À proprement parler, s'il s'agit de location ou de location d'un appartement entre particuliers, alors il est plus approprié de parler d'un contrat de location de locaux d'habitation. Cependant, d'un point de vue juridique, le nom de l'accord d'une grande importance n'a pas, l'essentiel est — son contenu. Par conséquent, pour plus de commodité, nous appellerons à l’avenir le contrat de location un contrat de location.

Ainsi, chacun doit conclure un contrat de bail (ou de location), quelle que soit la relation des parties. Même si, par gentillesse, vous avez autorisé un parent ou un ami à séjourner gratuitement dans votre appartement, il est préférable de formaliser la relation par écrit - dans une telle situation, un contrat de location gratuite est conclu (voir : Qu'est-ce que c'est et comment établir un contrat de location gratuit ?). Par au moins, afin que vous puissiez éviter d'éventuels litiges sur qui paie services publics et si le locataire passe trop de temps sous la douche ou devant la télévision.

Et la question du contrat est bien plus pertinente si le locataire est obligé de payer le logement loué. Les questions liées à la procédure d'utilisation des locaux et au montant ou au calendrier de paiement des loyers pourraient bien aboutir devant les tribunaux - Art. 162 du Code civil de la Fédération de Russie stipule directement qu'en l'absence d'accord écrit, les témoignages ne peuvent pas être utilisés devant le tribunal. En outre, selon le même Code civil, la forme écrite est non seulement expressément prévue pour les contrats de location (article 674 du Code civil), mais doit également être utilisée dans tous les cas où l'une ou les deux conditions suivantes sont réunies :

• au moins une partie à la transaction est une personne morale ;
• une transaction d'une valeur supérieure à 10 000 roubles est conclue entre particuliers, c'est-à-dire citoyens.

Dans le cas du logement, la dernière condition est particulièrement pertinente : le coût mensuel de location d'un appartement à Moscou, Saint-Pétersbourg ou autre. grande ville Maintenant, cela coûte beaucoup plus cher.

Est-il possible de rédiger soi-même un contrat de location sans avocat ?

Le contrat de bail lui-même (plus précisément un bail commercial, s'il s'agit d'une transaction entre deux citoyens) ne fait pas partie des documents trop complexes. Toute personne compétente, après avoir étudié la législation et comparé les différentes formes de contrats de location résidentielle, parmi les nombreuses disponibles sur les sites Internet ou les forums juridiques, sera en mesure de rédiger un tel contrat de manière indépendante.

Cependant, il y a des moments où il est préférable de se tourner vers un professionnel. Ce besoin se fait généralement sentir si :

• il existe des doutes sur le fait que le propriétaire ait le droit de louer l'appartement ;
• le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un intermédiaire dont vous n'êtes pas sûr de l'intégrité ;
• Le loyer des logements est trop différent de celui demandé pour des appartements similaires dans le même quartier de la ville.

Dans ce cas, il vaudrait mieux que vous consultiez au préalable un avocat, voire ordonnez la rédaction d'un contrat de location contenant les conditions susceptibles de protéger vos droits.

Que doit contenir un contrat de location standard ? Téléchargez gratuitement l'échantillon 2018

Le droit civil prévoit la notion de clauses essentielles d'un contrat. S'ils ne sont pas reflétés dans le texte, le contrat est considéré non seulement comme invalide, mais tout simplement non conclu. En matière de logement locatif, les conditions suivantes seront essentielles :

• l'identité du propriétaire et du locataire ;
• l'objet du contrat (caractéristiques des locaux d'habitation permettant de déterminer sans ambiguïté ce qui est exactement loué) ;
• le montant du loyer (en principe, vous n'avez pas besoin de le préciser, mais vous ne recevrez alors pas un bail/contrat de location, mais un accord de libre utilisation des locaux d'habitation).

Ainsi, le contrat doit contenir les sections suivantes :

