La cession est un type de transaction assez répandu lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf.

Nous vous proposons de déterminer comment le réaliser avec le plus grand bénéfice et un risque minimal pour l'acheteur.

La procédure de réalisation de la transaction diffère selon le contrat sur la base duquel le promoteur vend les appartements : selon le contrat participation d'équité ou en adhérant à une coopérative de construction de logements. Cet article discutera du transfert des droits dans le cadre d'un accord de participation en actions .

Quelle est l’essence de la mission ?

Construction Bâtiment à plusieurs étages Cela prend plusieurs années et le prix au mètre carré augmente progressivement à mesure que la construction de l'installation approche de sa date d'achèvement. Un appartement au stade de la fondation est moins cher qu'aux stades suivants - c'est à ce moment-là que les investisseurs préfèrent acheter un appartement en vue de le revendre plus tard. Lorsqu'un appartement est revendu avant la mise en service de la maison, une transaction spéciale est conclue - cession des droits de créance (contrat de cession).

La principale chose que l'acheteur doit comprendre est qu'il n'achète pas l'appartement lui-même, mais le droit de le réclamer. C'est-à-dire qu'il reçoit non seulement le droit de recevoir un appartement, mais également les risques qu'il supporte lorsqu'il investit dans un objet en construction, ainsi que les obligations de remplir l'accord de participation aux actions.

Bonus de transfert

Souvent, c'est la seule opportunité de vivre dans une maison qui vous plaît si tous les appartements sont vendus ou si leurs prix ont considérablement augmenté. Voulant rester compétitif, l'actionnaire (investisseur) propose un appartement sensiblement moins cher que le promoteur ne vend les options restantes. De plus, vous n’aurez pas à attendre longtemps pour une pendaison de crémaillère – les droits sont généralement attribués dans les maisons presque terminées.

Astuces de négociation ou comment obtenir le maximum d'avantages

Pour maximiser les profits, les investisseurs tentent de vendre l'appartement par cession à l'approche de la mise en exploitation du bien, et il faut avoir le temps de les vendre avant de signer le certificat de transfert et de réception (acceptation de l'appartement). Après la signature de cet acte et jusqu'à ce que la propriété soit enregistrée, 3 à 5 mois en moyenne s'écoulent, et pendant cette période, il est impossible de réenregistrer l'appartement. Ainsi, dans les immeubles comptant un grand nombre d'appartements, à l'approche de la mise en service de l'installation, vous pouvez n'hésitez pas à négocier avec les vendeurs Et économisez beaucoup sur votre achat.

La situation est similaire avec les entreprises contractantes qui ont reçu un logement du promoteur en échange de services rendus ou de fournitures de matériaux. Ces entreprises proposent généralement des appartements à des prix inférieurs car elles ont besoin de fonds de roulement.

Où peuvent survenir les pièges ?

Premièrement, il existe le risque d'acheter un logement problématique, dont la date de livraison sera retardée d'une durée indéterminée, voire ne sera pas achevée du tout. Peut-être que le premier actionnaire (cédant) a décidé de céder l'appartement parce qu'il avait trouvé problèmes techniques et violations. Par conséquent, la tâche principale de l'acheteur (cessionnaire) est de connaître les raisons de la cession, de vérifier minutieusement les informations sur le promoteur et d'étudier attentivement l'accord de participation aux actions lui-même. De plus, un actionnaire potentiel doit se préparer aux dépenses financières suivantes :

• le vendeur peut transférer une « compensation » à l'acheteur - frais de réémission des documents pour la cession (environ 30 000 à 50 000 roubles)
• en cas de transfert d'un logement acheté avec une hypothèque, la banque peut exiger le paiement d'une commission de suppression de la charge (1 à 2 % du montant de la dette impayée).
• Les documents notariés requis pour la transaction coûteront environ 3 000 roubles.

Instructions étape par étape pour finaliser une transaction pour l'acheteur

Après avoir décidé de votre futur appartement et convenu avec le vendeur, vous devez :

Analyser et préparer des documents

1. Nous étudions le contrat de participation « de base » en prêtant attention à Attention particulière droits et obligations de l'actionnaire. A ce stade, il sera possible de convenir avec le vendeur du partage des obligations financières (frais d'enregistrement). En cas de difficultés ou de malentendus, vous pouvez demander l’aide d’un avocat.
2. Demander des actes de conciliation (également appelés actes de règlement mutuel) confirmant le paiement total ou partiel par l'actionnaire actuel des logements en construction.
3. Négocier le consentement notarié des époux ou une attestation de leur absence.

Signer le contrat

1. La signature du contrat de cession a généralement lieu au bureau du promoteur, qui endosse également le contrat de sa part (si une telle exigence est précisée dans le contrat). Important: si le logement a été acheté avec une hypothèque, il faudra obtenir l'accord de la banque pour cette transaction et transférer la dette à l'acheteur. Dans ce cas, vous devez préparer pour la banque un ensemble complet de documents, généralement requis pour l'obtention d'un prêt. Si vous êtes prêt à payer le prix total de l'appartement, la banque peut vous demander de payer une commission pour la suppression de la charge.
2. Registre accord supplémentaireà l'accord sur le transfert des droits et obligations dans les organismes service civil enregistrement (Rosreestr). Ce service est généralement fourni par le développeur. Légalement, ce n’est qu’après l’enregistrement que la cession entre en vigueur.

Transfert de fonds au vendeur

Le moyen de paiement le plus populaire et le plus sûr est via un coffre-fort . De plus, le vendeur ne prend l'argent qu'après avoir reçu les documents enregistrés de Rosreestr, c'est-à-dire lorsque les droits de propriété vous ont déjà été officiellement transférés.

Parfois, le vendeur peut offrir une réduction pour transfert d'argent au moment de la transaction , afin de ne pas attendre le réenregistrement du contrat, qui prend généralement de plusieurs semaines à plusieurs mois. Cependant, dans ce cas, il existe un risque que l'accord ne soit pas enregistré pour certaines raisons : paiement incorrect de la taxe d'État, erreur dans l'accord, documents notariés, etc. Ce risque est faible, mais c’est à vous de décider si le jeu en vaut la chandelle.

Après la transaction, assurez-vous de recevoir l'accord de cession original et l'accord de participation aux actions portant le sceau de Rosreestr. Assurez-vous également de récupérer les documents confirmant le paiement de l'appartement auprès du premier actionnaire.

Alors, résumons :

1. La mission est réelle opportunitééconomiser sur l'achat d'un appartement
2. Il est nécessaire d'étudier attentivement les documents et de vérifier les termes de la transaction
3. Il est important de se renseigner auprès du promoteur et de la banque (si l'appartement a un prêt hypothécaire) sur les frais financiers et de convenir de leur répartition avec le vendeur.

