi o jednoj, već o dvije odvojene transakcije - kupovina i prodaja stana - ali izvršene u istoj godini ( one. u jednom poreskom periodu). Koliki će biti porez? Ne brinite, sve ćemo vam objasniti.

Tradicionalna greška mnogih je da naivno misle ovako: „Ako sam prodao svoj stan, na primer, za 100 rubalja, a kupio sam još jedan ove godine za istih 100 rubalja, onda ove godine imam prihod Ne, ti ne moraju da plaćaju porez. Ura!". An no. Nije tako jednostavno.

Porezni broj ( str.2, str.2, Otvara se u novoj kartici."> Član 220 Poreskog zakona Ruske Federacije) o kupoprodaji nekretnina govori doslovno sljedeće ( citat):

„... poreski obveznik ima pravo da umanji iznos svog oporezivog prihoda za iznos stvarno nastalih i dokumentovanih troškova vezanih za sticanje OVE imovine.“

Ključna riječ ovdje je " OVO". Ako je imovina drugačija drugi stan), onda ovo pravilo ne važi.

Drugim riječima, ako vi prvo kupljeno stan za 100 rubalja, i zatim prodat OVAJ stan za istih 100 rubalja, onda zaista ne morate platiti porez na promet. Ovdje se odnosi na iznos nastalih troškova ( pogledajte link za više detalja).

Ako ste prvo prodali JEDAN stan, a zatim ( ili odmah) kupio DRUGU, u istom poreskom periodu ( kalendarske godine), onda porezi i porezni odbici se primjenjuju na svaku nekretninu posebno. Odnosno, morate platiti porez na prodaju prvog stana, a možete i dobiti poreski odbitak od kupovine drugog stana.

Da li je moguće dogovoriti se ovdje reciprocitet poreza i odbitaka? Može. Ali ne uvijek, i ne u potpunosti. Kako to? Razmotrimo ovaj slučaj detaljnije.

Prebijanje poreza pri prodaji i kupovini stana u istoj godini (poreski period)

Plaćanje poreza na prodaju stana prvenstveno zavisi od koliko godina ga posjedujemo . Ako smo u vlasništvu stana tri godine ili više ( a za stanove kupljene nakon 1. januara 2016. godine - 5 godina ili više), tada smo potpuno oslobođeni plaćanja ovog poreza.

Ako je period vlasništva stana bio kraći od 3 godine ( ili manje od 5 godina za one kupljene nakon 01.01.2016), morate platiti porez na promet. Istina, da prodavci stanova nisu jako nervozni, oni su obezbeđeni tri vrste poreskih olakšica (više o njima - pogledajte link ispod).

Kao rezultat toga, ostaje pitanje - šta učiniti s porezima ako ste prodali stan koji je bio u vlasništvu manje od 3 godine ( ili manje od 5 za kupljene od 01.01.2016) i kupio drugu? Da li je moguće uzeti u obzir troškove kupovine drugog stana prilikom plaćanja poreza na prodaju stana?

Odgovor: ovdje neće biti moguće nadoknaditi troškove kupovine - to nije slučaj ( vidi gornji izvod iz Poreskog zakona Ruske Federacije). Ali smanjiti porez po prodaji prijavom poreski odbitak za kupovinu, vrlo je moguce ( bolje je ponovo polako čitati da shvatite o čemu se radi).

Štaviše, u situaciji kada u jednom poreskom periodu dođe do prodaje jednog stana i kupovine drugog, mogu se primijeniti dva porezna odbitka odjednom po uplati poreza na promet.

Prvi je "standardni" odbitak od 1 milion rubalja., koji se odbija od poreske osnovice za prodaju stana. Drugi je odbitak od 2 miliona rubalja., koji se daje za kupovinu stambenog prostora, a primjenjuje se na prihode Kupca koji podliježu porezu na dohodak ( za platu npr.). A kako je novac dobijen za prodaju našeg stana ujedno i naš oporezivi prihod, na ovaj iznos se može primijeniti i drugi odbitak.

Da, porezni kod je knjiga o džungli. Malo ljudi uspije u prvom pokušaju da shvati šta je tu napisano... Da rastjeramo maglu koja se stvorila u glavi, predstavljamo konkretan primjer u našem slučaju.

♦ Primjer (Porez i odbici na prodaju i kupovinu stana) ♦

Ukupno: Nema direktnog prebijanja prihoda i rashoda od prodaje i kupovine različitih stanova ( one. iznos kupovine se ne odbija od iznosa prodaje). Ali porez na promet može se smanjiti ne samo za standardni odbitak od 1 milion rubalja, već i za odbitak od kupovine drugog stana u istoj godini - u iznosu ove kupovine, ali ne više od 2 miliona rubalja. I plati ostatak porez na dohodak fizičkih lica-13%.

Prijavite se dva poreska odbitka in alternativni dogovor sa stanovima, pod sledećim uslovima:

1. U istom poreskom periodu desila se prodaja jednog stana i kupovina drugog ( kalendarske godine);
2. poreski odbitak za kupovinu stambenog prostora ranije nije korišten ( ili prethodno nije u potpunosti korišten - tada se primjenjuje njegov ostatak);
3. kupovina stana nije bila od bliskog rođaka ( Poreznici ne vole da budu prevareni.).