1. Préambule. Le nom du contrat (« Contrat de location d'habitation » ou, plus correctement d'un point de vue juridique, « Contrat de location d'habitation »), le lieu et la date de sa conclusion, les noms ou titres (pour les personnes morales) des parties, ainsi que leurs abréviations sont indiquées ici, qui seront utilisées plus loin dans le texte de l'accord.
2. Objet de l'accord. Le logement loué dans le cadre du contrat doit être décrit en détail ici. Comment des informations plus complètes, mieux c'est - par conséquent, le contrat doit indiquer non seulement l'adresse, mais également la superficie des locaux, son numéro cadastral, ainsi que la base qui donne au propriétaire le droit de louer ces locaux (propriété, contrat de bail avec droit de sous-louer l'appartement, etc. ).
3. Montant du loyer.
4. Droits et obligations des parties.
5. Responsabilité des parties.
6. La durée pour laquelle le contrat est conclu. A défaut de cette clause, le contrat sera considéré comme conclu pour une durée de 5 ans. Le même délai est déterminé par l'art. 683 du Code civil de la Fédération de Russie comme durée maximale d'un contrat de location de logement.
7. Détails et signatures. Ici, vous devez décrire les parties de manière aussi détaillée que possible. Pour les citoyens, vous devrez indiquer les détails du passeport et le lieu d'enregistrement permanent, pour les personnes morales - forme juridique, TIN, OGRN, BIC et autres coordonnées bancaires.

Bien entendu, cette structure n’est qu’indicative. À leur discrétion, les parties peuvent y inclure des conditions supplémentaires. En particulier, un organisme louant un logement pour son employé peut exiger que le contrat comprenne une clause de non-divulgation du contenu du document à des tiers.

Examinons maintenant plus en détail certains éléments de la structure.

Personnes concluant un accord

La loi distingue 2 types de contrats d'utilisation commerciale temporaire d'un logement :

• un contrat de bail d'habitation aux termes duquel le locataire peut être une personne morale ;
• contrat de location conclu uniquement avec des locataires citoyens (particuliers).

Dans la plupart des cas, la différence entre eux est minime, c’est pourquoi les deux sont souvent appelés contrat de location. Mais il existe encore quelques différences. En particulier, en vertu d'un contrat de location conclu pour une durée supérieure à 1 an, les résidents temporaires ne sont pas autorisés à emménager gratuitement et le montant du loyer n'est pas une condition essentielle (puisqu'un citoyen peut permettre à d'autres personnes d'utiliser son appartement gratuitement).

De plus, le contrat de location doit indiquer non seulement le locataire, mais également les personnes résidant en permanence avec lui (ce n'est pas obligatoire pour la location). Si ces personnes n'ont pas été signalées immédiatement, elles peuvent alors être emménagées ultérieurement avec l'accord du propriétaire du bien, si la superficie attribuée à chaque personne est conforme aux normes de la législation sur le logement. La seule exception concerne les mineurs : aucune autorisation d’emménagement n’est requise et le respect de la norme n’est pas nécessaire.

Périodes de validité d'un contrat de location résidentielle et caractéristiques de conclusion associées

D'un point de vue pratique, les contrats relatifs à la location de locaux peuvent être divisés en 2 groupes :

• contrats d'une durée supérieure à un an ;
• contrats d'une durée inférieure à un an (court terme).

Cette division est due aux circonstances suivantes :

1. Si le contrat ne précise pas de période spécifique, alors le contrat, conformément à l'art. 683 du Code civil de la Fédération de Russie, est considéré comme conclu pour 5 ans. Afin de résilier un tel accord, le locataire (locataire) doit en informer le propriétaire de l'appartement par écrit au moins 3 mois avant la date de l'expulsion proposée.
2. Les charges résultant de la conclusion de contrats d'une durée d'un an ou plus sont soumises à un enregistrement obligatoire auprès des autorités de Rosreestr.

De plus, dans le cas de contrats à court terme, les règles relatives à la réparation des locaux ne s'appliquent pas, car en cas de location pour moins d'un an, le besoin de réparations peut ne pas se présenter.

La règle s'applique en ce qui concerne les conditions : si le locataire a payé le loyer correctement et n'a pas violé ses autres obligations au titre du contrat, il a le droit, après l'expiration du contrat, d'en conclure un nouveau pour la même durée. Le propriétaire de l'appartement a le droit de refuser de conclure un nouveau contrat, mais dans ce cas, il est obligé de s'abstenir de louer un logement pendant un an. Si, dans un délai d'un an, il a reloué les locaux, le locataire précédent a le droit d'exiger par l'intermédiaire du tribunal la résiliation du nouveau contrat et une indemnisation pour les pertes qu'il a subies du fait qu'il n'a pas reçu de logement pendant nouveau mandat. Toutefois, dans le cas de contrats de courte durée, cette règle ne s'applique pas : ils ne peuvent pas être renouvelés.

Frais de logement

Le montant du paiement au titre du contrat de location est déterminé par les parties elles-mêmes. Toutefois, l'art. 682 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit que la loi peut fixer un montant maximum de paiement. Certes, de telles règles n'ont pas encore été introduites en ce qui concerne l'embauche commerciale, mais il convient de garder à l'esprit la possibilité d'une introduction à l'avenir.