Ensemble de documents requis par l'acheteur pour la cession

№	Titre du document	Exemple
1	Pièce d'identité (passeport)	original
2	Document confirmant le paiement des droits de l'État	original et copie (recto verso)
3	DDU enregistré	original
4	Accord sur la cession du droit de créance avec toutes les modifications et annexes	4 exemplaires
5	Consentement notarié de l'autre époux pour conclure un accord (si l'objet est acquis en copropriété)	original et copie
6	Consentement de l'autorité de tutelle et de curatelle pour céder le droit de créance en vertu d'une convention, si le participant à la construction partagée agit pour le compte d'une personne de moins de 14 ans ou d'une personne déclarée incompétente par le tribunal	original et copie
7	Consentement écrit du développeur pour céder le droit de réclamation en vertu du contrat (Si tu veux)	original

À propos de l'un des types de transactions les plus courants sur le marché immobilier avecl'avocat Oleg Sukhov dit spécialement pour

L'acquisition d'un immeuble neuf dans le cadre du régime de transmission de droits reste l'un des schémas les plus répandus sur le marché immobilier. Mais aussi l'un des plus dangereux.

Aujourd'hui, environ 15 % des nouveaux bâtiments en phase initiale de construction sont achetés dans le cadre d'un contrat de cession. Si nous parlons de la dernière partie de la construction, lorsque le nouveau bâtiment est presque prêt à emménager, ce pourcentage est beaucoup plus élevé - environ 90 %. Mais, malgré le caractère répandu de l'institution de la cession de droits, cette opération reste l'une des plus dangereuses.

Faillite du développeur
Dès l'enregistrement du contrat de participation aux actions et jusqu'à la signature de l'acte de transfert, les actionnaires peuvent céder leurs droits immobiliers à une autre personne sur la base de l'art. 382 du Code civil de la Fédération de Russie et art. onze Loi fédérale N° 214-FZ « Sur la participation à la construction partagée d'immeubles à appartements… ».

Cependant, les raisons de la « vente » d'appartements par cession de droits sont souvent associées à une violation de la qualité et du calendrier de construction, et surtout à la faillite imminente de la société de développement.

Selon l'art. 390 du Code civil de la Fédération de Russie, le participant initial (cédant) n'est pas responsable envers le nouveau participant (cessionnaire) des actions du développeur. Si ce dernier ne remplit pas ses obligations, il est impossible de résilier le contrat de cession et d'exiger la restitution des fonds versés au titre de celui-ci. Les citoyens qui ont acquis des droits sur un appartement par cession devront litige avec le promoteur lui-même, par exemple, sur la perception d'une pénalité pour transfert tardif, sur l'élimination gratuite des défauts et en cas d'insolvabilité financière - sur l'inscription des créances au registre des créances des créanciers du débiteur (paragraphe 7 du chapitre IX de la loi sur la faillite).

L’actionnaire précédent est responsable du respect par le promoteur du contrat de participation aux actions s’il a assumé une garantie. Mais il faut prendre en compte toutes les conditions de la garantie déterminées par le cédant et le cessionnaire, et en plus, tenir compte du fait qu'une telle garantie est pratiquée dans moins de 5% des transactions. Ainsi, refusant de satisfaire les demandes de récupération de 8,2 millions de roubles. dette en vertu d'un accord sur la cession de droits immobiliers, le tribunal d'arbitrage de la région d'Irkoutsk, dans une décision du 16 mars 2011, est parti du fait que les parties ont établi la responsabilité du garant (le participant initial) si le le promoteur n'a pas cédé le projet de construction au 30 juin 2010, et la résiliation du nouveau contrat de participation des actionnaires avant cette date a exclu l'émergence d'une garantie.

Nullité de la cession
La cession de droits ne doit pas contredire la loi et le contrat de participation aux actions et est autorisée :

Premièrement, seulement après que l'actionnaire a payé le prix du contrat (confirmé par un accord reçu du promoteur sur la compensation des créances mutuelles) ;

Deuxièmement, avec l'accord écrit du promoteur, si le contrat le prévoit. Par décision du tribunal du district de Chernushinsky Région de Perm en date du 7 juin 2012, la cession du droit de créance de Construction Company LLC au citoyen Ch. a été déclarée invalide en violation de l'article 7.2 de l'accord de participation au capital, réalisée sans l'accord écrit du promoteur ;

Troisièmement, avec l'autorisation de l'établissement de crédit, si l'appartement a été acheté à .

Le non-respect d'au moins une des conditions énumérées entraîne la nullité de la mission. Basé sur l'art. 390 du Code civil de la Fédération de Russie, la responsabilité dans ce cas envers le nouvel actionnaire incombe au participant initial, qui est tenu de restituer l'argent qui lui a été transféré espèces(enrichissement sans cause), intérêts pour leur utilisation et compensation des pertes.

Ainsi, dans la décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie (ci-après dénommée SAC de la Fédération de Russie) du 23 janvier 2012, il a été établi que T. avait légalement refusé de satisfaire à la demande d'inscription au registre des les créanciers du débiteur (un promoteur déclaré en faillite) de ses créances d'un montant de 7 241 000 roubles . pertes et 7 241 000 RUB. pénalités causées par le non-respect de l'accord d'investissement dans la construction, puisque K. n'a pas payé le prix du contrat au promoteur, mais a cédé ses droits à T. Le tribunal a indiqué que T. avait la possibilité de protéger ses droits violés en recouvrant tous les dommages et intérêts auprès de K.

Cession « double » des droits
Conformément aux articles 1 et 11 de la loi sur la participation et à la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 11 juillet 2011, la cession des droits aux citoyens est prévue uniquement dans le cadre d'un accord de participation aux actions et est sujet à enregistrement d'état.

Les cas ne peuvent être exclus où une personne sans scrupules « cède » le droit à un appartement à plusieurs acheteurs. Cela se produit généralement dans le cadre de soi-disant accords d'investissement ou de contrats préliminaires d'achat et de vente, qui ne nécessitent pas d'enregistrement auprès de Rosreestr. La pratique judiciaire reconnaît le droit comme transféré au cessionnaire pour lequel la cession a été effectuée antérieurement.

Le développeur n'a pas été informé du transfert des droits
Le promoteur doit être informé par écrit de la cession du droit, sinon nouveau membre supporte le risque des conséquences néfastes qui en résultent pour lui, par exemple, comme l'exclusion de la possibilité de recouvrer des dommages et intérêts ou des pénalités ou, comme mentionné ci-dessus, la nullité du contrat de cession.