Nijanse primjene poreznih olakšica za prodaju i kupovinu stanova

Istovremeno, treba imati na umu da su porezni odbici od 1 milion rubalja. i 2 miliona rubalja. - ovo je maksimum iznos odbitaka dostupnih poreskom obvezniku. Ako su cijene prodanih i kupljenih stanova manje od ovih iznosa, onda će odbici biti jednaki cijenama stanova.

Na primjer, ako je cijena prvog ( prodato) stana iznosio je 900 hiljada rubalja, tada će odbitak za prodaju biti jednak ovoj cijeni, a porez na iznos prodaje postaje jednak nuli i bez drugog odbitka. A drugi odbitak za kupovinu stana po cijeni od, na primjer, 1,5 miliona rubalja, omogućit će Kupcu da povrati porez na dohodak plaćen iz plaće u iznosu od 1,5 miliona rubalja. x 13% = 195.000 rubalja.

Štaviše, ako prvi ( prodato) stan je prethodno bio nama kupio , tada se poreski odbitak može primijeniti ne "standardnih" 1 milion rubalja, već - " u visini troškova» za ovaj stan, koji je obično mnogo isplativiji.

A ako drugi kupljeno) stan je kupljen na korištenje, tada je Kupcu na raspolaganju još jedan porezni odbitak - na iznos plaćene kamate na kredit ( ali ne više od 3 miliona rubalja.).

Više detalja o svim vrstama opisano je u posebnom članku Glosar na linku.

Popunite deklaraciju 3-NDFL i, naravno, sve dokumente za odbitke možete urediti sami. Ali za to je potrebno vrijeme i trud. I ne uspije uvijek prvi put. zbog grešaka u obračunu i popunjavanju dokumenata). Mnogo je lakše i brže ovu stvar povjeriti poreskim konsultantima.

Pošteno radi, treba napomenuti da u praksi lokalne fiskalne vlasti mogu odbiti smanjenje poreske osnovice od prodaje stana za iznos odbitka od kupovine drugog stana u istom poreskom periodu, navodeći “različite kategorije plaćanja poreza”. U poreskoj upravi će u ovom slučaju ponuditi da prvo plate porez na promet, a zatim primjenjuju odbitak od kupovine, vraćajući „preplaćeni porez na dohodak“.

Prilikom prodaje bilo koje vrste nekretnine, bilo da se radi o vlastitom stanu, vikendici ili uredu, dužni ste blagovremeno platiti porez na promet nekretnine. Suština je da država novac koji osoba dobije u kupoprodajnoj transakciji smatra istim prihodom kao i od prodaje bilo kojeg proizvoda. I, kao i kod svake druge vrste prihoda, obračunava porez na prodaju nekretnina od 3% prihoda. Ali postoje izuzeci od ovog pravila, kada ljudi prodaju svoje stanove i kuće bez plaćanja poreza. Zavisi od perioda u kojem je građanin bio u vlasništvu nad stambenim prostorom. Postoje i drugi zanimljivi aspekti u ovom pitanju, pogledajmo ih detaljnije.

Nekretnina u vlasništvu do 2016

U posljednjih nekoliko godina, pravila za obračun poreza na promet nekretninama su se donekle promijenila u zakonodavstvu. Prije svega, to se tiče pojedinci. Osnovni razlog je uvođenje obavezne procjene katastarske vrijednosti.

Recimo da je stambena jedinica primljena u vlasništvo prije 2016. godine. Ali istovremeno, posljednji vlasnik može tražiti vlasništvo na period do 3 godine. Iznos poreza na promet nekretnina obračunava se na sljedeći način:

1. Popuniti izvještajnu dokumentaciju (Obrazac 3-NDFL);
2. U obliku poreza plaćate naknadu od 13% od iznosa transakcije.

Važno: ako je stan ili kuća koju je građanin kupio prije 2016. godine do trenutka prodaje bio u vlasništvu jedne osobe duže od 36 mjeseci, ni prijava ni plaćanje poreza na promet nekretnina neće biti potrebno.

U ovom slučaju ne možete brinuti i zaboraviti na poreze. Vlada misli da joj ništa ne dugujete. Ove informacije je lako provjeriti u odnosu na relevantne podatke o imovini u Ujedinjenoj državi. Registrirajte se.

U algoritmu za obračun trogodišnjeg perioda držanja, kojim se utvrđuje obaveza plaćanja poreza na promet nekretnina, postoje dvije mogućnosti izuzeća. . Izračun perioda vlasništva može se smatrati ne od trenutka kada se informacije o stanovanju unose u Rosreestr, već nešto ranije pod takvim okolnostima:

• nasljeđivanje - period se računa od trenutka početka ostavinskog postupka;
• zaključenje ugovora sa stambeno-građevinskim zadrugama - period se smatra od dana uplate udjela.

Promjene nakon 2016

sledeći slučaj. Vlasništvo nad nekretninama je upisano nakon 1. januara 2016. Kako su se promijenila pravila i kako se u ovom slučaju oporezuje prodaja nekretnina?