Les modalités de paiement du loyer sont également régies par le contrat. Si les parties n'ont rien indiqué à ce sujet dans la convention, alors la règle déjà prévue par le code du logement en matière de loyer social s'applique. Conformément à celui-ci, la redevance mensuelle est payée au plus tard le 10e jour du mois suivant celui pour lequel le paiement est dû.

En plus du loyer, les parties peuvent également convenir du paiement des services publics. Si cela n'est pas spécifiquement stipulé dans le contrat, l'électricité, l'eau, le chauffage, etc. sont à la charge de l'employeur.

Droits et obligations des parties au titre d'un contrat de location

Les obligations découlant des parties au contrat dès sa signature sont :

1. Pour le propriétaire : prévoir des locaux adaptés à l'habitation. Si des défauts sont découverts dont le nouveau locataire n'a pas été prévenu au préalable, il a le droit d'exiger que le propriétaire de l'appartement corrige ces défauts, réduise le loyer ou rembourse les dépenses qui ont été nécessaires pour éliminer ces défauts. Le remboursement est possible soit par remboursement direct du montant approprié, soit en déduisant ces dépenses du loyer.
2. Pour le locataire (locataire) : payer l'appartement à temps, utiliser le logement uniquement pour y vivre et assurer sa sécurité.

À leur tour, outre les obligations, les parties disposent également de certains droits. Certains droits du locataire (locataire) ont déjà été évoqués ci-dessus. De plus, l'employeur a le droit :

1. En cas de contrat de longue durée (plus d'un an), avec l'accord du propriétaire, louer les locaux ou une partie de ceux-ci dans le cadre d'un contrat de sous-location.
2. Autoriser les résidents temporaires pour une période ne dépassant pas 6 mois. Si aucun paiement n'est effectué pour leur logement (c'est-à-dire qu'aucun contrat de sous-location n'est conclu), alors le consentement du propriétaire n'est pas requis - sa simple notification suffit. Toutefois, le propriétaire a le droit d'interdire le séjour des résidents temporaires si, du fait de leur emménagement, chaque personne présente dans l'appartement disposera de moins d'espace habitable que celui prévu par les normes de cette ville.

La question de l'utilisation des locaux pour des activités professionnelles ou professionnelles est controversée. activité entrepreneuriale. D'une part, la partie 2 de l'art. 17 du Code du logement de la Fédération de Russie autorise de telles activités si elles ne gênent pas les voisins et les autres résidents de l'appartement ; de l'autre - Art. 678 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit directement l'obligation du locataire d'utiliser les locaux uniquement à des fins d'habitation. Il semble que dans ce cas, l'entrepreneur et activité professionnelle le locataire sera autorisé - mais seulement si cela est directement reflété dans le contrat, puisque l'art. 421 du Code civil de la Fédération de Russie offre aux parties la possibilité de conclure même un accord non prévu par la loi. Mais dans ce cas, nous parlerons d’un accord mixte.

Responsabilité au titre du contrat de location

La loi prévoit la responsabilité des deux parties au contrat. Mais si le bailleur (propriétaire) n'est responsable que de la cession de locaux de bonne qualité et libres des droits des tiers, alors la responsabilité du locataire est bien plus variée.

Selon la loi, l'employeur (locataire) est responsable :

1. Pour la sécurité du logement et de son usage prévu. La responsabilité en cas de violation est ici l'indemnisation des dommages causés au propriétaire et la possibilité de résiliation anticipée du contrat par voie judiciaire à l'initiative du propriétaire des lieux.
2. Pour un paiement dans les délais. La responsabilité ici sera de payer des intérêts au taux de la Banque centrale de la Fédération de Russie pour toute la période de retard, ainsi que la possibilité de résiliation judiciaire du contrat si le paiement n'est pas payé pendant 6 mois ou plus (pour un contrat à court terme - 2 fois de suite).
3. Pour les actes des personnes vivant dans l'appartement avec le locataire, ainsi que des résidents temporaires. Le propriétaire de l'appartement ne s'intéresse pas à savoir qui a commis la violation - le locataire sera toujours responsable.

Que signifie louer un appartement dans le cadre d'un contrat avec un locataire ? Un contrat de location d'appartement est Accord écrit entre le locataire et le propriétaire sur les droits et obligations mutuels. C'est ainsi que vous pouvez décrire brièvement le contrat de location d'un appartement.