L'arrêt du tribunal régional de Trans-Baïkal du 10 juillet 2012 a établi que l'actionnaire, à qui les droits ont été transférés par le biais d'une cession, a intenté une action contre le promoteur pour obtenir le recouvrement d'une amende et une indemnisation pour préjudice moral en relation avec le violation des délais de construction, mais comme le promoteur n'a pas été informé des droits de cession et a conclu un accord avec le participant précédent pour reporter l'achèvement de la construction, il existe alors des motifs pour satisfaire aux exigences de l'actionnaire, compte tenu des dispositions de la clause. 3 de l'art. 382 du Code civil de la Fédération de Russie n'est pas disponible.

Contester un accord de cession de droits (en tant que transaction suspecte)
Il convient de rappeler que conformément au paragraphe 1 de l'article 61.2 de la loi sur les faillites, une cession de droits peut être déclarée nulle (au titre d'une transaction suspecte) si elle a été réalisée à un prix volontairement bas et moins d'un an avant le début de l'opération. procédure de faillite d'un participant à la construction partagée (cédant).

Ainsi, la décision de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 27 juin 2012 indique que « aux termes de l'accord du 28 octobre 2009, le débiteur a transféré à l'entreprise pour 200 000 roubles. lui appartenant... le droit d'exiger du promoteur le transfert de propriété des locaux non résidentiels. Puis, à la suite de la conclusion de plusieurs accords de cession... le droit de créance a été transféré à T. Le syndic de faillite a contesté l'accord de cession des droits en date du 28 octobre 2009... le tribunal... est venu au conclusion qu'il y avait des motifs de déclarer... la transaction invalide sur la base de la clause 1 de l'art. 61.2 de la loi sur la faillite... Après avoir établi que la société n'a pas rempli ses obligations de payer le droit cédé, et compte tenu du transfert répété du droit de créance à des tiers, le tribunal a refusé d'appliquer les conséquences de la nullité de la transaction.

Ainsi, le citoyen T. a perdu la possibilité de compter sur recevoir immobilier et pour la restitution des fonds versés par lui au titre du contrat de cession.

Lors de l'achat d'un appartement par cession, y compris lorsque les droits ont été transférés plusieurs fois, le long d'une chaîne, d'une personne à une autre, il est important de s'assurer que le promoteur est fiable, que toutes les cessions sont correctement payées et qu'il n'y a pas de violations de la loi qui invalideraient la cession.

Savoir ce qu'est le transfert d'un appartement dans un immeuble neuf est nécessaire pour ceux qui envisagent d'acheter un bien immobilier à un prix avantageux.

Chers lecteurs! L'article parle des moyens typiques de résoudre les problèmes juridiques, mais chaque cas est individuel. Si tu veux savoir comment résoudre exactement votre problème- contacter un conseiller :

LES CANDIDATURES ET LES APPELS SONT ACCEPTÉS 24h/24 et 7j/7.

C'est rapide et GRATUITEMENT!

Déterminons les principaux points lors de la conclusion d'une telle transaction en 2019. La cession des droits de propriété sur un nouveau bâtiment est un processus spécifique, au cours duquel il convient de connaître de nombreuses nuances.

En vertu des contrats de cession, le droit de réclamation est transféré. Examinons les caractéristiques d'un tel accord, les règles applicables et les certificats nécessaires.

Moments de base

Alors, cession d'un appartement dans un immeuble neuf, qu'est-ce que c'est en termes simples ?

L'essence de la mission est la suivante : un citoyen ou une entreprise conclut un accord avec une entreprise de construction selon lequel, à l'avenir, il lui sera transféré la propriété de l'objet qui sera construit.

L'accord entrera en vigueur après sa signature par les parties. La valeur des biens immobiliers pour une période donnée doit être incluse.

Une entreprise de construction a le droit de revendiquer la propriété d’une maison qui sera construite ultérieurement.

Lorsque les travaux de construction sont presque terminés (restes de finition, etc.), mais que les appartements ne sont pas transférés en propriété, les investisseurs décident de vendre la maison à un tiers, mais à un coût plus élevé.

Conditions requises

Quels sont les avantages et les inconvénients

Avantages de l'accord :

Inconvénients :

Réglementation légale

Ce type de transaction est réglementé par le document suivant :

Selon la loi:

1. Les droits de réclamation doivent être documentés.
2. L'accord principal ne peut établir de restrictions sur la cession d'une créance.
3. Il est obligatoire d'informer le développeur de la mission.
4. L'accord est soumis à enregistrement.
5. Après avoir préparé le contrat, l'acheteur reçoit tous les droits et risques.

Que signifie la cession d'un appartement dans un immeuble neuf ?

Lors de la cession de droits sur un appartement, une personne bénéficiera d'un droit de réclamation inconditionnel. Si un autre type de contrat est conclu, la cession n'est pas effectuée.

La cession peut être réalisée auprès de tous actionnaires pouvant confirmer leurs droits au futur logement.

Et donc, avant de conclure un contrat de cession, il convient de vérifier s'il est authentique en matière de construction.

Si la maison n'est pas entièrement payée, le contrat de cession stipule que la dette est transférée à l'acheteur.

Une fois le contrat finalisé, le cessionnaire remplace l'acheteur. Il existe ces types d'accords :

• cession dans le cadre d'un contrat de participation au capital ;
• contrat d'achat préliminaire.

Le contrat est établi jusqu'à ce que les droits de propriété sur le logement soient formalisés et que les cotisations n'aient pas été payées par les investisseurs avant la signature du contrat.

Ainsi, la cession des droits de propriété est la vente d’un immeuble qui n’a pas encore été construit (alors que la maison n’a pas encore été mise en exploitation). Sinon, un autre sera déjà émis.

Lors du transfert de droits sur un bien immobilier dans un immeuble neuf, la taxe doit être payée par l'actionnaire qui cède les droits. et les cessionnaires n’ont pas de telles obligations.

Les anciens actionnaires doivent reverser 13% du coût de la propriété au trésor public avant le 31 avril l'année prochaine après la conclusion du contrat.

La personne remplit, enregistre les revenus qui ont été perçus pendant la durée de validité de l'accord. Le document est déposé au bureau des impôts de votre lieu de résidence.

Comment enregistrer correctement un bien immobilier

Pour conclure un accord, vous devez :

• avoir un accord principal en vertu duquel ce droit sera cédé ;
• préparer un accord qui confirmera les règlements entre les parties ;
• obtenir le consentement de tiers ;
• supprimer les charges ;
• préparer un contrat de cession.

La procédure d'enregistrement de la cession dépendra du fait que le logement ait été payé ou qu'il y ait encore des dettes. Si les fonds sont payés, le cédant transférera les droits sans obligations aux développeurs.