Ovdje stupaju na snagu pravila propisana zakonodavnim aktom federalnog značaja pod brojem 283-FZ, čije odredbe mijenjaju članove prvog i drugog dijela Poreznog zakona Ruske Federacije.

Prema ovom dokumentu, radi utvrđivanja potrebe za plaćanjem poreza na promet nekretnina , period držanja računa se na isti način kao i ranije - od dana ulaska u Unified Državni registar informacije. Međutim, sama kalkulacija se ne odvija samo po cijeni stana ili kuće, već se uzima u obzir i katastarska cijena.

Takođe, značajno je produžen period vlasništva, nakon čega se prihodi od kupoprodaje nepokretnosti ne prijavljuju, te se shodno tome ne plaćaju porezi. Sada se ovaj period proteže na 5 godina.

Ali postoje i izuzeci od ovih pravila. Prilikom prodaje neke nekretnine građanin je oslobođen plaćanja poreza na dohodak:

• po prijemu stana ili kuće u nasljedstvo, porez na dohodak se ne naplaćuje;
• proces privatizacije stanovanja se takođe ne smatra prihodima;
• nasljedstvo (bez plaćanja takse) je izjednačeno sa ugovorom o doživotnoj nezi i održavanju vlasnika doma.

Smanjenje iznosa plaćanja

Ranije su vlasnici često značajno potcjenjivali iznos transakcije prema dokumentima kako bi smanjili poreze nakon prodaje nekretnine. Da bi zaustavila ovu praksu, država je uvela poresko računovodstvo na osnovu katastarske vrednosti.

Međutim, postoje neki načini za smanjenje iznosa plaćanja:

• Korištenje odbitka koji je propisan zakonom;
• Indikacija povezanih troškova koji će se odbiti od ukupnog prihoda.

Odbitak je iznos za koji se porez na imovinu može smanjiti na prodaju. Ovaj parametar se primjenjuje ako je objekat prodat ispod katastarske procjene.

Na primjer, prema katastarskom pasošu, stan košta 5 miliona rubalja. Ali kupoprodajni ugovor sadrži cifru od 3 miliona rubalja. To se događa prilično često, uključujući i zbog fluktuacija tržišnih cijena ili potrebe za hitnom prodajom nekretnina.

Prva faza optimizacije je indeksiranje za 0,7. Ovaj obračun poreza na promet nekretnina koristi se ako iz ovih ili onih razloga prodate objekat ispod katastarske cijene. I ovdje nije bitno koliko je iznos u ugovoru manji od procijenjenog. Množenjem sa 0,7 je maksimalni mogući ustupak od strane države.

Ideja je ovdje jednostavna: zaštita od utaje poreza pri prodaji nekretnine s jedne strane i razumijevanje da je smanjenje vrijednosti za 20-30% sasvim moguće u stvarnosti, a ne samo na papiru.

Na primjer:

1. Cijena stana prema katastarskom pasošu je 5 miliona rubalja.
2. Indeksiranje: 5 miliona * 0,7 = 3,5 miliona
3. U stvari, potrošeno je 3 miliona rubalja.
4. Shodno tome, iznos poreza na dohodak će biti jednak: (3,5 miliona - 3 miliona) * 13% = 65 hiljada rubalja.

Obračun iznosa poreskih olakšica za ovu opciju će se izvršiti na sljedeći način:

1. Katastarska cijena je indeksirana sa koeficijentom od 0,7 (ovo se radi ako je prodajna cijena niža od inventara): 5 miliona * 0,7 = 3,5 miliona rubalja.
2. Oporeziva osnovica, uzimajući u obzir odbitak: 3,5 miliona - 1 milion = 2,5 miliona rubalja.
3. Iznos poreza na dohodak građana: 2,5 miliona * 13% = 325 hiljada rubalja.

Druga opcija optimizacije je indikacija svih troškova prodavca koji su pratili transakciju. Ove brojke će se odbiti od ukupne vrijednosti imovine. Ali oni nužno moraju biti potvrđeni čekovima, potvrdama i drugim dokumentima.

Potrebna dokumentacija

Ukoliko je uz prodaju stana ili neke druge nekretnine uplaćen porez na dohodak, ured federalnog Poreska služba potrebno je da dostavite sledeću dokumentaciju:

• pasoš ili drugi dokument kojim se može utvrditi identitet građanina;
• prijavljivanje poreske prijave (obrazac 3-NDFL);
• kopiju TIN sertifikata;
• kopiju ugovora o prodaji nepokretnosti;
• potvrde o plaćanju ili bankovni izvodi;
• zahtjev za raspodjelu iznosa odbitka.

Rokovi plaćanja poreza

Kako biste izbjegli probleme i kazne, morate znati kada se tačno plaća porez na promet nekretnina. Za građane, glavni datumi određeni su članovima Poreskog zakona Ruske Federacije br. 228 i 299.