Tous ces accords sont divisés en trois types :

• lorsque des logements publics ou municipaux sont fournis à ceux qui en ont besoin ;
• , qui consiste à fournir des appartements aux réfugiés, aux personnes déplacées à l'intérieur du pays et à certaines autres catégories de citoyens ;
• lorsque le propriétaire de l'appartement met à disposition des locaux dans le but de générer des revenus.

La rédaction et l'exécution des contrats des deux premiers types sont régies par les dispositions du Code du logement de la Fédération de Russie.

L'embauche commerciale est régie par les normes du chapitre 35 du Code civil de la Fédération de Russie.

Cette différence n’est pas fortuite.

Le fait est que les contrats de travail sociaux et spécialisés ne confirmez pas la finalisation de la transaction. Ces documents servent plutôt à fournir une base légale à la présence de résidents dans les appartements publics et municipaux.

Évidemment, tout le monde ne peut pas posséder son propre appartement pour diverses raisons. L'État a hérité de l'URSS un parc considérable de logements, que les citoyens décidé de ne pas privatiser. De tels accords sont conclus dans le cadre de la sécurité sociale de la population et de l'assistance aux personnes dans le besoin.

Un contrat de bail commercial est document de transaction. Pour leur réglementation légale Pour la plupart, des normes dispositionnelles sont utilisées, permettant aux parties d'établir des droits et obligations mutuels à leur propre discrétion.

Un contrat type pour la location d'un appartement à des locataires : .

Location d'un appartement - convention : .

Pourquoi est-ce nécessaire ?

Pourquoi avez-vous besoin d'un contrat de location ? Le bail présuppose que les parties aient certaines droits et responsabilités. Le propriétaire de l'appartement et le locataire déterminent leur volume de manière indépendante, mais l'enregistrent sur papier.

Si une telle consolidation n’a pas lieu, il n’y aura pas de preuve physique cet accord a eu lieu. Et cela peut entraîner certaines conséquences négatives.

Par exemple, les résidents quittent leur appartement sans payer le dernier mois et laissent derrière eux des dettes de services publics. Ou bien les circonstances de la vie du propriétaire changent, il a trouvé de nouveaux clients et demande donc sa libération jusqu'à ce que demain locaux, ou payer plus.

Certainement, des gens honnêtes bien plus que , mais il vaut mieux se protéger en louant un logement sous forme écrite.

De telles actions permettront à la partie de défendre ses droits devant les tribunaux.

De plus, sachant qu'il existe un moyen légal de défendre ses intérêts, une personne abandonnera ses intentions illégales.

Force juridique

La force juridique d'un contrat de location d'appartement signifie que ses dispositions s'imposent aux personnes qui ont signé le document. Autrement dit, en cas de non-respect des termes de l'accord, le contrevenant peut être puni. sanctions appliquées.

Tous les contrats n'ont pas force de loi, mais seulement ceux qui ont été rédigés conformément aux exigences de la loi.

Les parties doivent prêter attention à deux points principaux :

1. Le formulaire de document contient toutes les conditions obligatoires. Conditions requises font l'objet du contrat (appartement) et le montant du paiement pour l'utilisation des locaux. Les informations sur l'appartement et le montant du paiement doivent être indiquées de manière à exclure toute possibilité de double interprétation.
2. Les parties ont-elles le droit de signer de tels accords ? Chaque partie doit s'assurer que leur partenaire dans la transaction a atteint l'âge de 18 ans et peut disposer de ses biens.

Le locataire doit s'assurer que le propriétaire proposé est effectivement propriétaire de l'appartement, sans aucune restriction.

Si la personne est une personne, elle doit comporter une inscription notariée correspondante, confirmant la validité des informations contenues dans le document.

Le formulaire de procuration doit clairement indiquer que la personne a le droit de louer un certain appartement. La date de signature du contrat doit être comprise dans le délai de la procuration.

Il existe également toujours la possibilité que la personne impliquée dans la location du logement ait été limitée par le tribunal dans capacité légale.

Aujourd’hui, en Russie, il n’existe aucun moyen de vérifier si le droit d’un citoyen particulier à conclure des transactions est limité ou non.

Il est donc possible que le contrat soit reconnu vide, puisque la personne qui l'a signé avait une capacité juridique limitée.

Si de tels cas se sont produits, ils n’ont certainement pas fait l’objet d’une publicité dans la presse. Des propriétaires d'appartements incompétents sont utilisés lors de la vente d'appartements, car une arnaque avec des locations fictives ne rapportera pas de revenus importants.