Dans ce cas, vous n’aurez même pas besoin d’obtenir l’accord de l’entreprise de construction. Vous pouvez simplement envoyer une notification.

Les étapes de conception sont les suivantes :

Cela vaut la peine de consulter les documents du développeur	certificat d'enregistrement de l'entreprise; documents constitutifs; permis de construire; rapports comptables du trimestre ; à un terrain ; exemple de déclaration de projet ; des certificats qui préciseront qui finance la construction
Ensuite, les documents et les permis pour la transaction sont collectés	Lorsque vous achetez une maison avec une hypothèque, vous devez signer les notes hypothécaires et les rédiger. Vous devez également obtenir le consentement de votre conjoint. Le vendeur notifie son intention et reçoit son autorisation. Reçoit un certificat confirmant l'absence de dette. Documents requis: passeports des parties; accord principal; consentement écrit de la personne morale qui construit la maison ; les attestations confirmant le paiement (total ou partiel) par l'actionnaire ; pour réaliser la transaction
Rédiger un accord	—
Enregistrez l'accord auprès des agences gouvernementales	Pour ce faire, signez la convention en présence d'un agent d'enregistrement. Soumettre un certain nombre de certificats demandés par le spécialiste. Ils payent. Signez la demande qui sera établie par le greffier. Ensuite, il est délivré que les documents ont été reçus du greffier. Les documents seront prêts dans 10 jours

Important lors de votre inscription :

Comment vendre une telle propriété

Si vous êtes devenu actionnaire dans la construction d'un immeuble à plusieurs étages, sachez que vous avez le droit de vendre vos droits conformément au contrat de cession. Le développeur doit être informé d'un tel souhait.

Ayant transféré ses droits et obligations au cessionnaire, le cédant n'assume aucune responsabilité pour les actions ou inactions de l'entreprise de construction.

Si le développeur ne livre pas le projet à temps, la résiliation du contrat de cession sera impossible.

Vidéo : quelle est l'affectation d'un appartement dans un immeuble neuf

Par conséquent, les avocats professionnels recommandent d'inclure lors de la rédaction d'un accord une clause qui obligera l'actionnaire à se porter garant du promoteur.

Conclusion d'un accord

Conditions requises pour le contrat de cession :

1. Cela doit être écrit.
2. Doit refléter les données des parties impliquées dans la transaction.
3. L'une des parties est le développeur. C'est lui qui doit donner son consentement à la cession.
4. Indique un objet avec Description détaillée. L'accord doit contenir les caractéristiques de l'objet - étage, numéro, superficie, nombre de pièces, adresse.
5. Indiquez le montant.
6. L'accord est enregistré chez le notaire et il est également enregistré auprès de l'agence gouvernementale.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le contrat n'est pas valide.

Après avoir signé le document, la personne doit avoir l'original et une copie de l'accord, des certificats avec les calculs et les montants des fonds apportés conformément à l'accord, ainsi qu'un acte de transfert de documentation.

Parfois, les individus courent le risque de remplir des formalités administratives de manière rétroactive. Dans ce cas, des problèmes sont possibles.

Il existe un risque que l'accord soit déclaré invalide et que le participant perde les droits existants sur l'objet.

Les principaux points du contrat de cession du droit de propriété d'un appartement dans un immeuble neuf :

• des informations sur la société développeur, ainsi que sur l'actionnaire, cessionnaire ;
• description de l'appartement ;
• les droits et obligations de chaque partie ;
• procédure et modalités de paiement ;
• date, signatures.

Pourquoi est-ce dangereux (pièges)

Il y a un certain danger à rédiger un accord de ce type. Les principaux risques pouvant survenir lors de la rédaction d'un contrat de cession :

Un contrat de cession est souvent établi en cas de problèmes du type suivant :

Le promoteur retarde constamment le délai de livraison et prolonge la construction, et ne peut pas terminer les travaux	En conséquence, les investisseurs transfèrent leurs droits et obligations à une autre personne. Cette option convient à ceux qui ne sont pas pressés d'acquérir un bien immobilier. L'essentiel est de déterminer rapidement pourquoi des retards de travail se produisent.
Les investisseurs pourraient être déçus de la qualité du projet de construction	Ensuite, ils tentent de transférer les droits du propriétaire à un autre actionnaire. Il est important de revoir tous les documents, ainsi que l’état actuel des travaux de construction. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un évaluateur indépendant
S'il existe un risque que l'entreprise de construction fasse faillite	Les actionnaires concluent un contrat de cession afin de conserver les fonds investis

L'accord doit être équitable. Si la cession est effectuée rétroactivement, les conséquences suivantes sont possibles ::

• responsabilité pénale de l'actionnaire;
• reconnaissance de la transaction comme invalide ;
• refus du notaire de mener ce dossier, puisqu'il n'a pas le droit d'inscrire de fausses informations dans le document.

Pour réduire les risques :

• comparer le coût de l'appartement avec le prix du marché (la surévaluation ou la sous-estimation des prix n'est pas autorisée) ;
• vérifiez l'entreprise qui construit la maison - quelle est sa réputation, si des poursuites ont déjà été intentées contre elle, si elle dispose d'une licence, etc. ;
• inspecter l'emplacement du bâtiment (quelle est l'infrastructure);
• préciser à quel stade de construction se trouve le bâtiment ;
• signer le contrat en vérifiant les termes, les garanties et le prix de l'objet ;
• inspecter l'appartement pour identifier d'éventuelles lacunes.

Plusieurs problèmes financiers doivent être résolus par l'acheteur :

Toutes les entreprises impliquées dans la construction de maisons n'acceptent pas de réaliser des opérations de cession. La raison en est la volonté de préserver l’image de l’entreprise.

Et le coût des logements finis est plus élevé, de telles transactions ne sont donc pas rentables pour les promoteurs. Le moyen le plus rentable d’acheter un appartement est d’acheter auprès d’un promoteur.

Mais vous devez faire attention à ne pas tomber dans le piège des escrocs qui savent parfaitement comment contourner la loi et obtenir des avantages.

Qu'est-ce que la cession des droits

Avantages de l'achat d'un bien immobilier par cession par rapport à l'achat d'un bien immobilier prêt à l'emploi

Comment réduire les risques d'affectation

Documents lors de la cession

Avocat en droit immobilier

Gordon Andreï Edouardovitch

Un appartement ou un appartement dans un immeuble neuf présente des avantages évidents - il n'y a pas d'antécédents juridiques ni de points noirs, la construction est réalisée selon des conceptions modernes et en utilisant des matériaux modernes, et l'environnement se trouve dans de tels objets d'un certain niveau. Le prix n’est pas le moindre facteur dans la décision d’acheter un nouveau bâtiment. Prix mètre carré sur la « fosse » en dessous du niveau fini est d'environ 30 % pour les objets mis en service en 2016, et atteignait auparavant 50 %.