• Izjava mora biti popunjena i poslana do 30.04. godine nakon prodaje. One. kao i svaka poreska prijava, ovaj dokument se podnosi na kraju godine.
• Porez se mora platiti najkasnije do 15. jula tekuće godine (nakon podnošenja prijave).
• Koje nevolje prijete u slučaju kršenja rokova:
• Ako se porez na promet ne uplati prije 15. jula, na njega će se dodati kazna (5% iznosa za svaki mjesec). Ali postoji maksimum - to je 30% iznosa zaostalog poreza. Ovo je detaljno opisano u čl. 119 Poreskog zakona Ruske Federacije.
• U slučajevima "zaborava" - nije podneta prijava i nije plaćen porez, visina kazne postaje fiksna - 20%, bez obzira na period kašnjenja.

Prodaja komercijalnih nekretnina

Porez na dohodak podliježe i prodaji bilo kojeg poslovnog (nestambenog) objekta – ureda, zgrade ili objekta.

Ukoliko je vlasnik fizičko lice (obični građanin ili individualni preduzetnik), poreska stopa iznosi 13% tržišne ili katastarske vrednosti, bez obzira da li je prostor služio za komercijalnu delatnost ili je bio prazan.

Jedina razlika između korištenih i nekorištenih prostorija je u tome što je u slučaju komercijalne djelatnosti nemoguće primijeniti porezne olakšice.

Kada podnijeti prijavu, kako pravilno obračunati i kada treba platiti porez, kao i kako smanjiti iznos plaćanja, detaljno je opisano iznad. Za fizičku osoba, sva ova pravila su potpuno ista, bilo da prodajete stan, radnju ili fabrički prostor.

Za organizacije, iznos poreza ovisi o nekoliko parametara:

• poreski režim kompanije;
• vrijednost objekta u bilansu stanja (uključujući amortizaciju).

Pravna lica mogu ostvariti i pravo na smanjenje poreza na imovinu obračunavajući troškove vezane za prodaju.

Dakle, poslovni objekti su potpuno isti izvori prihoda kao i sve druge vrste nekretnina. Na kraju obračunskog perioda građani su dužni da popune i dostave deklaraciju do 30. aprila, a potom do 15. jula uplate iznos naknade. Organizacije - u skladu sa izvještajnim periodima za pravna lica.

Porez na promet kuće

Prilikom prodaje parcele sa vlastitom nekretninom, vlasnik će morati platiti i porez na dohodak. općenito, iznos poreza na dohodak fizičkih lica u opisanoj situaciji obračunava se na isti način kao kod prodaje stana ili poslovne nekretnine. Ali postoji i bitna razlika. Kuća i zemljište su zasebni objekti vlasništva. A transakcije kupovine i prodaje na njima se sklapaju različitim ugovorima.

Kao rezultat toga, porez na prodaju kuće sa zemljištem sastoji se od dvije odvojene naknade. Prvi se plaća za nekretnine, drugi za zemljište. Sva pitanja u vezi sa utvrđivanjem i obračunom iznosa poreza na prodaju novih domova propisana su odredbama člana 220. Poreskog zakona Ruske Federacije.

Za kuću kao nekretninu vrijede potpuno ista pravila kao i za prodaju stana ili drugog objekta. Iznos poreza pri prodaji kuće obračunava se na osnovu katastra ili tržišta, ali ne manje od 70% katastarskog.

Porez na zemljište utvrđuje se na osnovu katastarske vrijednosti zemljišta. Ako lokacija, kuća ili bilo koji objekt na njoj nisu uključeni u Rosreestr, morate to učiniti sami prije prodaje. U tom slučaju se obavezno vrši procjena katastarske vrijednosti.

U slučaju prodaje vikendice ili vile, takvi se incidenti praktički ne događaju, a prodaja seoskih kuća, posebno u starim vrtnim partnerstvima, može biti komplicirana ovim faktorom. Međutim, nemojte se plašiti. Samo provjerite sve podatke na web stranici Rosreestra prije prodaje i dovedite stvari u red u dokumentima prije sklapanja posla.

Kako uštedjeti novac prilikom prodaje kuće i zemljišta

Svaki građanin može umanjiti osnovicu na koju se utvrđuje iznos poreza na prodaju kuće korištenjem tzv. imovinskog odbitka. Maksimalni iznos smanjenja osnovice za obračun poreza je 1 milion rubalja.

Opciju maksimalnog odbitka možete koristiti odmah ili neki njen dio. Za nekoliko prodaja ima smisla podijeliti odbitak na dijelove. Iznosi su kumulativni tokom cijele godine. Ako se dostigne "plafon", porez će se obračunati na standardni način.

AT sljedeće godine izvještaj počinje od nule i odbitak se može ponovo primijeniti.

• cijena kuće prema katastru - 5 miliona rubalja;
• iznos transakcije - 4 miliona rubalja;
• staž - 2 godine;
• kuća je sagrađena o trošku vlasnika na privatizovanoj lokaciji.

Izračunajmo porez na prodaju kuće (podsjetimo - bez parcele! Zemljište se posebno razmatra) za opisani slučaj:

(4.000.000 - 1.000.000) * 13% = 390 hiljada rubalja.