Si l'une des conditions ci-dessus n'est pas remplie, le contrat sera déclaré nul.

Nuances lors de l'inscription

Préliminaire

Ce document est signé formaliser les intentions propriétaire d'appartement et futur locataire. Par exemple, les locataires actuels envisagent de déménager dans deux mois, cela convient au futur locataire qui souhaite occuper les lieux.

Pour qu'au bout de deux mois un nouveau prétendant n'apparaisse pas mètres carrés, ou si l'employeur potentiel n'a pas trouvé d'autre option, les parties peuvent signer un accord préliminaire.

Il contiendra toutes les dispositions types du contrat de location, complétées par une condition impérative sur la date avant laquelle il devra être conclu. accord principal.

Standard

Ce document contient tout Conditions habituelles de location :

1. Détails (date, nom et numéro), informations sur les parties.
2. Informations sur l'appartement (adresse et nombre de pièces).
3. Droits et responsabilités et logement.
4. Validité.
5. Le montant de la redevance et les modalités de son paiement.
6. Formes de responsabilité pour la résolution des litiges.
7. La procédure de modification du contrat et de résiliation anticipée de sa validité.
8. Conditions générales supplémentaires.

Simplifié

Comme déjà indiqué, le contrat sera considéré comme valable s'il précise un appartement spécifique et le montant du paiement pour son utilisation. En conséquence, toutes les autres conditions peuvent être exclues des dispositions de l'accord type, en le simplifiant au maximum le document lui-même.

Il convient toutefois de se demander si une telle simplification est utile. L'accord sert à réglementer de manière globale les relations de location de logements.

Par conséquent, simplifier le texte du document et en réduire le volume à l'avenir apportera complications supplémentaires dans l'interaction entre le locataire et le propriétaire de l'appartement. Il vaut mieux travailler dur au stade de la formalisation de la relation que de participer aux conflits par la suite.

Indéfini

L'article 683 du Code civil de la Fédération de Russie indique directement l'impossibilité de conclure des contrats de location à durée indéterminée.

Dans les cas où la durée de validité du rapport de location n'est pas définie, on considère que le délai est de cinq ans.

Si le propriétaire et le locataire souhaitent prolonger autant que possible la relation de location, le contrat peut alors stipuler que la validité du contrat automatiquement prolongé pour une nouvelle période, à moins que l'une ou l'autre des parties n'exprime le désir de mettre fin à la relation.

Code civil de la Fédération de Russie Article 683. Durée d'un contrat de bail résidentiel

1. Le contrat de location d'un local d'habitation est conclu pour une durée n'excédant pas cinq ans. Si le contrat ne précise pas de durée, le contrat est considéré comme conclu pour cinq ans.
2. Les règles prévues au 2° de l'article 677, aux articles 680, 684 à 686 et au quatrième alinéa du 2° de l'article 687 du présent code ne s'appliquent pas à un contrat de location d'habitation conclu pour une durée pouvant aller jusqu'à un an (courte durée). location à terme), sauf disposition contraire du contrat.

Contrat de location d'un appartement - fait partie intégrante de la relation entre propriétaire d'appartement et locataire, à titre de redevance pour l'utilisation des locaux. C'est une garantie que chacune des parties se comportera de manière civilisée, ne se permettant pas de modifier les conditions en sa faveur.

Le marché du logement locatif en Russie ne peut pas être qualifié de civilisé et transparent. La plupart des transactions de location d’appartements se déroulent en dehors du cadre légal. Documents requis ne sont pas officialisés, non seulement parce que les Russes sont accablés par la charge fiscale, mais surtout parce que le propriétaire et le locataire manquent généralement de connaissances juridiques pour tout formaliser conformément à la loi. Mais, sortant du champ judiciaire, tous deux se retrouvent sans défense face à des personnes sans scrupules. Évidemment, vous devez conclure un contrat de location.