La vente d'appartements dans des immeubles neufs en Russie pendant la phase de construction s'effectue selon divers régimes juridiques, qui sont également utilisés dans la vente de bureaux, d'appartements, de places de parking et d'autres locaux non résidentiels.

Dans la région de Moscou en dernières années et les appartements et bureaux ainsi que les places de parking pendant la phase de construction sont principalement vendus dans le cadre d'accords de participation au capital (EPA) ou par cession de droits dans le cadre d'EPA déjà conclus.

Bien sûr, il est plus fiable pour l'acheteur de conclure un accord de participation au capital (DPA), mais parfois le promoteur n'a plus d'appartements à vendre, ou le promoteur utilise dans un premier temps les ventes uniquement par cession de droits.

Qu'est-ce que la cession des droits

La cession de droits, ou correctement la cession de droits, est un terme juridique du Code civil de la Fédération de Russie. Il s'agit de la procédure de remplacement d'une partie (le créancier) dans le contrat. La cession des droits est également appelée cession (article 382 du Code civil de la Fédération de Russie).

Par exemple : lors de la conclusion d'un accord DDU, une partie - le promoteur - s'engage à construire un immeuble à appartements ou un autre bien immobilier et, après sa mise en service, à transférer la part au participant à la construction partagée, et le participant à la construction partagée s'engage payer le montant d'argent établi par l'accord DDU.

Il y a donc deux parties à l'accord DDU : le promoteur et le participant à la construction partagée (actionnaire). Si l'actionnaire a payé la totalité du montant au titre de l'accord DDU, il devient alors le créancier du promoteur et a le droit d'exiger que le promoteur lui remette le projet de construction achevé.

Dans le même temps, conformément à l'article 382 du Code civil de la Fédération de Russie et à l'article 8 de la loi « sur la participation partagée à la construction… » n° 214-FZ, l'actionnaire a le droit de céder ses droits en vertu du DDU à toute personne.

Cette cession est formalisée par le contrat ou accord correspondant sur la cession des droits (créances).

Ainsi, un nouvel actionnaire prend la place de l'actionnaire dans l'accord DDU. Et tous les droits de l'actionnaire d'origine en vertu de l'accord DDU, ainsi que les obligations, sont transférés au nouvel actionnaire. Par exemple, payez un supplément pour les appartements si la superficie de l'appartement augmente en fonction des résultats des mesures.

La différence entre une cession de droits et un contrat d'achat et de vente

La différence entre une cession de droits et un contrat de vente et d'achat d'un appartement dans un immeuble neuf n'est pas une formulation tout à fait correcte de la question. Il est correct de se demander : quelle est la différence entre la cession de droits au titre du DDU et l'achat et la vente d'un appartement dans un immeuble neuf.

Le fait est qu'en vertu d'un contrat d'achat et de vente, vous pouvez vendre un appartement, un bureau ou une place de parking dans un immeuble construit et mis en service. Au stade de la construction, un appartement est acheté aux conditions dans lesquelles il est vendu par le « vendeur » - le promoteur. Si un accord DDU a été conclu avec le promoteur, l'actionnaire ne peut vendre cet appartement pendant la période de construction que par la cession des droits dans l'accord DDU, concluant un accord sur la cession des droits dans le cadre du DDU. Puisqu'une telle procédure est directement prévue par la loi sur la construction partagée 214-FZ (article 8).

Ainsi, différence fondamentale l'achat et la vente d'un appartement dans un immeuble neuf issu de la cession des droits au titre du DDU est un objet. Dans l'achat et la vente d'un immeuble neuf, il s'agit d'une chose (appartement) ; dans une cession, c'est le droit d'exiger que le promoteur remplisse son obligation de céder l'appartement. En fait, par cession, ils vendent le droit de réclamation.

Avantages de l'achat d'un appartement par transfert par rapport à l'achat d'un appartement fini

Si la question concerne les avantages de l'achat d'un appartement par cession dans le cadre du DDU par rapport à l'achat d'un appartement fini dans un immeuble neuf, alors il y a deux avantages :

1) Par DDU et par cession, au sens juridique, une toute nouvelle résidence principale avec les premiers documents est acquise.

Acheter un appartement dans un immeuble neuf terminé est un appartement sur le marché secondaire. Avec toutes les questions juridiques concernant l’inscription passée.

2) Lors d'un achat par cession, il n'y aura aucune personne enregistrée dans l'appartement et il ne peut y avoir de personnes conservant le droit d'utiliser l'appartement.

3) C'est une question de prix. Le prix pendant la période de construction est toujours inférieur jusqu'à 30 % à celui d'un logement fini dans un nouveau bâtiment. Parallèlement, en achetant un appartement à un actionnaire par cession, vous pouvez également l'acheter à un prix inférieur à celui du promoteur. L’acheteur du transfert peut économiser beaucoup.

Mais si vous achetez un appartement par cession à crédit (hypothèque), malgré la différence de prix importante, les risques pour l'actionnaire sont bien sûr plus élevés, puisque le logement fini est ici, et quand la construction sera terminée est la question.

Risques lors de l'achat d'un appartement via Assignment

Bien sûr, il y a des risques à acheter un appartement via Assignment. Et le risque de retarder la construction n’est pas le principal.

• Le principal risque de cession est la double vente. Quand un appartement peut être vendu non pas à un, mais à plusieurs acheteurs. Sur les grandes propriétés, cela peut se produire par erreur dans les premières étapes de la vente, lorsque les appartements sont soldés et qu'il y a un afflux important d'acheteurs. Il y a des erreurs techniques lors de la rédaction des contrats. Mais la fraude arrive aussi.
• Risque d'acheter un appartement avec charges. Il n'est pas rare que des promoteurs hypothèquent des appartements dans des immeubles neufs contre des prêts, ou comme garantie dans le cadre d'accords avec des fournisseurs de matériaux de construction ou avec des entrepreneurs. Et ils peuvent vendre de tels appartements en mission. La difficulté est qu’il n’est possible de supprimer la charge d’un tel appartement qu’en remboursant intégralement la dette du promoteur envers le fournisseur (entrepreneur).

En novembre 2016, lors de l'inspection d'un nouveau bâtiment avant de conclure le DDU, nous avons constaté que le contrat DDU, la mission dans le cadre de laquelle nous préparions pour notre client, avait déjà été saisi par le tribunal il y a un mois pour dettes sur la fourniture d'équipements. pour la construction d'une maison. Il s'est avéré que cet accord était hypothéqué. Mais le promoteur a gardé le silence à ce sujet et l'avance a été versée par le client avant de demander une assistance juridique pour l'achat.