Ako bi cijena transakcije bila 1 milijun rubalja, tada se zahvaljujući odbitku možete potpuno riješiti plaćanja poreza na prodaju kuće i zemljišta. Ali deklaracija na vrijeme (3-NDFL) se i dalje mora podnijeti. U suprotnom, vjerovatnoća kazni je velika.

Moram li platiti porez kada prodajem nedovršenu kuću

Često planovi za izgradnju vikendice ili "porodične vile" propadnu. Nekome je hitno potreban novac, neko je upravo promijenio planove i prioritete. I tada nedovršena zgrada ulazi na tržište nekretnina.

Postoje dvije opcije za obavljanje ovakvih transakcija:

1. Prodaja zemljišta bez uknjižbe kuće. Vrlo uobičajeno rješenje ako je izgradnja završena manje od 70%, ali je prihvatljivo u kasnijim fazama radova.
2. Registracija nezavršena kao gotova kuća. Praktikuje se ako je kuća u završnoj fazi izgradnje.

U prvom slučaju, prodavac u deklaraciji navede samo zemljišnu parcelu i plaća porez na prodaju zemljišta. One. nedovršeno za državu "ne postoji". U drugom će se također dodati porez pri prodaji kuće.

Čini se da je prva opcija isplativija, čak i ako je kuća spremna više od 90%. Ali ovdje treba uzeti u obzir i tržišni faktor. Prilikom kupovine nedovršene zgrade bez registracije, ulazak u Rosreestr, određivanje katastarske vrijednosti i druga birokratska pitanja ispostavljaju se kao "glavobolja" za kupca. Naravno, u ovom slučaju će i potražnja i prodajna cijena biti niža.

S druge strane, ako je zgrada daleko od završetka, kupac može napraviti neke primjetne promjene u projektu tokom završetka zgrade. I tada će registracija na osnovu projekta postati nepotreban trošak, jer će kupac i dalje morati iznova prolaziti kroz ove faze.

Šta je još važno znati kada prodajete kuću

Dodatne pomoćne zgrade se često nalaze na prigradskim i ljetnim vikendicama - šupe, garaže, kupatila itd. Ako prodajete cijelu parcelu sa svim objektima zajedno, ne zaboravite sastaviti poseban ugovor za svaki od ovih objekata.

U vezi s najnovijim promjenama u zakonodavstvu, svaka zgrada i građevina, uključujući pomoćne zgrade ili druge pomoćne zgrade, smatraju se istim punopravnim nekretninama kao i sama kuća. Oni takođe moraju biti u registru, gde se svaki objekat upisuje nakon utvrđivanja katastarske vrednosti.

Važno: svaki objekat i zemljište se izdaju zasebno. I za svaki razmotrite svoj poseban porez na promet.

Porezi prilikom prodaje stana i kada ih ne morate platiti

Često se ljudi pitaju zašto država traži porez pri prodaji stana. Zaista, često se stanovanje prodaju ne zato što žele da dobiju novac, već da poboljšaju uslove života ili kada se sele.

Zapravo, većina ovih slučajeva spada u opcije kada porez ne treba platiti:

• 5 godina ili više stan je bio u vlasništvu jedne osobe;
• Izvršena je privatizacija;
• Stan je nasljedstvo od rodbine ili po ugovoru o izdržavanju.

Vjeruje se da se prodaja stana u kojem nisu živjeli ni 5 godina obično ne radi radi selidbe, već radi zarade. Zato država traži poreze.

Iznosi poreza na prodaju stana, dokumenti, uslovi ne razlikuju se od opisanih opštih pravila:

• Iznos je jednak 13% troška (katastarski ili sa koeficijentom 0,7 ako je cijena niža). Primjeri i formule izračuna su opisani gore, uključujući optimizaciju.
• Iznos poreza na prodaju stana može se umanjiti navođenjem pripadajućih troškova.
• Prodavac je dužan da sam obezbedi sve potrebne informacije za Rosreestr i druge državne organe u rokovima određenim zakonom (za više detalja pogledajte odeljak „uslovi plaćanja“).
• U slučaju kašnjenja u podnošenju dokumenata ili neplaćanja iznosa poreza prilikom prodaje stana, prodavac će biti primoran da plati novčanu kaznu.

Ukoliko se stan koristio kao kancelarija ili lokal, njegov status prilikom registracije komercijalne delatnosti je promenjen iz stambene u komercijalnu nepokretnost. U ovom slučaju, porezi na prodaju stana plaćaju se prema pravilima za prodaju komercijalnih nekretnina za pojedince, odnosno organizacije.

Također je vrijedno posebno istaknuti opcije, karakteristike oporezivanja i općenito mogućnost prodaje stanova čija je kupnja iskorištena materinski kapital, porezi na prodaju stana u kući u izgradnji. O ovim pitanjima ćemo detaljnije razgovarati u posebnim člancima. A ako sada imate bilo kakvih pitanja, obratite se stručnjacima našeg portala.