Téléchargez un exemple de contrat de location d'appartement :

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Que souhaitez-vous savoir

À ce jour, une expérience juridique considérable a été accumulée dans l'élaboration de tels documents. Les formes existantes de contrats de travail types prennent en compte la plupart des possibilités questions controversées. Un simple contrat de location d'appartement d'une durée de 11 mois est téléchargeable gratuitement en fin d'article. Pourquoi 11 ? Parce qu'un tel accord n'a pas besoin d'être enregistré auprès du Service fédéral d'enregistrement. Cela ne dispense pas le propriétaire de payer des impôts, comme beaucoup le croient à tort, mais cela peut permettre de gagner beaucoup de temps sur les procédures bureaucratiques. Il existe d'autres raisons de conclure un accord pour une telle période. Par exemple, selon le Code civil de la Fédération de Russie, contrat à court terme, c'est à dire. conclu pour une durée inférieure à un an, ne permet pas au locataire de sous-louer un logement, ainsi que de bénéficier du droit prioritaire de prolongation. Ce droit peut rendre très difficile l’expulsion d’un locataire sans scrupules dans certaines circonstances, comme une grossesse.

Quel contrat de location d'appartement est avantageux pour le propriétaire ?

Un contrat de location type peut contenir des clauses supplémentaires avantageuses pour l'une des parties.

Réparations contre loyer

En droit rénovation majeure dans un appartement loué est effectué par le propriétaire, et celui actuel par le locataire, sauf indication contraire dans le contrat. Mais la pratique veut que les réparations soient effectuées par le propriétaire en payant le loyer. Soit les réparations sont effectuées par le locataire contre de futurs loyers. Si la quantité de travail est importante, un tel troc profite aux deux.

Location d'appartement avec option d'achat

La location d'un appartement avec achat ultérieur est rarement pratiquée de nos jours. Juridiquement, la procédure est complexe et il vaut mieux ne pas conclure de contrat sans un spécialiste expérimenté. De plus, tous les risques dans ce cas sont supportés par le bailleur, il vaut donc mieux ne pas recourir à ce schéma de vente.

Louer un appartement via le bureau du logement

Si le logement n'est pas privatisé, il ne peut être loué qu'avec la participation du bureau du logement. Par conséquent, le locataire doit s’intéresser à savoir si le propriétaire a des droits de propriété sur le bien locatif. Dans le cas contraire, il est important de s'assurer que la société de gestion et les autres citoyens enregistrés ont donné leur consentement au bail.

À quoi faut-il faire attention lorsqu'on accepte de louer un appartement

Lorsque vous le remplissez selon l'échantillon, une attention particulière doit être accordée aux points suivants : coordonnées des parties ; caractéristiques détaillées appartement (ou partie d'appartement); inventaire des biens; procédure de règlement et calendrier de paiement ; durée du contrat (pas plus de 5 ans) ; conditions de résiliation anticipée du contrat. Les obligations supplémentaires des parties, si elles découlent des termes du contrat de location, doivent être précisées en détail dans les sections pertinentes du document.

Dois-je faire certifier un contrat de location d’appartement ?

Selon la loi, il n'est pas nécessaire de faire certifier le contrat de location par un notaire, et s'il est conclu pour une durée inférieure à 11 mois, il n'est alors pas nécessaire de l'enregistrer auprès des agences gouvernementales, comme mentionné ci-dessus. Si l'une des parties craint que le document ne soit certifié que d'un trait de stylo, ce que le signataire peut refuser, des témoins peuvent alors être amenés à comparaître. Si vous le souhaitez, la légalisation du contrat est autorisée.

Les contrats de location et de location sont deux termes juridiques fondamentalement différents. Selon la clause 1 de l'article 671 du Code civil de la Fédération de Russie, un accord sur la location d'un logement implique la fourniture d'un bien immobilier par le propriétaire à un particulier moyennant un forfait à des fins d'hébergement. Dans le cadre d'un tel document, le locataire n'a pas le droit de sous-louer les locaux ou de les utiliser à des fins personnelles de toute autre manière.

Article 671 du Code civil de la Fédération de Russie. Contrat de location résidentielle

1. Dans le cadre d'un contrat de bail d'habitation, une partie - le propriétaire des locaux d'habitation ou une personne autorisée par lui (bailleur) - s'engage à mettre à disposition de l'autre partie (locataire) des locaux d'habitation moyennant des frais de possession et d'usage pour y vivre.
2. Les personnes morales peuvent se voir accorder la possession et (ou) l'utilisation de locaux d'habitation sur la base d'un bail ou d'un autre accord. Une personne morale ne peut utiliser des locaux d'habitation que pour la résidence des citoyens.

Un contrat de location d'appartement régit la relation entre le propriétaire du bien et la personne morale qui en sera le locataire. Également au paragraphe 2 de l'art. 671 du Code civil de la Fédération de Russie stipule qu'une personne morale peut utiliser le logement fourni directement pour la résidence des personnes spécifiées dans l'accord. Cet accord exclut la poursuite d'objectifs commerciaux et autres de la part du locataire.