• Le risque d'acheter un « appartement litigieux ». Cette situation peut se présenter lors de l'achat d'un appartement auprès d'un promoteur, d'un investisseur ou individuel. Si le vendeur d'un immeuble neuf est partie à un litige, ses biens peuvent être saisis ou saisis (vendus pour rembourser la dette).
• Risque de reconnaissance de la cession comme invalide. On le trouve le plus souvent avec situation si la cession nécessite le consentement d’un tiers. En règle générale, cela se produit lorsque la cession est effectuée par des particuliers.

Le fait est que selon le Code de la famille de la Fédération de Russie, une transaction soumise à enregistrement public nécessite le consentement du deuxième conjoint. Il arrive que lors d'une transaction, il n'y ait aucune information sur le mariage du vendeur. Et après un certain temps, un procès semble déclarer la transaction invalide.

A noter que les risques : 1) achat d'un appartement avec charge, 2) achat d'un appartement litigieux, 3) invalidation du contrat sont également possibles lors de l'achat d'un appartement fini dans un immeuble neuf. En outre, des personnes ou des organisations enregistrées peuvent y être enregistrées.

Quels sont les risques du vendeur dans le cadre d’un contrat de cession ?

Le vendeur de droits court le même risque que le vendeur d'un appartement : ne pas recevoir d'argent pour le droit cédé (prix de l'appartement). Et cela arrive assez souvent. Si la transaction est correctement organisée, le risque de perte d'argent est minime, mais il existe et ne peut en principe être exclu. Lorsque vous effectuez vous-même des transactions, le risque est très élevé. Le fait est que les paiements sécurisés ne peuvent être effectués que via un coffre-fort ou un compte. Une mauvaise exécution des documents concernant l'accès à un coffre-fort ou à un compte créera un obstacle entre le vendeur et l'argent, qui dépendra entièrement de l'intégrité de l'acheteur.

Si vous ajoutez à cela un accord qui n'est pas pensé en termes de contenu, vous pouvez soit dire adieu à l'argent, soit courir après lui pendant longtemps.

D’autres risques incluent la révocation de la licence de la banque ou le vol d’argent dans un coffre-fort. Les risques sont bien réels, nous avons vécu la même chose avec nos clients. La révocation de la licence est compensée par le recours à deux banques d'État bien connues, mais le vol dans ces banques ne peut être exclu. Dans les contrats de location de casiers utilisés par les banques, il n'y a aucune disposition concernant la responsabilité quant à la sécurité du contenu.

Comment éviter les doubles ventes d'appartements

Il existe deux manières de vous protéger des doubles ventes :

• Vérifiez l'appartement sélectionné avant d'effectuer une transaction. Il est nécessaire d'obtenir un extrait du registre immobilier (USRN) et de vérifier tous les documents de l'appartement.
• Dans le contrat de cession, précisez les conditions qui minimiseront vos risques.

Risques de charges, contestations, arrestations

Les risques de charges, litiges, arrestations devraient en théorie être identifiés à l'aide d'un extrait du registre foncier (USRN). Cependant, à l'heure actuelle, système gouvernemental ne garantit pas l’exactitude de ces informations.

De plus, la loi même « sur l'enregistrement public des biens immobiliers » n° 218-FZ contient une mine - le délai minimum pour préparer un extrait du registre immobilier est de 3 jours ouvrables. Ainsi, à la réception d'un extrait, le demandeur dispose d'informations datant de 3 jours ouvrés ou plus.

Ainsi, il n'est possible de réduire les risques de charges, litiges, arrestations sur un appartement en construction que grâce à un contrôle légal de la propreté de l'appartement lors de la préparation de la transaction.

Cela s'applique également à l'achat d'un nouveau bâtiment terminé.

Qui vend des appartements en mission

Les appartements en mission sont vendus par :

• Le promoteur, si les appartements sont préalablement enregistrés auprès d'un organisme tiers.

Le projet est tout à fait légal, mais nécessite une documentation appropriée attestant de l’autorité du promoteur pour conclure et signer l’accord de cession. Les documents pertinents pour la mission doivent également être disponibles. Le schéma est utilisé assez souvent.

• Fournisseurs et entrepreneurs du promoteur, investisseurs.

En tant qu'entités juridiques indépendantes, les fournisseurs, les entrepreneurs et les investisseurs peuvent acheter n'importe quelle propriété, y compris les appartements dans le cadre d'accords DDU. Si nécessaire, ces organismes peuvent vendre les appartements achetés sans attendre la fin des travaux de construction. La vente est formalisée par un accord de cession des droits au titre du DDU.

Le système est tout à fait légal, mais nécessite un enregistrement approprié, puisque les vendeurs sont des personnes morales. En conséquence, les pouvoirs des personnes qui, au nom de fournisseurs, d'entrepreneurs et d'investisseurs, concluent et signent des contrats de cession dans le cadre du DDU doivent être dûment confirmés.

• Agence immobilière. Ils peuvent conclure des contrats de cession de manière indépendante, sur la base de procurations, de contrats d'agence, de contrats d'agence, ou organiser la vente d'appartements dans des immeubles neufs et établir des documents. Dans ce dernier cas, le contrat de cession au titre du DDU est signé par la personne compétente à qui les pouvoirs appropriés ont été délivrés.

Le système est légal, mais nécessite une vérification minutieuse des documents.

• Les particuliers sont actionnaires.

Comment réduire les risques d'affectation

Les risques de cession ne peuvent être réduits qu'en vérification complète en préparation d'une transaction et dans le respect de la loi lors de la réalisation d'une transaction.

Par exemple:

• Assurez-vous que la construction est légale. Pourquoi lire les originaux des documents de titre du développeur et vérifier les informations sur le développeur dans service des impôts. Vérifiez votre permis de construire et sa durée de validité. Vérifiez les documents du terrain et sa conformité avec la construction en cours.
• Vérifiez que le développeur ne présente aucun signe de faillite.
• L'accord DDU et la cession au titre du DDU sont soumis à un enregistrement obligatoire par l'État. Assurez-vous donc que le contrat DDU de l’appartement que vous achetez est enregistré.
• Vérifiez s’il existe des charges sur cet accord DDU.
• La cession des droits au titre du DDU est possible si l'actionnaire a intégralement payé au promoteur le coût de l'appartement au titre du DDU. Vérifiez donc les documents de paiement de l'actionnaire et vérifiez les montants payés avec l'accord DDU.
• Obtenir du promoteur la confirmation du paiement intégral par l'actionnaire au titre du DDU.
• Si nécessaire, obtenez le consentement du développeur pour céder les droits en vertu du DDU.
• Le cas échéant, obtenir le consentement à la cession de tiers (conjoint, organes directeurs d'une personne morale, tutelle, banque - prêteur hypothécaire, etc.)
• Convenez avec l'actionnaire (vendeur de l'appartement) de tous les termes du contrat de cession, y compris la procédure de paiement et l'enregistrement public.