U Ruskoj Federaciji se oporezuju svi prihodi građana, ali postoje suptilnosti u visini poreza na prihod od prodaje stambenog prostora, posebno porez na prodaju i kupovinu stana ima svoje karakteristike kada se plaća. I kupcima i prodavcima stanova daju se poreske olakšice u obliku imovinskih odbitaka (TC RF, čl. 220, st. 1.1 i 1.3).
Kupac, obavljajući transakciju kupoprodaje stambenog prostora, ne plaća porez. On stiče pravo na primanje odbitak imovine 2 i 3 miliona rubalja od svih prihoda.
Prilikom registracije transakcije prodaje i kupovine u Rosreestru, obje strane podjednako plaćaju državnu pristojbu u 2019. godini, čiji iznos iznosi 2000 rubalja.

Promjene u Poreznom zakoniku Ruske Federacije

Od početka 2018. godine stupile su na snagu nove izmjene i dopune Poreskog zakona Ruske Federacije. One se odnose na naplatu poreza na prihode građana od prodaje stanova.

• Za kuće i stanove koje su vlasnici kupili prije 01.01.2016. godine i dalje vrijedi minimalno traženi staž od 3 godine. Ako prođu, porez nije potreban.
• Za one objekte koje su građani kupili nakon početka januara 2016. godine, period tokom kojeg moraju posjedovati nekretninu kako ne bi plaćali porez povećan je na 5 godina.
• Rezidenti Ruske Federacije plaćaju porez na dohodak fizičkih lica 13%, a nerezidenti 30%.
• Rok od 3 godine je rezervisan za one vlasnike stambenih zgrada, stanova, vikendica koji su ih dobili na poklon, privatizovani, primljeni po ugovoru o zakupu.

Primjer. Nesterov I.I. stambeno zbrinuta u oktobru 2015. godine, a Sidorov S.S. Kupio sam ga u martu 2016. godine, kada su stupile na snagu izmjene Poreskog zakona Ruske Federacije. Nesterov već u oktobru 2018. (tri godine od dana registracije) ima pravo da proda svoj stan bez plaćanja poreza na dohodak građana, a Sidorov S.S. treba sačekati do marta 2021. Za njega je na snazi ​​novi red.

Kako se određuje mandat?

Obračun minimalnog mogućeg perioda stambenog vlasništva za poresko oslobođenje regulisan je čl. 217.1, klauzula 3 Poreskog zakona Ruske Federacije:

1. računa se od datuma navedenog u izvodu iz USRN;
2. za stanove izgrađene preko stambenih zadruga, smatra se od dana potpisivanja akta o prijemu i prenosu stambenog prostora;
3. za naslednike - od dana smrti ostavioca;
4. u slučaju zajedničkog vlasništva, bitan je datum prijema prve dionice. Prenos ostalih akcija nije bitan pri određivanju minimalnog perioda držanja.

Ako je imovina pripadala vlasniku duže od 5 godina, nakon što je prodao, on ne mora podnositi dokumente IFTS-u i oslobođen je plaćanja poreza.

Odbitak nakon prodaje

Ako je staž kraći od pet godina, vlasnik je dužan da uplati porez na dohodak građana, ali ima pravo na odbitak od prihoda. On sam bira oblik odbitka koji mu najviše odgovara.

• 1.000.000 rubalja, ako prodani stan košta manje od ovog iznosa, prihvaćen je kao poklon ili ako nema dokumenata koji potvrđuju njegovu cijenu pri kupovini.
• U iznosu utrošenih sredstava za kupovinu stambenog prostora.
• U iznosu utrošenih sredstava za nabavku i poboljšanje stana (završetak, popravka, komunikacije itd.).

Naime, prodavac se oporezuje na dobit ostvarenu prodajom stana. Preduzetnici koji prodaju stanove namjenjene preduzetničku aktivnost, tj. ima status poslovnog prostora.

Odbitak u propisanom iznosu od 1 milion rubalja. primijeniti:

1. ako je stan prodan po cijeni nižoj od ovog iznosa;
2. prodavac nije u mogućnosti dokumentirati troškove nastale prilikom kupovine;
3. stan je prošao kao poklon, naslijeđem ili kao rezultat privatizacije.

Cijena stana od 01.01.2016. godine u DKP-u mora biti najmanje 70% katastarske cijene na početku godine otuđenja (član 217.1. tačka 5. Poreskog zakona Ruske Federacije). Ovo se radi kako bi se spriječilo fiktivno potcjenjivanje nekretnina u cilju izbjegavanja plaćanja poreza. Za obračun poreza uzmite najvišu od navedenih cijena.

Primjer. Sidorov S.S. u junu 2017. godine kupio je kuću po cijeni od 3,2 miliona rubalja, a nakon 8 mjeseci prodao je za 3,7 miliona rubalja.
Katastarska cijena stanovanja je 4 miliona rubalja, a sa faktorom smanjenja od 0,7 jednaka je 2,8 miliona rubalja. Za oporezivanje je prihvaćeno 3,7 miliona rubalja.
Sidorov S.S. može smanjiti za 1 milion rubalja. oporezivi iznos, uz primjenu fiksnog odbitka, i platiti porez od 2,7 miliona rubalja.
On može smanjiti poreznu osnovicu na 0,5 miliona rubalja primjenom odbitka za iznos troškova za poboljšanje kvalitete stanovanja. U prvoj situaciji porez će biti 351.000, au drugoj 65.000.