ATTENTION: Les relations juridiques entre le propriétaire du bien locatif et le locataire seront réglées conformément aux dispositions du chapitre. 34 Code civil de la Fédération de Russie. Quant aux contrats de travail, Sec. 35 Code civil de la Fédération de Russie.

Pourquoi devez-vous rédiger un contrat avec vos locataires avant de les louer ?

Un contrat de location est un document qui régit la relation entre le locataire et le propriétaire. Dans un tel document, les deux parties précisent initialement tous les termes de la transaction en cours de conclusion, ce qui permet ensuite d'éviter des circonstances imprévues. Les causes de conflit les plus courantes sont :

• L'état de la propriété et des locaux au moment où l'appartement a été restitué au propriétaire. Pour vous protéger de situations de conflit, lors de la signature du contrat de location, vous devez prendre des photos du mobilier et de la décoration de base de l'appartement.
• Calculs financiers et augmentation des frais de location. Le contrat type contient une clause selon laquelle le propriétaire du bien ne peut augmenter le prix de location qu'une fois par an au maximum. Toutefois, cette exigence peut être modifiée à la demande des parties.
• Paiement des services publics. Aujourd'hui paiements communaux augmentent tous les six mois, et les factures de chauffage peuvent complètement dérouter le locataire. Par conséquent, avant de louer un appartement, vous devez absolument vous familiariser avec le montant des paiements supplémentaires. L'option idéale serait que le locataire ne paie que les relevés des compteurs.

Différences et nuances dans la conception

Il existe plusieurs types de contrats permettant de mettre à disposition un logement en location ou en bail :

1. Avant-contrat de location de locaux d'habitation.

   Cette forme d'accord est considérée comme complémentaire et est conclue à la demande des parties. Dans son contenu, un tel accord doit être pleinement conforme au contrat de location principal, sinon le document principal n'aura pas force de loi. L'accord préliminaire doit contenir les informations suivantes :

   • Objet de la transaction (chambre, appartement, maison, etc.).
   • Détails des parties.
   • Coût de location par mois.
   • Informations sur les garanties, les dépôts et autres paiements supplémentaires.
   • Droits et obligations des parties à l'accord.
   • Inventaire des biens.
   • Date de conclusion du contrat de location principal.

   Un accord préalable peut être conclu à l'initiative de l'une des parties à la transaction, par exemple afin de fixer un acompte. Ceci est fait dans les cas où la date de la transaction et la date d'emménagement dans l'appartement ne coïncident pas. Un tel document peut être remplacé par un accord préalable ou un récépissé.

2. Modèle de contrat de location (standard).

   De tels accords ont une forme prescrite et sont considérés comme le principal document régissant les relations entre les parties participantes. Généralement, ce type est utilisé pour les transactions de location à long terme. Le document précise :

   • Nom, adresse et détails d'enregistrement du bien immobilier proposé à la location.
   • Détails du passeport des parties à la transaction.
   • Durée de l'accord.
   • Date d'arrivée.
   • Droits et obligations des parties conformément au Code civil de la Fédération de Russie.
   • La procédure de règlement financier, de loyer, de compléments de paiement.
   • Inventaire des biens.
   • Conditions supplémentaires de la transaction.

   A la demande des parties, un contrat type de location peut être complété par des conventions particulières : un acte de remise des clés, un relevé de transfert d'argent, un récépissé de transfert de dépôts de garantie, etc. Ces pièces jointes ne sont pas obligatoires, mais seront juridiquement contraignantes une fois signées.

   ATTENTION: Conformément à l'art. 609 du Code civil de la Fédération de Russie, tous les contrats de location doivent être enregistrés auprès des autorités compétentes. Une exception concernera les documents indiquant que les locaux sont mis à disposition pour une durée inférieure à 12 mois.

   Toutefois, cette clause n'inclut pas les transactions entre un particulier et entité légale, qui est indiqué au paragraphe 3 de l'art. 609 du Code civil de la Fédération de Russie.

   Article 609 du Code civil de la Fédération de Russie. Forme et enregistrement par l'État du contrat de location

   1. Un contrat de location d'une durée supérieure à un an, et si au moins une des parties au contrat est une personne morale, quelle qu'en soit la durée, doit être conclu par écrit.
   2. Contrat de bail immobilier sujet à enregistrement d'état, sauf disposition contraire de la loi.
   3. Un contrat de location immobilière, qui prévoit le transfert ultérieur de la propriété de ce bien au locataire (), est conclu sous la forme prévue pour le contrat d'achat et de vente d'un tel bien.
3. Contrat de location simplifié (court).