Documents lors de la cession

A l'issue de la cession des droits au titre du contrat DDU, le nouvel actionnaire doit disposer des documents suivants :

• Accord de participation aux actions DDU (original ou copie certifiée conforme), enregistré à Rosreestr, ainsi que toutes les annexes et ajouts à celui-ci (le cas échéant).
• Documents de paiement de l'actionnaire d'origine pour le paiement au titre de l'accord DDU et des accords (le cas échéant).
• Confirmation par le développeur du paiement au titre du DDU par l'actionnaire d'origine
• L'acte de transférer les documents ci-dessus.
• Accord de cession de droits en vertu du DDU, enregistré à Rosreestr.
• Consentement du promoteur, si l'accord sur la cession des droits au titre du DDU n'est pas tripartite et n'implique pas le promoteur.
• Consentement à la cession des droits au titre du DDU à des tiers : les conjoints de l'actionnaire d'origine au titre du DDU (s'il y a un conjoint), consentement de la banque créancière pour l'hypothèque (si le DDU est dans l'hypothèque du prêt) , consentement à la tutelle (si l'actionnaire est mineur), etc.
• Documents de paiement pour le paiement par le nouvel actionnaire dans le cadre du contrat de cession au titre du DDU.

Charges sur un appartement pendant la mission

Lors de l'achat d'un appartement dans le cadre du DDU, celui-ci ne doit comporter aucune charge. Dans le même temps, si des fonds de crédit ont été utilisés lors d'un achat dans le cadre d'un accord DDU, les banques exigent la constitution d'une garantie - une hypothèque sur l'appartement.

Lors de l'achat d'un appartement en construction, un gage (hypothèque) est déposé sur le contrat DDU, avec l'obligation d'enregistrer le gage lors de l'enregistrement de la propriété de l'appartement dès sa réception à l'issue de la construction.

Lors de l'achat d'un appartement par le biais d'une cession dans le cadre d'un DDU avec hypothèque, il est nécessaire d'élaborer le schéma de transaction avec la banque créancière. Puisque le nouvel actionnaire ne pourra pas supprimer lui-même la charge du contrat DDU (sans l'accord de la banque).

Il en va de même pour d'autres charges - arrestations, interdictions qui peuvent être prononcées sur l'accord DDU par une décision de justice ou des huissiers de justice.

Dans quels cas l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers achetés vous sera-t-il refusé ?

La dernière étape de l'achat d'un bien immobilier est l'enregistrement public de la propriété et le transfert de la propriété au nouveau propriétaire (acheteur). Cela s’applique également à l’achat d’un bien immobilier par cession. L'accord de participation à la construction partagée (accord DDU) est soumis à un enregistrement obligatoire par l'État et est considéré comme conclu (entre en vigueur) à partir du moment de cet enregistrement.

L'accord sur la cession des droits au titre du DDU n'entre également en vigueur qu'après son enregistrement par l'État. Depuis la nouvelle année 2017, la procédure d'enregistrement par l'État des droits immobiliers (appartements, maisons, terrains, etc.) ainsi que l'enregistrement des contrats ont considérablement changé. À propos des cas dans lesquels l'enregistrement par l'État des droits sur un appartement et d'autres biens immobiliers vous sera refusé.

Très souvent, les propriétaires immobiliers recourent à la cession des droits de propriété sur les appartements. Cette procédure est très populaire dans les situations où des locaux d'habitation sont transférés des propriétaires actuels vers de nouveaux. Ces documents sont conclus sur la base de contrats d'achat et de vente, dans le cas d'investissements ou de prêts hypothécaires. Cette procédure est particulièrement populaire lors de la construction de nouveaux bâtiments résidentiels.

Qu’est-ce que la cession des droits de propriété ?

La cession de droits sur des appartements ou des maisons privées est le processus de transfert de tous droits et obligations relatifs à un bien immobilier spécifique d'un propriétaire à un autre. De telles procédures peuvent être la conséquence de diverses transactions : de la construction partagée au prêt hypothécaire. Le plus surprenant dans cette situation est que les vendeurs peuvent conclure des accords de cession de droits avec plusieurs acheteurs à la fois, mais uniquement à condition que l'appartement ou la maison soit composé de plus de deux pièces. Un bien immobilier déterminé peut être transféré d'une personne à une autre un nombre illimité de fois (selon au moins, il n'y a aucune restriction à cet égard dans la législation actuelle). C'est pourquoi, avant d'assumer l'entière responsabilité d'un bien immobilier résidentiel, il est fortement recommandé de se renseigner sur les transactions et accords antérieurs conclus avec un appartement ou une maison spécifique.

Types de cession de droits de propriété

Il existe 2 grands types de cession de droits de propriété :

• cession ou cession de droits sur la base d'accords de participation au capital ;
• cession de droits sur la base de contrats d'achat et de vente.

Dans le premier cas (lors de la signature d'un contrat de cession), toutes les transactions sont réalisées dans le cadre de contrats de participation au capital ou de contrats d'achat et de vente. La signature d'un DDU est aujourd'hui une procédure très populaire et très demandée par les personnes de différentes couches sociales. Dans cette situation, les promoteurs et les propriétaires doivent signer des accords qui stipulent clairement que les propriétaires deviennent propriétaires légitimes l'immobilier résidentiel au moment de la mise en service de l'installation construite. Mais en raison de la longue construction, les futurs propriétaires peuvent modifier leur décision d'acheter un appartement dans un immeuble neuf particulier, de sorte qu'ils ont la possibilité de transférer la propriété du logement à des tiers. De telles transactions seront appropriées en ce qui concerne la cession de droits de propriété, appelée cession.

Les transactions entre acheteurs et promoteurs ne sont pas réalisées dans le cadre de contrats d'achat et de vente pré-signés. Mais de tels accords permettent de réaliser des transactions similaires à l’avenir. Ainsi, les acheteurs qui résilient les contrats de vente d'appartements sur la base de la cession des droits de propriété n'auront plus aucun droit au logement, et les promoteurs dans cette situation sont tenus de leur restituer intégralement l'argent qui a été payé pour l'appartement.