Izračun odbitka

Za utvrđivanje iznosa odbitka potrebni su sljedeći podaci:

• cijena stana (navedena u DCT-u);
• katastarska cijena (navedena u izvodu iz USRN);
• osnov prava svojine (DCT, ugovor o donaciji, ugovor o poklonu, akt o privatizaciji, itd.).
• isprave za plaćanje za kupovinu stana (čekovi, računi, bankovni računi, itd.);

Izvod iz USRN-a može se naručiti online na web stranici Rosreestra, navodeći adresu prostorija.

Katastarska cijena se mora pomnožiti sa 0,7 i rezultirajuća vrijednost uporediti sa onom upisanom u DCT. Odaberite veći od dva. Koristit će se za utvrđivanje veličine oporezive osnovice.

Ako katastarska cijena nije navedena u USRN-u, kao osnova se uzima cijena navedena u DCT-u.

Da biste smanjili porez na prodaju i kupovinu stana u jednoj godini, potrebno je od odabrane najviše cijene stana oduzeti:

1. iznos troškova za njegovu nabavku (potvrđen monetarnom politikom i platnim dokumentima: čekovi, bankovni računi, priznanice);
2. iznos potrošen na poboljšanje stanja stanovanja: popravka i kupovina završnog materijala, izvođenje radova (ugovori, kopije čekova, akti obavljenog posla).

Primjer. Godine 2016. Ivanov I.I. kupio kuću za 2 miliona rubalja. Potrošio je 300.000 rubalja na popravke. i prodaje ga za 2600 hiljada rubalja. Zadržao je sve račune za materijal i plaćanje popravki. Uz sve troškove, ima pravo na 2,3 miliona rubalja. smanjiti oporezivi iznos. Imajući to na umu, morat će platiti porez na 300 hiljada rubalja. (39000).

frakciono vlasništvo

U slučajevima kada je stanovanje u zajedničkom vlasništvu, porez moraju platiti svi vlasnici udjela prema njihovoj veličini. Odbitak od 1 milion rubalja će se obezbijediti za sve, ako se stambeni prostor proda u cijelosti za jedan DCT ili u visini kupoprodajne cijene, također podijeljene na sve. Akcionari mogu proizvoljno podijeliti iznos odbitka, o čemu moraju obavijestiti poreznu upravu.

Primjer. Orlovi su se razveli i prodali za 4 miliona rubalja. stan u njihovom vlasništvu u jednakim dijelovima. Prije godinu dana kupili su ga za 3 miliona rubalja. Svaki od njih mora platiti porez od 0,5 miliona rubalja. (za 65.000)
Ako svaki vlasnik proda udio samostalno i pod posebnim ugovorom, prima odbitak od 1 milion rubalja.
Prilikom kupovine stana, građanin stječe pravo na odbitak od 2 miliona rubalja, a ako se izda kredit, onda još 3 miliona rubalja. posto na njemu.

Tokom prodaje različite vrste imovine, građani su dužni da plaćaju odgovarajuće poreze u državnu blagajnu. Međutim, za ispravnu registraciju poreza na dohodak (PIT) i primjenu poreznih olakšica u različitim slučajevima, važno je uzeti u obzir neke od nijansi poreskog zakonodavstva zemlje.

Glavne nijanse oporezivanja pri prodaji nekretnina

Član 207 Poreskog zakona Ruske Federacije reguliše plaćanje poreza od strane građana. Obveznici poreza na dohodak fizičkih lica moraju biti:

• stanovnici Rusije koji žive u Ruskoj Federaciji duže od šest mjeseci i ne napuštaju je na duži vremenski period,
• lica koja nisu rezidenti, ali imaju izvore prihoda na teritoriji Ruske Federacije.

U skladu sa ruskim poreskim zakonodavstvom, bilo koji nekretnina koji je prodat i podliježe porezu na dobit. Čak i ako građanin nema službeni prihod na koji bi se plaćao porez, dužan je da plati porez na sopstvenu imovinu kada se ona proda.

Za izbjegavanje bilo koje vrste plaćanja poreza predviđeno je krivično gonjenje po zakonu, praćeno administrativnom kaznom. Osim toga, lica koja imaju rusko državljanstvo, ali prodaju stambenu nekretninu van države, također moraju platiti iznos poreza koji duguje trezoru. Odnosno, to je isti oblik generiranja prihoda kao i iz bilo kojeg drugog izvora.

Prilikom obračuna poreza na dohodak u postupku prodaje stana, njegova puna vrijednost se obračunava prema oporezivoj osnovici. Ova vrsta prihoda je deklarirana u rubljama, stoga, ako je trošak stanovanja naveden u ugovoru u bilo kojoj stranoj valuti, pretvara se po trenutnom kursu u tom trenutku.

Kako se obračunava porez na dohodak fizičkih lica prilikom prodaje stana

Prema važećim zakonima, poreski obveznik ima puno pravo da ne plati porez na prihod ako je stan koji se prodaje u njegovom vlasništvu više od 3 godine. Čak i ako građanin nije živio u ovom stambenom prostoru, mora imati dokumentovane dokaze o pravu svojine sa tačnim datumom izdavanja papira koji određuju trajanje vlasništva.