   Le plus forme simple contrats de location. Un tel document ne précise que les termes fondamentaux de la transaction ; il peut être rédigé en forme libreà la main et aura force de loi après signature. Lors de la rédaction, vous devez indiquer les dispositions suivantes :

   • Qu'est-ce qui est disponible à la location ?
   • Qui sont les parties à l’accord ?
   • Coût de location par mois.
   • Durée du contrat.
   • Inventaire des biens.

   Quant aux droits et obligations des parties, il convient d'indiquer dans un paragraphe séparé qu'ils seront réglementés conformément au Code civil de la Fédération de Russie, vous pouvez vous référer spécifiquement au chapitre ; 34 et chapitre 35. S'ils le souhaitent, le propriétaire et le locataire peuvent ajouter des conditions de location supplémentaires au document. Cependant, il convient d'être prudent ici, car s'ils ne répondent pas aux exigences du Code civil et du Code pénal de la Fédération de Russie, l'ensemble de l'accord sera ensuite déclaré invalide.

4. Indéfini.

   Un document à durée indéterminée est un document de location standard qui ne précise pas la durée de location. Cette forme d'accord est autorisée par l'art. 610 du Code civil de la Fédération de Russie, où ce type de contrat est appelé « conclu pour une durée indéterminée ». La principale différence par rapport aux autres types de contrats de travail sera la clause de licenciement.

   Article 610 du Code civil de la Fédération de Russie. Durée du contrat de location

   1. Le contrat de location est conclu pour la durée précisée dans le contrat.
   2. Si la durée du bail n'est pas précisée dans le contrat, le contrat de location est considéré comme conclu pour une durée indéterminée.

      Dans ce cas, chacune des parties a le droit de résilier le contrat à tout moment, en informant l'autre partie un mois à l'avance, et en cas de location d'un bien immobilier, trois mois à l'avance. La loi ou le contrat peut fixer un délai différent pour le préavis en cas de résiliation d'un contrat de location conclu pour une durée indéterminée.

   3. La loi peut fixer des durées maximales (limites) du contrat pour certains types de bail, ainsi que pour la location de certains types de biens. Dans ces cas, si la durée du bail n'est pas précisée dans le contrat et qu'aucune des parties n'a résilié le contrat avant l'expiration du délai fixé par la loi, le contrat est résilié à l'expiration du délai.

      Un contrat de location conclu pour une durée dépassant la limite légale est réputé conclu pour une durée égale à la limite.

   Dans ce cas, la partie à l'origine de l'initiative est tenue d'en informer le deuxième parti-participant trois mois à l'avance. L'exception sera lorsque le document prévoit initialement un délai plus court.

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Le document a-t-il force de loi ?

Un contrat de location de logement deviendra valable lorsqu'il sera légalement rédigé et ne contient pas de conditions contraires au Code civil et au Code pénal de la Fédération de Russie. Même si le propriétaire signe un document pour une période soumise à enregistrement obligatoire et ne l'enregistre pas, le document sera toujours valable. Cependant, dans ce cas, le propriétaire des lieux sera confronté à des problèmes avec le service des impôts.

Un document qui contient de manière incorrecte les détails du passeport des parties à la transaction, le numéro d'enregistrement de la propriété ou son adresse peut être déclaré invalide. Si le document contient des erreurs dans l'indication de la superficie de l'appartement, du numéro d'étage, de la décoration intérieure, cela ne constitue pas une base suffisante pour invalider le document.

ATTENTION: Dans l'art. 674 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que tout contrat de location doit être conclu par écrit. Par conséquent, tous les accords oraux et conditions supplémentaires n’auront pas force de loi. Mais la forme écrite de l'accord peut être soit standard, soit arbitraire.

Un reçu de transfert de logement à louer ne sera pas non plus considéré comme un contrat de location., mais seulement une application à celui-ci.

Dans quels cas est-il considéré comme invalide ?

Il existe plusieurs raisons d'invalider un contrat de travail :

Le contrat de location est un document obligatoire accompagnant toute transaction de logement locatif. Il ne peut être conclu que par écrit et régira les relations entre les parties participantes conformément au cadre législatif de la Fédération de Russie. Ce document est une excellente opportunité pour le propriétaire de sécuriser ses droits et ses biens. Pour le locataire, c'est l'occasion d'éviter les actions illégales et les réclamations du propriétaire.