Si les maisons sont achetées avec une hypothèque, lors du transfert de propriété, toutes les dettes des anciens propriétaires doivent être remboursées par les nouveaux acheteurs. C'est précisément la principale différence entre le deuxième type de cession et le premier, car lors de la conclusion de contrats de participation au capital, les vendeurs paient la totalité du montant aux promoteurs ou transfèrent ces responsabilités aux nouveaux propriétaires.

Caractéristiques de l'achat et de la vente de logements dans le cadre de contrats de cession

L'achat de locaux d'habitation par transfert de droits de propriété est un outil très rentable sur le marché immobilier actuel, grâce auquel on achète de plus en plus d'appartements dans des immeubles neufs. Comme indiqué ci-dessus, cette mission est appelée une mission. Dans certaines situations, cet accord est considéré comme le seul le droit chemin acheter un bien immobilier résidentiel, c'est pourquoi il est si populaire dans le monde moderne.

La cession est une garantie de stabilité des prix lors de l'achat d'un logement pour les deux parties à la transaction - pour les acheteurs et les promoteurs. Ceci est particulièrement important dans les situations où les acheteurs changent soudainement d'avis sur l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf et souhaitent récupérer leur argent, ou si les investisseurs souhaitent investir leurs finances, se protégeant ainsi d'éventuelles augmentations du prix d'une propriété spécifique.

Lors de l'achat de locaux d'habitation dans le cadre de contrats de cession, il convient de comprendre que la cession de droits ne peut être utilisée que jusqu'à ce que les droits ne soient pas encore réalisés. En effet, après la mise en service de la maison, lors de l'établissement des certificats de cession et de réception entre les promoteurs et les propriétaires, la cession des droits de propriété ne peut être officiellement mise en œuvre.

Que vous achetiez ou vendiez un appartement par cession, cela offre de nombreux avantages aux deux parties à la transaction. Mais la conclusion de tels accords comporte également certains risques dont il faut toujours tenir compte.

Risques lors de l'attribution des droits

La conclusion de contrats de cession peut comporter divers risques en matière immobilière. La principale raison de leur apparition est une lecture inattentive des termes des transactions, ainsi que le manque d'un minimum de connaissances juridiques et juridiques. Nous examinerons ensuite les risques principaux et les plus courants, sur la base desquels les futurs acheteurs et vendeurs pourront connaître et analyser attentivement tous les termes des contrats de cession.

Le plus grand danger qui puisse arriver au cédant est la reconnaissance des contrats exécutés comme invalides. Dans cette situation, les nouveaux titulaires de droits d'auteur peuvent présenter leurs réclamations spécifiquement aux acheteurs, et non aux développeurs. Pour éviter ces problèmes, il est nécessaire de préciser les détails les plus importants de la transaction en cours de conclusion. Les accords sont reconnus valables dans les cas où les actionnaires paient intégralement les montants indiqués dans le document, lorsqu'il existe un consentement écrit de la société à la cession des droits (autorisation des créanciers - en cas de financement hypothécaire).

Le prochain risque est la faillite des développeurs. De telles situations se produisent très rarement, mais elles surviennent quand même. Vous pouvez reconnaître les futurs promoteurs en faillite s'ils vous proposent un prix de logement trop bas (par rapport à la valeur marchande), s'ils ne respectent pas les délais de construction et ne respectent pas les termes des contrats conclus. Si le vendeur a cédé le droit au logement et que l'entreprise de construction a fait faillite, les réclamations du nouvel actionnaire seront adressées au promoteur.

Un autre risque est la cession répétée des droits de propriété à un tiers. Il arrive assez souvent que, dans le cadre de contrats de cession, un appartement soit vendu plusieurs fois et que le premier actionnaire devienne finalement propriétaire. Pour éviter de tels problèmes, vous devez également étudier attentivement les termes des contrats que vous signez. Les accords de cession doivent également être officiellement enregistrés, tout comme les principaux accords de participation aux actions.

Le dernier risque est une violation des termes du contrat de la part du cédant. Mais dans ce cas, les développeurs souffrent généralement. Dans de tels cas, les experts recommandent de ne pas comprendre vous-même les subtilités juridiques, mais de recourir aux services d'avocats professionnels qui étudieront tous les termes de la transaction et vous aideront également à vous protéger de tout problème futur.

Caractéristiques de la signature d'un contrat de cession de droits de propriété

Pour conclure des contrats de cession de droits de propriété sur des appartements ou des appartements, la procédure suivante doit être suivie :

• prise de connaissance des documents du promoteur : autorisation de construire, document précisant les délais de réalisation de l'avant-projet détaillé, les objectifs du projet, le certificat de propriété du terrain, etc.
• notification au promoteur du fait de la vente de l'appartement sur la base d'un contrat de cession ;
• obtenir le consentement officiel du développeur ;
• obtention d'un certificat d'absence de dettes ;
• obtenir le consentement notarié d'un deuxième membre de la famille (conjoint);
• obtenir l’accord de la banque (si le logement est mis en gage pour un prêt hypothécaire) ;
• obtenir un extrait de logement du registre de l'État ;
• rédiger un contrat avec l'acheteur (chez un notaire, chez une entreprise de construction ou une agence immobilière) ;
• enregistrement de l'accord auprès des services d'enregistrement ou du cadastre.

Toutes les opérations impliquant la cession de droits de propriété sont soumises à l'impôt qui doit être payé par l'actionnaire d'origine. Il n’est pas rare que les acheteurs et les vendeurs partagent tous les coûts en deux, car les premiers investisseurs réduisent le coût initial de la maison au cours du processus d’enchère. Le montant de la taxe est calculé en fonction du montant des transactions conclues.

Reconnaissance des contrats de cession comme invalides

Comme mentionné ci-dessus, dans certaines situations, les accords de cession peuvent être invalidés. Seules les autorités judiciaires peuvent le faire pour les motifs suivants :

• les transactions sont contraires à la législation en vigueur ;
• conclusion imaginaire de plusieurs transactions ;
• reconnaissance de l'incompétence ou de la minorité d'âge de l'un des participants ;
• conclure un contrat par tromperie, menaces, actions violentes, etc.

Dans certains cas, ce n’est pas l’intégralité du contrat, mais seulement certaines clauses qui sont invalidées. Notez que pour entités juridiques Il existe d'autres motifs pour lesquels le contrat de cession est déclaré invalide. La résolution de tels problèmes nécessite l'assistance qualifiée de spécialistes capables de représenter les intérêts des clients devant les tribunaux. Pour éviter les litiges, il est recommandé de vérifier attentivement les documents des promoteurs et de lire attentivement les accords signés, car ceux qui sont au courant sont armés !

Aimé?
Dis-le à tes amis!

NOUVELLES SIMILAIRES