Ukoliko je stan u vlasništvu kraće od 3 godine, porez na dohodak fizičkih lica na prodaju stana će se platiti u iznosu od 13% stope. Ova vrsta poreza se obračunava prema jednoj od dvije opcije, na osnovu određenih okolnosti. Moguće su sljedeće pozicije:

1. Odbitak imovine. U ovom slučaju, veličina odbitka imovine je iznos od 1 milion rubalja, koji se odbija od cijene stana, a zatim se množi sa 13% porezne stope.
2. Obračun prema formuli "prihodi - rashodi". U ovoj situaciji moguće je ne primjenjivati ​​porezne olakšice, umjesto toga umanjiti prihod od prodaje stana. Odnosno, troškovi utrošeni na nabavku ove vrste nekretnine mogu se odbiti od prihoda od prodaje ovog objekta.

Sve okolnosti koje mogu omogućiti određene vrste obračuna poreza moraju biti dokumentovane. U suprotnom, poreski organi imaju pravo da ne uzmu u obzir navedene podatke.

Vrijedi razmotriti raznolikost troškova koji su uključeni u direktni obračun poreza. To uključuje:

• Potrošnja pojedinca za kupovinu stambenih nekretnina u objektima u izgradnji ili na sekundarnom tržištu;
• Troškovi projektovanja i izrade dokumentacije i planova u toku organizacije izgradnje;
• Plaćanje usluga i popravnih i završnih radova;
• Kupnja građevinskog i završnog materijala;
• Troškovi povezivanja raznih vrsta komunikacija.

U slučaju nasljeđivanja ili darivanja stambenog prostora, a ne njegovog, ne predviđaju se izdaci za smanjenje oporezive osnovice. U ovom slučaju, korisnije je koristiti pravila o odbitku imovine za smanjenje poreza na dohodak građana.

Ispravan obračun i plaćanje poreza na prodaju stana/sobe/udjela

Mnogim građanima bit će korisno znati određene nijanse prilikom plaćanja poreza na dohodak od prodaje stana. Posebna tačka je prodaja nepokretnosti koja je zajedničko vlasništvo više građana. Možemo razmotriti nekoliko najrelevantnijih opcija za rješavanje ovog problema.

Stan se može smatrati u jednakim dijelovima vlasništvom više građana u rodbinskim vezama. U ovoj situaciji, imovinski odbitak od 1 milion rubalja utvrđuje se od ukupne cijene stana. Po standardnoj formuli, uzimajući u obzir stopu od 13%, tada se obračunava potreban iznos za uplatu u državni budžet, a taj iznos se raspoređuje u jednakim udjelima među vlasnicima.

Ako su vlasnici maloljetni građani, onda plaćanje poreza pada na pleća roditelja. Ako građani koji nisu srodnici imaju pravo svojine na stanu, porez na dohodak se obračunava od svakog udela koji se smatra njegovom imovinom u ovoj nepokretnosti. Istovremeno, važno je da svaki vlasnik ima dokumentovane dokaze o pravu na vlasništvo nad svojim dionicama.

Postoje i nijanse u slučaju da se sredstva od prodaje stambenog prostora koriste za naknadnu kupovinu drugih nekretnina. U ovoj situaciji, potrebni odbitak i porez na dohodak mogu se prebiti. Obavljanje obe transakcije u istoj oporezivom periodu, poreski obveznik neće dobiti dospjeli odbitak, ali će biti i oslobođen plaćanja poreza.

Mogu postojati zasebni slučajevi kada građanin u cilju smanjenja iznosa poreza na dohodak može potcijeniti vrijednost nepokretnosti u ugovoru o prodaji. Zbog činjenice da su takve činjenice više puta otkrivane, procijenjena cijena stambenog prostora u svakoj regiji pažljivo se prati od strane poreskih organa, a njeno očigledno potcjenjivanje će se smatrati razlogom za izricanje administrativnih sankcija.

Postupak i pravila za podnošenje dokumenata poreznoj upravi prilikom prodaje stambenog prostora

Ukoliko je potrebno platiti porez na dohodak, sastavlja se odgovarajuća poreska prijava u kojoj je potrebno navesti podatke o registraciji građanina, tačan iznos prihoda i iznos poreza. Uz navedenu deklaraciju potrebno je dostaviti i paket dokumentacije:

• kopiju pasoša građanina,
• potvrda o vlasništvu nad nekretninom,
• transakcijski ugovor (kupoprodaja),
• račun od kupca ili potvrdu o uplati,
• zahtjev za odbitak - u slučaju takve opcije obračuna,
• u slučaju opcije obračuna "prihodi - rashodi" - kopije dokumenata koji potvrđuju troškove prilikom kupovine ovog objekta.

Nakon provjere podataka i obavještavanja poreskog obveznika o ispravnosti pripreme i podnošenja dokumenata, građanin preuzima podatke po kojima će biti moguće platiti porez na dohodak preko bankarskih institucija. Porez se ne plaća u gotovini.